Wohnung kaufen (Kredit) und vermieten? Buch?

Zum Beispiel ist es doch denkbar, dass man Genossenschaftsanteile erwirbt, aber vermutlich ist es dann eine Eigentumswohnung, wenn Du genau diese Wohnung kaufen kannst.

Wenn in einem Wohnblock mit vielen Eigentümern die Fassade erneuert wird, wurden dazu über die Jahre Rücklagen gebildet, in die jeder Eigentümer Monat für Monat eingezahlt hat. In der Regel greift man solche Maßnahmen dann an, wenn genügend Rücklagen gebildet wurden.

Es kann aber sein, dass man eine solche Maßnahme in Verbindung mit einer Fassadendämmung durchführt, die für eine erhebliche Wertsteigerung der Wohnung sorgt und somit auch über eine Sonderumlage finanziert wird.

Es werden dann alle Rücklagen verwendet und was fehlt über eine Umlage anteilig nach Eigentumsanteilen von allen Eigentümern rein geholt. Entweder als Einmalbetrag oder aber nach Baufortschritt evtl. über mehrere Jahre verteilt. Das kann dann in die Tausende gehen.

Insofern stimmt Dein Beispiel, wobei zunächst die Rücklagen zu betrachten sind und nur das, was nicht reicht z. B. nach Viertel verteilt werden, wenn jede Wohnung genau gleich groß ist oder nach dem Anteil an der Gesamtwohnfläche.

Die Miete ist vermutlich deshalb so günstig, weil es sich bisher um eine Genossenschaftswohnung handelt. Werden nun alle 4 Wohnungen zu Eigentumwohnungen umgemeldet und an die Inhaber oder andere verkauft, liegt es an jedem einzelnen Eigentümer, wie viel er künftig von seinen Mietern verlangt. Hier gilt dann im Wesentlichen die örtliche Miethöhe als Rahmen.

Auch das wäre abzuchecken und in eine Renditeberechnung einzubringen, wieviel Miete wirklich erzielt werden kann.

Eine einfache Renditeberechnung könnte in etwa so aussehen:

Finanzierungskosten der Wohnung (Darlehenszinsen, aber nicht Tilgung)

Hausgeld, also das was nicht umgelegt werden kann, wie z. B. Kosten für Renovierungen und Reparaturen und Rücklagen. Außerdem ein Posten für die eigene Rücklage für z. B. Sanierung der Wohnung. (Ca. 10 bis 20 % der jährlichen Mieteinnahmen wären dafür einzuplanen.)

Mieteinnahmen müssen versteuert werden.

Evtl. weitere Kosten, die nicht umlegbar sind (eher gering).

Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals. Derzeit eher gering.

Es geht also dabei darum, heraus zu finden, wieviel die Immobilie pro Jahr kosten wird und wieviel Einnahmen man hat. Bleibt ein Überschuss, was zu hoffen ist, kann dieser prozentual zum Kaufpreis der Wohnung gesetzt werden.

Beispiel: Die Wohnung kostet insgesamt 100000 € und pro Jahr bleiben nach Steuern 4000 € Überschuss. Dann wäre die Rendite bei 4 %, was schon ganz gut ist.

Es ist wichtig, dass man versucht, die Rendite vorher zu berechnen, denn womöglich kann man mit den 100T€ auch was anderes kaufen, was eine bessere Rendite bringt. Aber natürlich kennt man kaum ein Objekt besser, als die Wohnung und das Haus, das man seit Jahren womöglich selbst bewohnt, was auch wieder ein Vorteil sein kann.

Woher weiß man, ob demnächst was zu sanieren wäre? Zb Dämmung. Ich denke die anderen 3 Wohnungen sind nicht Eigentum.

Wie ist das? Was genau gehört dann mir? Nur die Wohnung oder auch zb ein Teil des stiegenhauses oder Keller ? Um was muss ich mich kümmern?

Zb man braucht eine neue Eingangstür (in das Stiegenhaus) wer bezahlt ? Genossenschaft und ich 1/4?

Oder den Winterdienst vor dem Wohnblock.

Kann ich nicht soviel Miete verlangen wie ich möchte ?

Sanierung der Wohnung 20% im Jahr ? Wir wohnen seit 2jahren drin und haben noch nix saniert bekommen 😅