Welche Fixkosten habe ich bei einem Mehfamilienhaus?
Hallo liebe Gemeinde,
ich habe jetzt ein Mehrfamilienhaus für 400.000€ in Aussicht, welches ich kaufen könnte.
Natürlich müsste ich einen Kredit aufnehmen.
Ich hätte eine Nettokaltmiete von 3.350€ aus 12 Mietparteien. (SOLL und IST)
Jetzt sind die Kosten:
Kreditrate: 1.500€
Verwaltergebühr: 300€
Zuführung Rücklagenbildung für Instanhaltung, -setzung und Leerstand: 1000€
Nicht-Umlagefähige Betriebskosten: 50€
Nun meine Fragen:
1. Habe ich irgendwelche Kosten vergessen, die evtl. anfallen könnten?
2. Was denkt ihr? Sind die Kosten zu niedrig/zu hoch angesetzt? (Kreditrate und Verwaltergebühr sind fest)
3. Für mich sieht das wirklich nach einer rentablen Immobilie aus. Was denkt ihr?
8 Antworten
Und dann sind da die Mieter, die ständig etwas zu mäkeln haben, die Schäden angeben, die nicht vorhanden sind und für die man erst einmal Handwerker beauftragen muss. Die wollen natürlich auch für eine Besichtigung Geld sehen. Dann die Mietausfälle, bei mir waren es € 9.000,00. Entstanden durch Mietkürzungen, da angeblich die Heizung nicht funktionierte. 2 Fachfirmen bestätigten die ordnungsgemäße Funktion, der Mieter verneinte es und kürzte ständig die Miete, um anschließend zu klagen. 2 Prozesse gewannen wir und dann meldete der Mieter Privatinsolvenz an.
Oder es sind Sanierungen fällig, die auf ersten Blick nicht sichtbar sind.
Bei deinem geringen Eigenkapital musst du schon anderweitige Einkünfte haben, die für deinen Lebensunterhalt ausreichend sind.
Schwer zu sagen.
Wie alt ist das Haus? Gibt es einen Reparaturstau?
Wo steht das Haus (Ort/Land)? Es gibt einen Unterschied zwischen Großstadt und plattem Land.
Gibt es jetzt schon einen Leerstand?
Frankfurt auch nicht. Für 400.000 bekommt man bestenfalls eine stark sanierungsbedürftige 3-Zimmer-Wohnung.
Deshalb meine Gegenfragen. Hier in Frankfurt kann man alles vermieten, weil die Wohnungsnot so groß ist. An der deutsch-polnischen Grenze sieht das anders aus.
Reparaturen stehen lt. der Verwaltung keine an. Es steht in einer kleinen Stadt in einer schönen Lage. Fluktuation ist vorhanden aber binnen weniger Wochen oder maximal ein paar Monate wurden immer direkt neue Mieter gefunden.
Ja es ist derzeit voll vermietet.
Herakles 3000 hat einiges aufgeführt, das Du noch berücksichtigen solltest.
Denke auch bitte an die zu zahlenden Steuern (Vermietung und Verpachtung).
Die Miete kommt mir niedrig vor. Ist das Haus preisgebunden?
Nein die Immobilien- und Mietpreise sind hier in der Region wirklich sehr niedrig. Potenzial nach oben ist noch da aber nicht unbedingt sehr viel. 3500/Monat sind noch drin.
welcher Verwalter verwaltet ein 12 Parteien Haus für EUR 300 im Jahr ? Den will ich auch 😀 korrigiere mich, da steht ja pro Monat, dann passt das....
Mieteinahmen / Kaufpreis stehen sonst eigentlich in einem guten Verhältnis.
Wie hoch ist der Kredit ? Wie hoch das EK ? Laufzeit Finanzierung ? Instandhaltungsrücklagen kaufst Du mit, wenn ja, wie hoch ? Reparaturstau ?
Versicherungen noch bitte beachten, nicht alles ist umlagefähig ! Empfehlenswert wäre Vermieter-Rechtsschutz...
jeder Euro, der übrig ist, sollte in die Tilgung... Sondertilgungen vereinbaren, Einkommenssteuer beachten, dafür privat Rücklage bilden usw....
Das dachte ich mir eben auch. Nettomietrendite ohne Kreditrate = 8%, NMR mit Kreditrate = 5%.
EK habe ich leider nicht viel, nur 20.000 €. Der Rest wäre finanziert. Wären mit Sollzinsbindung von 10 Jahren und einer Tilgung von 2.0%
Sondertilgung will ich auf jeden Fall vereinbaren, könnte aber sein dass sie dann den Zins erhöhen.
Etwas wenig EK......, was machst Du, wenn die Heizung kaputt geht oder sonst was passiert.... bei einem 12 Parteien Haus sollte man etwas flüssiger sein, nachfinanzieren wird da immer sehr teuer oder unmöglich.....
Falls zu den Kaufnebenkosten auch noch ca. 4% Maklerkosten anfallen wirst du gesamt ca. 455000€ minus deine 20000€ EK aufnehmen müssen also 435000€ bei 2% Tilgung zahlst du beim Kredit ewig und nur 10 Jahre Zinsbindung kann gut Rendite kosten sollte der Finanzmarkt sich auch nur etwas erholen.
Solange es keine Mietnormaden größere Reperaturen oder Leerstand gibt geht vielleicht alles gut.
Aber bei der mickrigen Tilgung freut sich die Bank nen Ast und du bist selbst nach 30 Jahren nicht fertig.
Denk auch dran zu überschlagen wieviel Miete Dir nach Steuern wirklich bleibt, auch wenn du einiges absetzen kannst.
Ich wundere mich über dein Kreditangebot, ich habe deine Daten durch 3 Hypotheknrechner gejagt und bei der Summe mit dem geringen Eigenkapital und der niedrigen Tilgung nicht mal Angebote bekommen.
Ich sage nicht das du nichts daran verdienst aber den besten Deal macht definitiv die Bank.
Notakosten + gebüren zb!
Betriebstrsom zb für den Flur+ keller und den heizungskessel!
Watungskosten die sind aber umlegbar auf die mieter!
Instandhaltungskosten und Reparaturkosten aber nicht!
Wen zb mit Öl oder gas geheitzt wird im keller wiud auch erstmal in vorlage durch den vermieter bezalt!
Versicherungskosten für das haus.
Dan fehlen auh noch kosten wie Müllabfuhr und Abwasser usw!
Müllabfuhr, Abwasser, Hausstrom, Heizkosten, Versicherung sowie Wartungskosten sind alles umlegbare Betriebskosten. Natürlich müssen diese erst vom Vermieter ausgelegt wersen aber dafür bekomme ich dann ja auch vom Mieter die BK-Vorauszahlung.
3350 - 1500 - 300 - 1000 - 50 = 1500
Dann kommen noch Steuern davon ab. Da verdient jeder Lagerarbeiter mehr. Wenn das eine rentable Immobilie ist, wieso will der Eigentümer die dann verkaufen? Stehen ggf. teure Sanierungen an, von denen Du noch nix weißt?
Der aktuelle Eigentümer ist verstorben und die Erben wollen es verkaufen.
Die Verwaltung sagte, dass keine Reparaturen anstehen.
Ich denke Du musst da in Zukunft mehr Miete rausholen, sobald eine Wohnung den Mieter wechselt. Grundsätzlich ist ein Haus, das Mieter hat, natürlich eine Investition.
Ich sage mal so.. Die Miete ist hier in der Region echt niedrig. Natürlich kann man mehr Miete rausholen, aber 1500 im Monat haben oder nich haben.. Ein Lagerarbeiter geht eben auch 40 Stunden die Woche arbeiten. Das Haus steht nur rum. ;)
Von den 1500 bleiben Dir max. die Hälfte, also 750. Und auch ein Haus das "nur" rum steht verursacht ne Menge Arbeit insbesondere was die Pflege angeht und die Vorbeugung um größere Schäden zu "verhindern". Das musst Du entweder selber machen, oder jemanden dafür bezahlen.
Deswegen Verwaltergebühren. Das würde der Verwalter übernehmen.
Bzw. Der würde für sowas natürlich eine Firma beauftragen und dafür ist die Instanshaltingsrücklage vorgesehen.
Stuttgart oder München kann es schon mal nicht sein, da reichen 400000 gerade mal für eine 3-4 Zimmerwohnung...😎