Verbindlicher Kreditvertrag nach Vorkaufsrecht?
Besteht ein Recht auf Schadenersatz wenn eine Gemeinde nach Kauf einer Immobilie ein Vorkaufsrecht ausübt?
Wie ist das geregelt? Wenn A von B eine Immobilie kauft und der Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen ist. Und dann übt die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus.
Gibt es solche Fälle und wie wäre das geregelt, wenn man als Käufer dann bereit wie üblich eine Grundschuld bestellt hat, der Kreditvertrag abgeschlossen ist (Gebühren für Nichtabnahme des Kredits) und Notar sowie Maklercourtage schon bezahlt sind?
Müsste die Gemeinde zumindest angefallene Kosten umfänglich dem bisherigen Käufer ersetzen?
5 Antworten
Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt wie der Name schon sagt per Gesetz und ist somit im Grundbuch nicht eingetragen. Der Käufer wird durch die Gemeinde / Stadt ersetzt. Die Verkäuferrechte werden dadurch nicht beeinträchtigt. Die notariellen Vertragskosten werden ebenfalls übernommen. Der Kreditvertrag des herausgekickten Käufers bleibt allerdings dessen Problem. Wer ohne rechtsgültigen Kaufvertrag einen verbindlichen Kreditvertrag unterschreibt, hat schlichtweg Mist gebaut.
Die Antwort ist aber nicht vollständig korrekt. Zum einen tritt die Gemeinde nicht in den Kaufvertrag ein und zum anderen ist auch der erste Vertrag bereits "rechtsgültig". "Mist gebaut" hat man ebenso nicht als Käufer, denn das ist das übliche Vorgehen. Wer sich erst nach Vorlage eines Vorkaufsrechtszeugnisses um eine Finanzierung bemüht, kommt in den Verzug.
Interessante Frage zu der ich keine abschließende Antwort gefunden habe. Richtig ist, dass der Käufer mit dem Kreditvertrag nicht auf die Negativbescheinigung der Gemeinde warten kann.
Falsch ist, dass der Verkäufer hier in der Verantwortung steht. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrecht erfolgt als Hoheitsträger unter bestimmten Voraussetzungen. Diese Informationen sind öffentlich zugänglich und das Risiko kann vom Erwerber mit der Einsicht in Bebauungsplan durch Erkundigen nach bestehenden Bauleitplanungen zumindest minimiert werden. Das Risiko durch Gespräch gänzlich auszuschließen wird dir nicht gelingen.
Wenn ich mir nun die im Kaufvertrag aufgenommene Belastungsvollmacht in Erinnerung rufe: haben Erwerber und Gläubiger haben den Veräußerer von allen Kosten im Zusammenhang mit dem bestellten Grundpfandrecht freizustellen.
Gleichzeitig tritt die Gemeinde mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Kaufvertrag ein, ist somit neuer Erwerber.
Ich weiß es nicht, habe auch nichts gefunden: würde es aber versuchen, sofern ich mich hier mit der Bank nicht einigen kann.
Für mich ist eines klar. Käufer A hat kein Anspruch auf Schadenersatz, somit die Arschkarte gezogen.
Definitiv eine Gesetzeslücke! Laut den Aussagen und dem Entschluss soll Käufer A solange (!) nach dem Kaufvertrag warten, bis das Negativzeugnis beim Notar vorliegt. Dies kann zwei, vier oder sechs Wochen dauern - bis Dato ist der Kaufvertrag auch in trockenen Tüchern. Ärgerlich, das kann Menschenleben ruinieren !!
Nein, wenn überhaupt könnte man vielleicht den Verkäufer hier zur Verantwortung ziehen, da er vorab nicht abgeklärt hat ob die Gemeine ihr Vorkaufsrecht nutzen möchte.
Wichtiger an erster Stelle ist, die hier bereits verwendeten Kosten für Person A zurückzuverlangen. Im Grunde genommen trägt Person A gegenüber dem Sachverhalt keine Schuld. Der Kreditvertrag ist auch unterzeichnet und das ist ein riesen Problem.
Das kann man so pauschal nicht sagen. Hier wäre zB zu klären, ob A hätte wissen müssen, ob es Vorverkaufsrechte gibt etc. A sollte sich anwaltlich beraten lassen, wenn er sein Geld wieder haben will.
Eigentlich stellt sich die Frage, ob der Notar das nicht hätte wissen müssen? Ich meine, dass er vorab einen Blick ins aktuelle Grundbuch nimmt und so erfährt, welche Fakten zu berücksichtigen sind. Im übrigen hättest Du das auch auf diese Weise feststellen können, es sei denn, dass das Vorkaufsrecht nicht eingetragen war. Dann allerdings ist es wohl auch nicht rechtsgültig.
In der Regel hat die Gemeinde immer Vorkaufsrecht und auch zieht sich die Gemeinde in der Regel immer zurück, so der Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrages. Aber zu unserem Fall waren wir sehr überrascht. Weder der Verkäufer wusste das, noch der Makler. Das ist ärgerlich, weil Person A den Kreditvertrag an der Backe an, und dafür kann A nichts.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht nicht im Grundbuch, nur das dingliche.
Nö, liegt ja keine Pflichtverletzung vor 🤷♂️ Und wohl auch kein vertreten müssen.
Also muss Person A alle Kosten tragen, die hierfür anfallen und angefallen sind, richtig?
Aus meiner Sicht schon, hab da aber nur ne Minute mal drüber nachgedacht
Immerhin, schon unfair oder? Ich finds nicht in Ordnung.
nö, jeder wusste vom Vorkaufsrecht
Immerhin, schon unfair oder? Ich finds nicht in Ordnung.
Ja, aber nicht vom Verkäufer, Notar oder der Gemeinde, sondern vom Kreditgeber.
Ich liebe präzise Antworten und das war einer! Danke, gibt es denn eine Empfehlung oder eine offene Tür für den vorherigen Käufer - das ist eine Zwiespalt. Kreditvertrag soll (!) nach Kaufvertrag spätestens zwei Wochen unterzeichnet sein. Verkäufer und Notar weisen nicht auf die Gefahr hin, dass die Gemeinde durch Vorkaufsrecht den Käufer ersetzen können. Ärgerlich -.-