Hauskauf: ist Baugenehmigung Vertragsbestandteil?

Auch von meiner Seite:

Alles VOR dem Notartermin erledigen.

Der Verkäufer soll Dir zudem im Vorfeld eine Kopie der Baugenehmigung geben. Dort könnten auch noch Auflagen stehen (z.B. Begrünung Dächer), die baulich gerne auch erst später gemacht werden oder es gibt u.U. Befreiungen zum Bebauungsplan, die bei einen späteren Umbau beachtet werden müssten. Die Auflagen übernimmst Du beim Kauf und die können kostenrelevant werden. Also prüfen und beim Baurechtsamt nachforschen => ggfs. Einfluss auf Kaufpreis/-verhandlung.

Der Satz "weist keine bekannten Mängel auf" wird Dir praktisch nichts bringen. Ein mangelfreies Gebäude, zumal gebraucht - habe ich noch nie gesehen. Dann streitet man sich auch noch neben der Beweislast darum, welche Normen auf den Mangel anzuwenden sind. Falls Du dabei Sorgen hast, mache ggfs. eine Fotodokumentation als Anlage, wenn Du keinen Fachmann/Gutachter nutzen willst.

Verkäufer kann dir vieles zusichern, ob er es macht, ist die entscheidende Frage.

Der Verkäufer kann dir auch noch zusichern, dass das aufstehende Gebäude der Baugenehmigung entspricht. Nur bringt dir dies nichts, wenn die Gemeinde in der Zwischenzeit den Bebauungsplan geändert hat.

Daher sollte man sich als Käufer die Baugenehmigung, sowie alle das Grundstück betreffenden Urkunden soweit vorhanden, übergeben lassen.

Ebenso sollte man bei der Gemeinde den Bebauungsplan, Flächennutzungsplan einsehen.

Für die Heizung übernimmt er mit Sicherheit keine Garantie, sondern gekauft wie gesehen in gebrauchtem Zustand. Wenn man diese Dinge selbst nicht beurteilen kann, sollte man sich einen Fachmann mitnehmen.

Wohnflächenberechnung nur, wenn das Haus vermietet ist, die Größe der einzelnen Zimmer sollte sich aus dem Grundriss ergeben.

Ein Haus, für das es keine Baugenehmigung gibt, hat einen Mangel (nämlich einen Rechtsmangel). §433 Absatz 1 sagt aus:

Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

Ansonsten kann man nicht nur über den Kaufpreis verhandeln, sondern auch über den Inhalt des Kaufvertrags. Wenn Ihr Bedenken wegen möglicher Mängel habt, lasst Euch ausdrücklich versichern, dass dieser oder jener Mangel nicht besteht.

Wurde das Haus schwarz gebaut, ist das ein Mangel, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.

Es herrscht Vertragsfreiheit. Du kannst da verlangen was du willst. Wenn es dem Vertragspartner nicht passt, müsst ihr eben weiter verhandeln. das solltet ihr aber tun, BEVOR ihr mit einem rudimentären Vertragsentwurf zum Notar geht. Sonst kann das teuer werden.

"Aussage des Maklers war, BAugenehmigung und Pläne bekommen wir bei Übergabe dess Hauses"

Dafür gibt es keinen nachvollziehbaren Grund, außer dem, daß an der Sache etwas ganz und gar nicht stimmt. Suche dir einen seriösen Makler, also einen, der dich zumindest darauf hinweist, wo du Auskünfte über die Baugenehmigung u. a. bekommst.