Unterjähriger Immobilienkauf - wie mit dem "Verwendung" von Instandhaltungsrücklagen verfahren?
hallo,
mal eine frage an die steuerexperten unter euch:
bei der steuer kann ich ja die "auflösung/nutzung" der instandhaltungsrücklage geltend machen. dazu braucht man ja nur in die verwalterabrechnung schauen und die abgänge bei den instandhaltungsrücklagen im betreffendem jahr ansetzen.
was ist aber wenn man eine wohnung mitten im jahr kauft? kann ich dann trotzdem die ganze höhe der instandhaltungslagen in dem jahr ansetzen? wohl eher nicht oder?
auch nicht ganz logisch wäre, wenn man es anteilig der monate ansetzten könnte. also z.b. 50% wenn man die wohnung 6 monate im eigentum hat.
ich geh davon aus, dass man nur die reperaturen aus den monaten ansetzten kann, in dem man auch eigentümer der wohnung ist, oder? leider sieht man ja aus der abrechnung nicht, wann und für was an welchem datum die instandhaltungsrücklage verwendet wurde. oder müsste ich beim verwalter nachfragen und mir die kosten aufschlüsseln lassen, welche angefallen sind nach dem ich eigentümer geworden bin?
danke.
1 Antwort
Ja genau, Werbungskosten sind die die Aufwendungen/Verwendungen der Rücklage nachdem du Eigentümer der Wohnung geworden bist.
im Kaufvertrag sollte stehen, wie hoch der Teil an der Instandhaltungsrücklage beim Kauf ist (damit auf den Betrag keine Grunderwerbsteuer anfällt). Plus deinen Einzahlungen und minus dem entbestand kannst du dir ausrechnen wie viel entnommen wurde nachdem du die Wohnung gekauft hast.
P. S. Deine steuerlichen Anschaffungskosten musst du auch um die übernommene Rücklage mindern.
danke. alles bekannt. aber das problem liegt ja in dem unterjährigem kauf.
beim kaufvertrag besteht ja das gleiche problem. aus der praxis weiß ich, dass der endwert der instandhaltungsrücklagen vom vorjahr einfach aufgeführt wird. auch wenn das ja nicht 100% korrekt ist.
aber wenn man das so gemacht hat, kann man dann wirklich die ganzen entnahmen im nächsten jahr geltend machen? auch wenn man vielleicht nur die letzten 1-2 monate eigentümer war?
also beispiel:
man kauft eine wohnung am 1.12.2019 für 100.000 €.
instandhaltungsrücklagen 31.12.2018 lag bei 1.000 €.
im kaufvertrag werden also die 1000 € instandhaltungsrücklagen aufgeführt. obwohl man ja nicht genau weiß, wie diese sich in den letzten 11 monaten entwickelt haben.
man zahlt also nur auf 99.000 die grunderwerbssteuer.
angenommen man bekommt nun in 2020 die verwalterabrechnung, dass in 2019 aus der instandhaltungsrücklage 500 euro entnommen wurden.
kann ich diese 500 € nun also nun komplett ansetzten? auch wenn ich nur 1 monat eigentümer war und die instandsetzungen wahrscheinlich früher im jahr "verbraucht/genutzt" wurden?.
oder darf man da dann nur 1/12 ansetzten oder muss man beim verwalter nachfragen, was in den 11 bzw. in dem 1 monat ausgegeben wurde?
p.s. im übrigen ist es falsch was du sagt. es geht nicht um die differenz aus ein- und auszahlungen. die einzahlungen sind steuerrechtlich irrelevant. es geht nur um den abgang aus den instandhaltungsrücklagen.