Nießbraucher Miete erhöhen?
Hi ich habe einen Mietvertrag mit dem Eigentümer des Hauses
Jetzt will der nießbraucher die Miete erhöhen
Darf der das oder nur der wo im Mietvertrag steht
Lieber Basti358,
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Klaus vom gutefrage-Support
8 Antworten
Jetzt will der nießbraucher die Miete erhöhen Darf der das
Ja. Um den bislang überwiegend rechtsirrigen Behauptungen und unsäglich rechthaberischem Gezänk mal etwas Substantiiertes entgegenzusetzen:
Bestellte dein mietvertraglicher Vermieter an einer in seinem tatsächlichen Eigentum stehenden Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der wirtschftlich berechtigte Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein.
Der Nießbraucher ist uneingeschränkt dein Vermieter; der Eigentümer wurde vollständig aus dem bestehenden Mietverhältnis verdrängt :-O
Der Eigentümer haftet als früherer Vermieter lediglich nach § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete, allerdings haftungsbefreit n. § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB, da er nach Beendigung des Nießbrauchs erneut (dein) Vermieter wird.
G imager761
Defintion:
Das Eigentum an einer Sache verleiht dem Eigentümer im Wesentlichen drei Rechte: Nutzung ( lateinisch usus), Fruchtziehung ( lateinisch fructus) und Verfügung ( lateinisch abusus). Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht für sich. Auf diese Weise wird die rechtliche Herrschaft über eine Sache, sozusagen „aufgespalten“, und es entstehen die Rechtsfiguren des „bloßen Eigentümers“ ( lateinisch nudus dominus, französisch nu-propriétaire, niederländisch bloot eigenaar, Rechtsinhaber des nießbrauchbeschwerten Eigentums) und des „Nießbrauchers“. Ersterer behält das „bloße Eigentum“ ( lateinisch nudum dominium, eine Form des nudum ius) an der Sache, deren umfassende Nutzung einschließlich der Fruchtziehung hingegen beim Nießbrauchsberechtigten („ wirtschaftlicher Eigentümer“) liegt.
Da der Nießbraucher die Befugnis zum "Fruchtziehen" hat, darf er auch die Miete (falls nicht aus anderen Gründen unzulässig ) erhöhen.
Sehr falsch. Der Eigentümer bleibt Eigentümer und überträgt bei Nießbrauch die "Fruchtziehung" an den Nießbrauchnehmer inkl. der bestehenden Verträge. Dieser ist in der Fruchtziehung ausschliesslich dem Eigentümer dahingehend verpflichtet, dass Eigentum zu erhalten -> übermäßige Fruchtziehung..
Ähnlich wie im Erbfall tritt der Nießbrauchnehmer im Mietvertrag an Stelle des ursprünglichen Vertragspartners.
Verfügung heisst in diesem Falle Verkauf, Schenkung, Beleihung. Also alles, was das Grundbuch betrifft.
Dein Irrtum: Bestellt ein Eigentümer nämlich an einer von ihm vermieten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt nach Vorschrift d. § 567 BGB der Nießbraucher an Stelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird dabei uneingeschränkt Vermieter.
Ich versuche mal eine Antwort
- Du hast mit einem Eigentümer eines Hauses ein Mietvertrag abgeschlossen
- Zwischenzeitlich hat der Eigentümer den Niessbrauch des Hauses auf eine andere Person übertragen
- Die Tatsache des Niessbrauchüberganges wurde dir von Niessbrauchsnehmer (NBN) und Eigentümer mitgeteilt
- Der NBN verlangt nun eine Mieterhöhung
Insoweit wohl der Sachverhalt, bitte korrigieren, wenn nicht. Der NBN ist nun dein Vertragspartner bzgl. des Mietvertrages; er ist durch den Niessbrauchsübergang an Stelle des Eigentümers und damaligen Vertragsunterzeichners getreten. Insoweit ist auch er der Einzige, der die Miete erhöhen kann, der Eigentümer und damalige Unterzeichner ist "aussen vor".
Das eine Mieterhöhung ein formgerechtes sog. Mieterhöhungsverlangen voraussetzt, hat damit Null zu tun
@iQMastermind69: Du weißt nichts, stellst aber einfach mal eine Theorie auf.
Ganz offensichtlich ist das nicht so, denn sicher hätte der FS dann hier gar nicht erst gefragt.
Du drehst die Sache nur so hin, wie Du es brauchst, um mit Deiner ursprünglichen defnitiv falschen Antwort Recht zu behalten. Was hat der FS nun davon? Nichts!
Das eine Mieterhöhung ein formgerechtes sog. Mieterhöhungsverlangen voraussetzt, hat damit Null zu tun
Hat es schon, denn wenn es kein Mieterhöhungsverlangen gibt oder nur eines, das überhaupt nicht den rechtlichen Anforderungen entspricht, ist die Frage, ob der Niessbraucher das nun darf oder nur der Eigentümer, völlig belanglos.
Für Dich ist maßgeblich der Eigentümer, der als Dein Vermieter im Mietvertrag steht. Dass Du die Miete an den Nießbraucher zahlst, ist was anderes.
Wenn sich Eigentümer und Nießbraucher nicht ganz im Klaren sind, wer was zu wollen und zu bestimmen hat, ist das erst einmal nicht Deine Sache.
Der Nießbraucher hat nun zwei Möglichkeiten:
- Entweder er bittet den Eigentümer, Dir ein ordentliches Mieterhöhungsverlangen zu zu stellen oder
- Er läßt sich vom Eigentümer anständig bevollmächtigen.
Um die Miete zu erhöhen, bedarf es aber wirklich eines vollständigen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechendes Mieterhöhungsverlangen. Mal eben zu sagen, bitte ab nächsten Monat mehr Miete, reicht bei weitem nicht aus.
Falsch. Massgeblich ist der wirtschaftlich Nutzungsberechtigte. Liegt als also ein Niessbrauchsübertrag vor, tritt der Niessbrauchsberechtigte an Stelle des Eigentümers im Mietvertrag. Er alleine bestimmt über die sog. "Fruchtziehung, ist also bzgl. der Erhöhung der Miete überhaupt nicht von Zustimmung oder Ablehnung seitens des Eigentümers abhängig.
Hier gilt analog die Regel aus dem Erbrecht "Erbe bricht nicht Miete"
Ob und inwieweit nun das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, ist hiervon völlig unabhängig.
@iQMastermind69: Du weißt doch gar nichts!
Oder weißt Du, wann das Niessbrauchsrecht übertragen wurde?
Und wenn es nach Beginn des Mietverhältnisses übertragen wurde, sollte man den Vermieter auch mal darüber informieren, dass sich der Vertragspartner auf diese Weise vielleicht geändert hat. Könnt ja jeder kommen...
Wurde hingegen der Mietvertrag erst abgeschlossen nachdem der Niessbrauch übertragen wurde, lägest Du völlig daneben!
Im Übrigen solltest Du Dich anstrengen, auf Gute Fragen auch nur wirklich gute Antworten zu geben, sonst bist Du hier fehl am Platz.
Es ist für das jetzige Mieterhöhungsverlangen völlig belanglos, wann der Niessbrauch übertragen wurde. Wenn es jetzt einen Niebrauchsberechtigten gibt, ist dieser alleinig entscheidungsbefugt.
Wäre der Mietvertrag schon zu Zeiten der Niessbrauchsüberganges vom Eigentümer unterschrieben worden, wäre er unwirksam, ggf. sogar nichtig, da der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt gar nicht mehr berechtigt gewesen wäre, einen solchen Vertrag rechtswirksam zu unterschreiben.
Bzgl. des letzten Satzes: "Alter schützt vor Torheit nicht"
Bzgl. der ersten beiden Sätze: Und du weisst es??
Ich weiß es auch nicht, aber aus Sicht des Mieters würde mich das Ansinnen des Nießbrauchers nicht im Geringsten interessieren, wenn er nicht als Vermieter im Mietvertrag steht oder sich als berechtigter Nachfolger des Vermieters ausweist.
Wie ist es bei einem Verkauf?
Irgendwann kommt jemand daher und behaupter, er wäre neuer Eigentümer der Wohnung. Ohne Nachweis, ohne sonstige Dokumente? Könnte doch jeder kommen...
Erbfall?
Weiß ich als Mieter, wer in den nächsten Tagen und Wochen noch alles daher kommt und sich als Erbe ausgibt? Könnte doch jeder kommen...
Und genauso ist es hier auch.
Wäre der Mietvertrag schon zu Zeiten der Niessbrauchsüberganges vom Eigentümer unterschrieben worden, wäre er unwirksam, ggf. sogar nichtig, da der Eigentümer zu diesem Zeitpunkt gar nicht mehr berechtigt gewesen wäre, einen solchen Vertrag rechtswirksam zu unterschreiben.
Und das wiederum ist total falsch!
Ich kann mir heute eine leere Wohnung suchen, die mir gar nicht gehört und diese an 10 Leute gleichzeitig vermieten. Es entstehen 10 gültige Mietverträge. Es ist dann allein meine Sache als Vermieter, wie ich diese Verträge erfüllen kann. Wenn keiner letztlich in die Wohnung einziehen kann, hat jeder der "Mieter" ggf. einen Schadensersatzanspruch. Kein einziger dieser Verträge wäre nichtig.
In der Praxis sieht es doch häufig so aus:
Ältere Generation überschreibt Haus oder Wohnung an den Nachwuchs. Damit dennoch was für das Leben im Alter bleibt, behalten sie den Nießbrauch. Allerdings bitten sie die neuen Eigentümer, sich selbst um alle Belange rund um Vermietung, Unterhalt etc. zu kümmern. Damit wollen sie nichts mehr zu tun haben.
Dadurch entsteht dann genau die Konstellation, die hier offenbar auch vorliegt.
Um als neuer Eigentümer die Wohnung vermieten zu können, braucht es noch nicht einmal das Einverständnis des Nießbrauchers. Die interne Vereinbarung, ggf. nur mündlich, reicht vollkommen aus. Der Eigentümer muss nur sicher sein, dass er freie Hand in der Vermietung hat und nicht plötzlich der Niessbraucher vor dem Einzug eines neuen Mieters daher kommt und sagt, ich zieh jetzt selbst ein.
Stell Dir vor, der Niessbraucher wird dement und ist faktisch gar nicht mehr fähig nach Ende eines neuen Mietverhältnisses, einen Vertrag mit einem neuen Mieter abzuschließen, geschweige denn einen auszuwählen, obwohl er offiziell noch rechtsfähig ist. Ihm würde plötzlich viel Geld entgehen, das er womöglich braucht, um die notwendige häusliche Pflege zu finanzieren.
Ich werde nicht weiter mich mit Personen auseinandersetzen, die die absurdesten Theorien entwickeln, nur, obwohl im Unrecht, um Recht zu behalten. Insoweit muss ich mir also auch gar nichts vorstellen.
Das Konstrukt Eigentum - Niessbrauch ist mir nun aus eigener Erfahrung sehr vertraut. Es ist auch nicht meine Aufgabe, dich aufzuklären, sondern dem FS eine vernünftige Information zu geben.
Was das Beispiel mit den 10 Mietverträgen angeht: Mach dich bitte mit den Unterschieden zwischen Binnen- und Aussenverhältnis eines Vertrages vertraut.
Alles was ich schreibe, beruht auf eigenen Erfahrungen und Kenntnissen. Musst mich also wirklich nicht belehren. Das bezieht sich auch Binnen- und Aussenverhältnisse von Verträgen. Ob meine "Theorien" absurd sind oder nicht, wirst Du spätestens dann bemerken, wenn Du mal selbst in entsprechende Situationen gerätst.
Nießbrauch, da hat jemand eine Verfügungsgewalt; gehört die Wohnung demjenigen der den Nießbrauch innehat? NEIN; dann darf der Eigentümer die Miete erhöhen, https://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/mieterhoehungsverlangen/
Falsch: Bestellt ein Eigentümer nämlich an einer von ihm vermieten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt nach Vorschrift d. § 567 BGB der Nießbraucher an Stelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird dabei uneingeschränkt Vermieter.
Genau aufgrund dieser lang ausgebreiteten Definition, würde ich doch glatt das Gegenteil behaupten.
Der Mietvertrag besteht zwischen dem Eigentümer und dem Nießbraucher.
Erklärung:
Eigentümer: Nutzung, Fruchtziehung, Verfügung
Nießbraucher: Übertragung der Nutzung, Übertragung der Fruchtziehung - Verfügungsrecht bleibt beim Eigentümer.
Der Eigentümer behält also die Verfügung darüber, wer die Wohnung nutzt. So wurde es wohl auch ursprünglich mal zwischen Eigentümer und Nießbraucher vereinbart, sonst käme nicht dieser Mietvertrag zustande, der
Es kann schließlich gute Gründe geben, warum der Eigentümer ausgerechnet FS als Mieter ausgewählt hat und eine bestimmte Miete vereinbart hat. Vielleicht ist es gar nicht im Interesse des Eigentümers, dass dieser Mieter womöglich geht, nur weil der Nießbraucher meint, er müßte noch mehr "Frucht ziehen".