Garagenmiete erhöhen?

Erneuerung des Garagentores? Einfach nur Austausch alt gegen neu oder Modernisierung, z. B. durch Einbau eines Garagentoröffners mit Funksteuerung?

Durch die regelmäßige Mietzahlung haben die Mieter im Lauf der Zeit auch für die Abnutzung des Garagentores bezahlt und wenn nun ein neues fällig ist, also der reine Austausch, rechtfertigt das keine Mieterhöhung.

Da die Garagenmiete im Wohnungsmietvertrag enthalten ist, ergibt sich nur die Möglichkeit einer ganz normalen Mieterhöhung. Diese kann man auf folgende Weise erreichen:

1. Mit dem Mieter reden, dass Du ab Monat x gerne 10 € bzw. x € mehr für die Garage verlangen möchtest und dies mit dem neuen Tor begründen. Ist es wirklich ein guter Mieter und bleibt die Garagenmiete im Rahmen dessen, was ortsüblich ist, wird der Mieter wohl zustimmen. Damit erhöht sich aber nicht explizit die Garagenmiete, sondern die Gesamtmiete für die Wohnung, was bedeutet, dass der Erhöhungsbetrag die Möglichkeiten, irgendwann in den nächsten 3 Jahren die Wohnungsmiete zu erhöhen, entsprechend einschränkt, was aber nicht unbedingt ein Nachteil sein muss. Zudem kann die nächste Wohnungsmieterhöhung frühestens nach 1 Jahr Bestand angekündigt, bzw. verlangt werden. Weitere Erhöhung somit frühestens nach 15 Monaten ab Erhöhung der Garagenmiete. Grundsätzlich wäre aber erst einmal zu dieser Vorgehensweise zu raten.
2. Lehnt der Mieter eine Garagenmieterhöhung auf diese Weise ab, darfst Du ihn von der Liste der "guten Mieter" entfernen und auf die Liste der "nicht so guten setzen". Du erreichst dann eine Mieterhöhung nur, indem Du die Wohnungsmiete entsprechend erhöhst. Damit bist Du begrenzt auf 20 % innerhalb von 3 Jahren, bzw. auf 15 % in bestimmten Städten und Gemeinden. Zudem ist die Frage, ob die jetzige Miethöhe eine Erhöhung in der gewünschten Größenordnung her gibt. Ist die Miete schon an der obersten Kante, geht wohl auch nicht so viel. Jedoch wird der gewünschte Erhöhungsbetrag für die Wohnungsmiete nur wenige Prozent der Gesamtmiete betragen. Diese würde ich in einem einfachen Schreiben vom Mieter verlangen. Geht er darauf nicht ein oder lehnt er ab, würde ich jedoch 3. vorschlagen.
3. Zu einem Rechtsanwalt gehen und ein Mieterhöhungsverlangen für die Wohnung stellen lassen, das sich an der oberen Grenze dessen bewegt, was bei Euch möglich ist. (Max. Prozent und Marktmiete) Dazu soll er auf den hoffentlich bei Euch existierenden qualifizierten Mietspiegel verweisen oder Du suchst Vergleichsmieten, sodass das Verlangen streng nach den Vorgaben des §558 BGB richtet. Der Mieter hätte dann Zeit zum Überlegen und es bietet vielleicht noch einmal die Möglichkeit, eine Vereinbarung auf einem etwas niedrigeren Niveau zu treffen. Lehnt das der Mieter alles ab, kann man darauf basierend aber eine Mieterhöhung auch mit guten Erfolgsaussichten einklagen.

Weil für Garagen die Auflagen nicht gelten, die für Wohnungen zutreffen, kann ich nur jedem raten, die Garage getrennt zu vermieten. Sprich zwei Verträge, zwei Überweisungen.
Jetzt ist es so, dass man den Vertrag genau lesen muss und interpretieren ob es möglich ist. Ansonsten warten bis der Mietvertrag erneuert wird und dann ändern.

hat der Tausch des Tores den Nutzungswert in irgend einer Weise verbessert oder war es nur Werterhalt weil dringende Renovierung ?
Im letzten Fall kannst du das nicht auf Miete umlegen da für Sanierung der Vermieter finanziell verantwortlich ist

In aller Regel werden Garage beziehungsweise Stellplatz in den Mietvertrag über die Wohnung mit einbezogen, weshalb von einem einheitlichen Mietvertrag gesprochen wird. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn Wohnung und Parkplatz von demselben Vermieter vermietet werden. Ist dies der Fall, so greifen die Regelungen zum Wohnraummietverhältnis, mit der Folge, dass die Miete für den Parkplatz nicht getrennt von der Miete für die Wohnung erhöht werden kann. Vielmehr kann der Vermieter nur die Gesamtmiete, also für Wohnung und Garage beziehungsweise Stellplatz erhöhen, was wiederum nur unter engen Voraussetzungen möglich ist. Nach § 558 BGB [Bürgerliches Gesetzbuch] darf der Vermieter die Miete nur unter Beachtung der Kappungsgrenze bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Darüber hinaus kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Ferner steht aufgrund der Mieterhöhung dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Selbstverständlich bezieht sich dieses Sonderkündigungsrecht auch nur auf den gesamten Mietvertrag. Das bedeutet, dass der Mieter den Mietvertrag hinsichtlich des Parkplatzes nicht ohne weiteres eigenständig kündigen kann. Vielmehr muss er hierfür den gesamten Mietvertrag kündigen und in Bezug auf den Wohnraum ein neues Mietverhältnis unter Ausschluss der Parkplatznutzung vereinbaren.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Mietvertrag hinsichtlich des Parkplatzes ausdrücklich eigenständig sein soll. Dies ist aber nicht notwendigerweise dann der Fall, wenn der Wohnraummieter einen auf dem Hausgrundstück gelegenen Parkplatz dazu mietet. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs [BGH] kann selbst dann eine bloße Ergänzung des bisherigen Wohnraummietvertrages angenommen werden, wenn die Anmietung der Garage beziehungsweise des Stellplatzes erst Jahre später erfolgt ist (vgl. BGH mit Urteil vom 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10).

https://www.juraforum.de/ratgeber/mietrecht/mieterhoehung-bei-garage-oder-stellplatz-moeglich

Alles Gute für dich!

Ja darfst Du aber ob die Erneuerung des Garagentores eine Mieterhöhung rechtfertigt?