Mietminderung bei Kanalgestank?
Unzumutbare Kanalgerüche im Badezimmer alle 30 Minuten mit starker Konzentration abhängig von Spitzenzeiten im Abwassernetz. Der Mieter kann nur mit Gasmaske das Badezimmer betreten. Der extreme Gestank aus dem Abwasserrohrsystem ist mit Dauerlüften nicht aus dem Bad zu kriegen. Nach Badezimmer Begehung verursachen die in der Raumluft gelangenden Kanalgase Halsschmerzen (Rachenreizung, Mandelentzündung und Leistenschmerzen). Der Vermieter erhielt eine schriftliche Aufforderung den Geruchsmangel zu beseitigen. Ein Rohrleck in der darunterliegenden Wohnung hielt der Vermieter für technisch unmöglich, weil Abwasser austreten würde und eine nasse Wand sichtbar wäre. Die unmittelbaren Beschwerden konnte der HNO-Arzt nicht wissenschaftlich gesichert auf solche Kanalgase zurück führen. Der Vermieter beauftragte einen Fachmann der das Abwasserrohrsystem auf Verstopfung und Leersaugen der Geruchsverschlüsse prüfte. Ein Rohrleck der Entlüftungsleitungen im Dachboden und über Dach wurden von ihm ausgeschlossen. Die in den öffentlichen Abwasserkanälen sowie in den Gebäudeanlagen entstehenden Fäulnisgase müssen sicher ins Freie abgeführt werden. Dies erfolgt über die Lüftungsleitungen der Gebäudeanlagen. Bei einer Notabdichtung an den Seitenwänden des Toilettenabflussrohres verfärbt sich das Silikon wegen der Faulgase grün (siehe Bild). Ein Beweis, dass die Kanalgase aus einem Rohrleck über den Wandrohrschacht in die Holzkonstruktion des Badezimmers entlüftet werden (Kamineffekt) und nicht gemäß DIN EN 12056 über das Dach ins Freie abgeführt werden. Das Badewannenabflussrohr verläuft parallel im Badezimmer und auch hier wäre ein Rohrleck in der Schmutzwasser-Fallleitung möglich (siehe Skizze). Die Badezimmer-Holzfachwerkwand mit Zwischenhohlräume begünstigt das verteilen von Faulgasen aus dem Rohrleck über Decke, Boden, Kniestock und Fenster des Badezimmers. Die Schmutzwasser-Fallleitungen in den darunterliegenden Wohnungen der Nachbarn sind wegen des massiven Wandaufbaus Geruchsdicht. In dieser darunterliegenden Wohnung ist ein bearbeiteter raumhoher Riss über der Badewanne im Schmutzwasser-Fallleitungsbereich, dort wäre auch ein Abwasserrohrleck möglich. Bin ich dazu verpflichtet auf Nachfrage des Vermieters die Ursache des Mangels zu benennen? Um wie viel darf die Miete gemindert werden? Ab wann darf die Miete gemindert werden? Der Vermieter könnte nach einer Sanierung die Mietrückstände einklagen. Wie ist der extreme Kanalgasgestank im Badezimmer nachzuweisen? Braucht man Zeugen? Die Mängelbeseitigungsfrist von 2 Monaten ist abgelaufen. Der Vermieter ist nicht untätig aber der Mangel besteht noch. Ist die Mängelbeseitigungsfrist von 2 Monaten angemessen? Darf der Mieter zur Selbsthilfe greifen wegen Gefahr im Verzug? Der Mieter könnte die Reparaturen selbst durchführen indem er den Abwasserrohrschacht mit dichten Füllmaterial stopft und/oder die Handwerkerkosten mit der Miete verrechnet.
4 Antworten
Es sieht so aus, dass die Muffe der Ableitung und der Stutzen der Kloschüssel nicht dicht miteinander verbunden sind. Deshalb können an dieser Stelle die Faulgase entweichen. Entweder passt der Übergang nicht oder die Gummidichtung ist beschädigt oder fehlt.
Hier ist die schriftliche Ansage beim Vermieter über diesen Mangel per Einwurfeinschreiben zielführend, das mit Fristsetzung von 5 Werktagen. Bei Verfristung darfst du einen Handwerker beauftragen um dem Mangel abzuhelfen. Dessen Kosten darfst du dann ab übernächstem Monat nach Info an den Vermieter mit der laufenden Miete aufrechnen
Es ist unklar ob die Schmutzwasser-Falleitung der Kloschüssel und/oder die Schmutzwasser-Falleitung der Badewanne undicht ist. Ich habe unzumutbare Kanalgerüche (Faulgase) im Badezimmer mit starker Konzentration von 10 – 2 Uhr.
Heute hatte ich keine Kanalgerüche im Bedezimmer zwischen 15 Uhr und 16 Uhr.
Meine Nachbarin in der darunter liegenden Wohnung könnte ihr Siphon abschrauben, die Wannenschacht-Revisionsklappe und ihre Badezimmertür schließen. Dann würden aus dem abgeschraubten Siphon die Kanalgase über ihren Wannenschacht und den Schacht ihrer Schmutzwasser-Falleitung hochsteigen und in meiner Badezimmergaube entlüftet (Kamineffekt) werden. Somit wäre die Muffe der Ableitung dicht.
Entweder muss die Revisonsklappe der Nachbarin gegen unbefugtes benutzen verschlossen oder ihr Schacht der Schmutzwasser-Falleitung abgedichtet werden. Merkwürdig ist ja dort der zugeschmierte raumhohe Riss entlang ihrer Wannen-Schmutzwasser-Falleitung.
Wenn mein Handwerker vor ihrer Tür stehen würde, dann verweigert sie ihm den Zutritt und sagt: ”Das muss der Vermieter machen”. Wie also ihren Schacht der Wannen- und Schmutzwasser-Falleitung abdichten? Umständlicherweise müsste dann der Handwerker meine Badewanne rausreissen und ihren Schacht der Schmutzwasser-Falleitung von Oben abdichten.
Ich habe den Vermieter aufgefordert den Mangel zu beseitigen.
Ihr Fachmann kam unangemeldet, prüfte bei geöffneten Badezimmerfenster, Windstille und stellte kein Kanalgas fest. Für eine Geruchsprüfung vereinbaren sie bitte einen Termin mit mir, damit ich das Badezimmerfenster vorher schließen kann. Der extreme Gestank ist Wind abhängig (Kamineffekt).
Mangel 1 Toilettenabflussrohr
Mangel 2 In der darunter liegenden Wohnung könnte die Wannenschacht-Revisionsklappe dauerhaft verschlossen werden und der Wannenschacht-Geruchsverschluss mit Gewindekleber gegen unbefugtes öffnen gesichert werden.
Ich fordere Sie deshalb dazu auf, den oben genannten Mangel zu beseitigen. Im Falle des Verzuges mit der Mängelbeseitigung werde ich eine Fachfirma beauftragen, den Mangel 1 beseitigen zu lassen und stelle ihnen die Kosten in Rechnung. Ich behalte mir vor, bis zur Beseitigung der Belastung der Raumluft die Miete monatlich um 20 % zu mindern.
Meine Rechtsberatung sagt, dass ich die Handwerkerkosten vorstrecken muss und nicht mit der Miete aufrechnen darf.
Nun ein leichter Kanalgeruch im Bad bei funktionierenden Geruchsverschluss. Der Kollege des Vermieters sagte am 23.01.2018: "Es riecht nach Seife." Der Kanalgeruch tritt nur bei geschlossener Badezimmertür und Badezimmerfenster auf und jeden Tag immer nach ein paar Stunden.
Betrifft: 4 Mängelanzeige, Unzumutbare Kanalgerüche (Faulgase) im Badezimmer durchschnittlich alle 30 Minuten mit starker Konzentration von 10 – 2 Uhr.
Sehr geehrter Herr Vermieter,
Ich habe das Badezimmerfenster zuvor geschlossen und sie stellten ein Kanalgestank fest am 23.01.2018. Ihr Kollege Thomas Köhler sagte immer zu dem Kanalgestank es riecht nach Seife. Sie sagten, dass ein undichtes Abflussrohr technisch nicht möglich wäre und eine Leersaugung des Geruchsverschlusses die Ursache sein könne. Ich sagte, dass ich alle Verstopfung im Abfluss schon lange gereinigt hatte. Ihr Kollege fand eine Undichtigkeit am WC Anschlußstutzen und ihr beauftragter Installateur montierte einen neuen WC Anschlußstutzen am 24.01.2018.
Kurz darauf sind bei mir Kanalgerüche im Badezimmer aufgetreten, die ich mutmaßlich auf ein undichtes Abfluss- oder Entlüftungsrohr zurückführe (Störung in der Entwässerungsanlage).
Ich fordere Sie deshalb dazu auf die Kanalgase gemäß DIN EN 12056 über das Dach ins Freie abzuführen, spätestens bis zum 22.02.2018 zu beseitigen. Im Falle des Verzuges mit der Mängelbeseitigung werde ich eine Fachfirma beauftragen, den Mangel beseitigen zu lassen und stelle ihnen die Kosten in Rechnung. Ich behalte mir vor, bis zur Beseitigung der Belastung der Raumluft die Miete monatlich um 20 % zu mindern und diesen Betrag einzubehalten ab 01.12.2017.
Das war doch was anderes! Der Installateur hat beim Einbau des Wannensiphon die Rollringdichtung nicht in die Gussrohr-Muffe gesteckt am 27.07.2017. Die Verbindung Siphon-Gussrohr-Muffe war undicht und Abflussgestank trat ins Bad.
Ich hatte den Siphon mehrfach eingebaut zur kontrolle. Der Wannenablauf ist funktionstüchtig.
Betrifft: 5 Mängelanzeige, Unzumutbare Kanalgerüche (Faulgase) im Badezimmer täglich durchschnittlich alle 2 Stunden mit starker Konzentration von 10 – 2 Uhr.
26.02.2018
Sehr geehrter Herr Vermieter,
Ich schlage Ihnen einen Termin am 06.03.2018 um 18 Uhr oder am 07.03.2018 um 18 Uhr vor. Geben Sie mir bitte kurz Bescheid, ob dieser Termin passt.
Ich habe die Wohnung gelüftet und sie verlassen am 26.02.2018 um 10 Uhr. Dann kam ich nach Hause und stellte ein Kanalisationsgestank fest im Badezimmer und im Flur um 18 Uhr. Sowie am 27.02.2018 um 8 Uhr und nach dem Lüften am 27.02.2018 um 10 Uhr.
Ich vermute das sich der Kanalgestank bei geöffneter Badewannenrevisionsklappe verstärkt, die ich mutmaßlich auf ein undichtes Entlüftungsrohr zurückführe (Störung in der Entwässerungsanlage).
Ich fordere Sie deshalb dazu auf die Kanalgase gemäß DIN EN 12056 über das Dach ins Freie abzuführen, spätestens bis zum 19.03.2018 zu beseitigen. Im Falle des Verzuges mit der Mängelbeseitigung werde ich eine Fachfirma beauftragen, den Mangel beseitigen zu lassen und stelle ihnen die Kosten in Rechnung. Ich behalte mir vor, bis zur Beseitigung der Belastung der Raumluft die Miete monatlich um 20 % zu mindern und diesen Betrag einzubehalten ab 01.12.2017.
Mit freundlichen Grüßen
Der Mieter
Kein Badezimmergestank mehr ab dem 27.02.2018, als habe eine Geisterhand den Geruchsmangel behoben. Unerklärlich. Hoffentlich bleibt es so...
Kein Bedezimmergestank mehr ab dem 27.02.2018, als habe eine Geisterhand den Geruchsmangel behoben. Unerklärlich. Hoffentlich bleibt es so...
Bei solchen komplexen Fragen sollte man sich den fachlichen Rat des Mieterschutzbundes holen.
Die haben auch Sachverständige und Anwälte für alle Fälle.
Der Mieterschutzbund war diese Woche im Urlaub. Das hat nur einmal pro Woche geöffnet.
Der Sachverhalt ist doch klar erkennbar und die Rechtslage eindeutig, da wird weder der Mieterverein noch ein Rechtsanwalt benötigt.
Ich habe Angst vor der Selbstreparatur. Ich würde die Wand aufstemmen, in den Rohrschacht Mörtel pumpen und den Schacht zuschmieren. Aber der Mörtel könnte in die darunterliegende Wohnung fließen. Oder er hat das Rohr kaputt gemacht. Dann beschwert sich die Nachbarin über mich wegen einer nassen Wand mit Schimmel oder macht mich für vorhandene Schäden (Keiner hat ihren raumhohen zugeschmierten Badezimmerriss gesehen) haftbar. Dann gibt es ärger mit deren Handwerkerrechnungen, wenn man die nicht bezahlen kann. Sie wissen doch, das ich kein Geld habe. Dann kriege ich die Klage. Brauche ich eine Haftplichtversicherung?
Mein Mieterverein sagt, das sieht sich kein Sachverständer an.
Nach spätestens 6 Zeilen Text hat ein Absatz zur erfolgen oder sollen wir Augenkrebs bekommen?
Mietminderung ist immer möglich, wenn der vertraggemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist aufgrund eines Umstands den der Mieter nicht selbst zu vertreten hat.
Für genaueres wende dich an einen Fachanwalt.
Der Mieter hat eine Gasmaske?
Weniger übertreiben und mal ein paar Absätze machen beim Schreiben!
Der Mieter hat eine Feinstaubmaske Filterklasse FFP 3 und eine Atemschutzmaske mit Aktivkohle- und Partikelfilder. Idealer Schutz gegen feste und flüssige Partikel giftiger Stoffe.
Ohne die ist ein längere Aufenthalt im Badezimmer nicht möglich.
Der Vermieter (Installateur) sagte, dass die Silikonverfärbung von dem Rost des Gussrohr stammen könnte. Seit einigen Tagen empfindet man den extremen Gestank gar nicht mehr. Der Vermieter (Installateur) sagte, dass hätte ja eine Leersaugung des Geruchsverschlusses sein können. Ich sagte, dass ich die Verstopfung im Abfluss schon lange gereinigt hatte. Der Vermieter fand eine Undichtigkeit am WC Anschlußstutzen und behebte diese. Trotzdem habe ich einen Luftzug aus dem Toilettenstutzenschacht.