Mieterhöhung nach "Sanierung" gerechtfertigt?
Hallo, momentan finden an dem Haus in dem wir wohnen folgende arbeiten statt. Neuanstrich der Fassade, Neuanstrich des Hausflurs, Austausch der Haustür, Dacharbeiten(es ist ein Flachdach auf dem Steine liegen, diese werden vorläufig entfernt um nach Beschädigungen am Dach zu schauen), der Grundstückszaun wird erneuert und die Scheiben unserer Balkonverglasung werden erneuert.
Eben erreichte mich dann ein Brief meines Vermieters mit folgendem Inhalt: Nach umfangreicher Sanierung wird zum 01.01.2013 die Kaltmiete um 20€ monatlich auf 350€ monatlich erhöht.
Mich interessiert jetzt natürlich ob diese Erhöhung gerechtfertigt ist, denn es handelt sich bei den Arbeiten meiner Meinung nach um Instandhaltungsarbeiten bzw. Schönheitsreperaturen. Die Durchführung dieser Arbeiten wurden mir vom Vermieter zwar vorher mündlich mittgeteilt, aber auf die Frage ob sich dadurch die Miete erhöht sagte er mir das sie sich nicht erhöhen wird. Auch die Frist macht mich stutzig. Wie google zu entnehmen war tritt eine Mieterhöhung 3 Monate nach Eingang der Erhöhungsmitteilung ein, das wäre in meinem Fall im Februar und nicht wie vom Vermieter gefordert im Januar. Außerdem war dort zu lesen das sich diese Frist um 6 Monate verlängert wenn dem Mieter eine vorraussichtliche Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung nicht mittgeteilt wurde..
Bitte antwortet nur wenn ihr euch wirklich mit der Materie auskennt. Falls jemand einen interessanten Link zu meiner Frage hat kopiert den bitte mit in den Beitrag.
Danke für die Hilfe
6 Antworten
Bei einigen dieser Arbeiten könnte man klitzekleine Bagatellmodernisierungen erkennen, die der Vermieter nicht 3 Monate zuvor ankündigen muss. Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen gehören nicht dazu. Daher müsste der Vermieter belegen, wie die Mieterhöhung um 20€ auf die Monatsmiete bezogen zustande kommt. Einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters musst du nicht zustimmen und auch nicht widersprechen. Der Vermieter muss dich auf Zustimmung verklagen, wenn er deine Zustimmung zur höheren Miete erzwingen will. Deshalb empfehle ich, nach Verstreichen der Frist zur höheren Mietzahlung die Reaktion des Vermieters abzuwarten. Die hier anhängige Begründung zur Mieterhöhung ist nicht ausreichend und würde glatt zur kostenpflichtigen Abweisung der Klage des Vermieters führen.
Allenfalls die Haustür kann eine Maßnahme sein, die eine echte Verbesserung darstellt, wenn die alte nicht dicht war und die neue dafür sorgt, dass nicht jede Menge Wärme aus dem Treppenhaus entweicht. Die Sanierung insgesamt kann also nicht als Grund für eine Mieterhöhung noch dazu in so kurzer Frist verwendet werden. Der Vermieter probiert es eben und hofft auf verständnisvolle Mieter, denn schließlich tragen alle diese Sanierungen schon dazu bei, dass man sich als Mieter am Ende besser fühlt, wenn man in einem gepflegten Haus wohnt, anstatt in einer herunter gekommen Hütte. Die Mieterhöhung beträgt rund 6 %. Das ist nicht viel, wenn ich mal davon ausgehen darf, dass die Miete schon länger nicht erhöht wurde. Man darf also schon fragen, wieso man gegen diese moderate Mieterhöhung ist. Aber: Du willst sie nicht akzeptieren. Also solltest Du dem Vermieter antworten, dass Du mit der Erhöhung zum 1.1.2013 nicht einverstanden bist. (Nichts weiter!) Nun muss sich der Vermieter überlegen, wie er Dich doch noch zur Akzeptanz bekommt und holt sich dazu ggf. Rat. Die Folge wird dann sein, dass er eine ganz normale Mieterhöhung frühestens zum 1. Februar 2012 mit entsprechenden Verweisen oder Belegen (Vergleichsmieten) fordern wird. Wenn er schlau ist, verlangt er nicht nur 6 %, sondern mindestens das doppelte, sofern er im Rahmen der örtlichen Verhältnisse bleibt. Dies kannst Du wieder ablehnen und dann wird er klagen. Wenn Du dann immer noch nicht zustimmst, wird es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, bei der Du verlieren wirst, aber der/die Richter/in schlägt einen Vergleich vor, der dann z. B. bei der halben Erhöhung liegt, also wieder bei 20 €. Um nicht noch mehr Kosten zu verursachen, wirst Du zustimmen. So läuft das ab und am Ende kannst Du mal versuchen auszurechnen, wieviel Dich diese teilweise Abwehr einer dann womöglich berechtigten Mieterhöhung gekostet hat. Lohnt es sich, es darauf ankommen zu lassen? Spätestens, wenn Du das korrekte Mieterhöhungsverlangen auf dem Tisch hast, solltest Du zum Telefonhörer greifen und versuchen, eine Einigung auf eine etwas niedrigere Erhöhung auszuhandeln. Das hat dann Vorteile für beide Seiten und der Vermieter wird mit weniger auch zufrieden sein, wenn er auf diese Weise hohe Kosten für Anwalt und Gericht spart. Oder Du greifst jetzt schon zum Telefonhörer und stimmst sofort einer Erhöhung ab 1. Januar zu, wenn der Vermieter mit 10 oder 15 € pro Monat einverstanden ist und ihm weiterer Aufwand erspart bleibt.
Auch wenn ich sonst Deine Antworten und Kommentare sehr schätze, muss ich Dir hier widersprechen: Der Vermieter weiß doch jetzt schon nicht, was geht und was nicht und wie man eine Mieterhöhung rechtlich korrekt verlangt. Was ich aufzeige, ist wie es ablaufen könnte, wenn jeder nach Recht und Gesetz vorgeht. Sanierungserhöhung hat vor Gericht praktisch keine Chance. Normale Mietererhöhung innerhalb best. Rahmen schon. Will man beurteilen, welche Chancen und Kosten sich ergeben können, muss man evt. Kosten und sonst. Aufwand der möglichen Einsparung gegen über stellen und da ist doch die Empfehlung, von vornherein mit dem Vermieter eine Einigung herbei zu führen, kein schlechter Rat. Also nochmal meine Empfehlung: Mit dem Vermieter eine Mieterhöhung vereinbaren und am besten nicht nur wann und wieviel, sondern auch gleich, wie lange die Erhöhung gilt, wobei 15 Monate ab Gültigkeit der Erhöhung das Minimum ist und darüber hinaus freie Vereinbarung. Ein Vorschlag könnte also lauten, dass man mit 12 € Erhöhung ab 1. Jan. 13 einverstanden ist, wenn die neue Miete dann 2 Jahre Bestand hat. Als Vermieter wäre ich damit einverstanden, weil besser ich habe eine Vereinbarung in der Tasche, die ich dann bei anderen Mietern auch noch beispielhaft anwenden könnte, als einen Widerspruch zur Erhöhung und den langen und teuren Weg, bis man eine adäquate Erhöhung doch durchgesetzt hat.
Die durchgeführten Arbeiten sind keine Modernisierung!
Hier mal ein Link zu Modernisierung, dort steht was dazu zählt und was nicht dazuz zählt:
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/m1/modernisierung.htm
Mich interessiert jetzt natürlich ob diese Erhöhung gerechtfertigt ist, denn es handelt sich bei den Arbeiten meiner Meinung nach um Instandhaltungsarbeiten bzw. Schönheitsreperaturen.
Richtig.
Außerdem hätte der Vermieter die "Modernisierung" rechtzeitig ankündigen müssen und zwar schriftlich, das hat er versäumt, aber ist eh egal, das es keine Modernisierung ist.
MfG
Johnny
90% (neunzig) der Vermieter nehmen nicht die höchstmögliche Miete, für gute Lage, Infrastruktur usw., die laut Mietspiegel möglich ist, falls diese Erhöhung noch im Rahmen des Mietspiegel liegt, dann würde ich keinen Streit anfangen, denn irgendwie ist es doch toll in einem schönen Haus zu wohnen.
werde ich auch nicht, sonst geht er her und erhöht auf grundlage des mietspiegels wogegen ich nix machen kann. die frage is was is wenn ich ab januar die erhöhte miete bezahle und beim auszug sage ich möchte die differenz wiederhaben weil mir erst jetzt (beim auszug) aufgefallen ist das die erhöhung unwirksam ist?
Das ist ein beliebter Trick von Vermietern um die Kosten auf die Mieter abzuwälzen. Widerspruch einlegen und ab zum Mieterschutzbund, dort können die weiteren Schritte am besten geklärt werden.
Auch wenn der Vermieter jetzt eine MME geltend machte, dürfte er zusätzlich die Miete danach nach den gesetzlichen Vorschriften erhöhen, da die MME weder bei Fristen noch Deckelung angerechnet wird. Deine Alternative ist also nicht zu empfehlen. Der Vermieter darf zweimal zulangen, insofern die vom Gesetzgeber bvorgegebenen Kriterien eingehalten werden.