Mehrfamilienhaus mit 8 Eigentumswohnungen verkaufen, ist Spekulationssteuer fällig
Guten Morgen, habe folgende Situation.:
Wir haben am 01.03.2004 ein Grundstück gekauft und dieses dann mit einem 8 Familienhaus bebaut. Während der Bauzeit haben wir die 8 Wohnungen als 8 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Fertigstellung und der Bezug der Wohnungen war zum 01.04.2005.
Meine Fragen.:
1./ Wenn wir jetzt die gesamten 8 Wohnungen in einem Kaufvertrag an einen neuen Besitzer verkaufen, fällt dann Spekulationssteuer an, weil der Kauvertag für das Grundstück zwar am 01.03.04 geschlossen wurde, der Bezug oder die Fertigstellung jedoch erst im April 2005 war?
2./ Aufgrund dessen, das wir mit dem Kaufvertrag 8 Eigentumswohnungen verkaufen, kann das Finanzamt dies als gewerblichen Immobilienhandel bewerten?
Vorab schon mal vielen Dank für eure Antworten?
4 Antworten
1 ja
2 nein
außer ihr habt noch 2 solcher projekte am laufen
weil es kein gewerblicher handel ist
sicher startet die frist nicht mit dem kauf des grundstückes, da ist doch noch nichts passiert
weil man dafür es öfter durchziehen muss
es sind nicht 8 etw, es ist eher ein vorgang, des bauens und später verkaufens
das ist nicht gewerblich, bei einmal
@Hoellenfürst, vielen Dank für Deine Antworten, also zusammengefast, trotz beim Verkauf notwendig werdender 8 Kaufverträge ist keine Gewerblichkeit vom Finanzamt zu unterstellen! Bezogen auf die Spekulationsfrist zählt hier nicht der Grundstückskaufvertrag sondern der Erstbezug der Wohnungen.
Also zunächst einmal gibt es keine Spekulationssteuer, sondern Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Und die Frage danach, ob das hier wirklich ein privates Geschäft ist, ist nur zu berechtigt. Würde man Gewerblichkeit unterstellen, gäbe es nicht nur Keine Spekulationsfrist, es würde zudem neben der Einkommensteuer noch Gewerbesteuer anfallen..
Deine Hoffnung, es würde sich NICHT um gewerblichen Grundstückshandel handeln weil ein einziger Erwerber Käufer ist, muß ich enttäuschen. Das Gegenteil ist der Fall:
Jede Wohnung ist einzeln zu betrachten. Steuerlich wird das ein Desaster für Dich!
Hallo Armin, puhh, das ĺäßt mich aber erschauern, ich verstehe das jetzt so:
1./ Die 10 Jahresfrist beginnt also nicht mit dem Grundstückskauf (01.03.04) sondern mit Baubegin, dass wäre glaube ich irgendwann im Juni 2004. Da kamm der Bager zum Ausschachten?
2./Angenommen, der Baubegin wäre Juni 2004, dann könnte ich im Juni 2014 Steuerunschädlich 3 Wohnungen verkaufen, die nächsten 3 dann im Juni 2019 und die andern beiden dann im Juni 2024?
3./ Wie würde es aussehen, wenn ich die Aufteilung rückgängig machen und aus den 8 Eigentumswohnungen wieder 1 Mehrfamilienhaus mache?
Rolf: Ich rate Dir dringenst in einer Sache wo es für Dich im Ernstfall um Steuerforderungen in 5 bis 6-stelliger Höhe geht, nicht auf Auskünfte in einem Forum zu vertrauen, sondern die Sache von einem Steuerberater bearbeiten zu lassen und das, bevor (!!!) Du irgendetwas unternimmst. Dann hast Du Gewißheit über die Rechtslage und könntest auch jemand haftbar machen, wenn Auskünfte falsch sind.
Eins steht zumindest fest: Wenn man gewerblichen Grundstückshandel annehmen würde, dann gäbe es keine 10-Jahresfrist, dann wäre immer alles steuerpflichtig. Die entscheidende Frage ist nun, ob man beim Verkauf von 8 Wohnungen auf einen Schlag auch dann in die Gewerblichkeit rutscht, wenn man vorher noch nie Grundstücksgeschäfte getätigt hat. Das alles muß erforscht werden und es muß die neueste Rechtsprechung analysiert werden. Das ist nichts was man Leuten überlassen sollte, die hier gratis und nebenher Auskünfte geben.
Hier würde ich einen Steuerberater konsultieren, das wäre mein Rat. Nur der kann dir für dich verwertbare Richtlinien aufzeigen. Wenn du die Eigentumswohnungen verkaufst, fallen Steuern an, das steht ausser Frage, da du Erlöse erwirtschaftest. Es geht eben um die Frage, wie du das für dich steuergünstig abwickelst und das sollte Sache eines Steuerberaters sein, dir beratend zur Seite zu stehen. Berät der dich falsch, dann hättest du sogar Regressansprüche gegen ihn. Ein Forum ist kein Beraterersatz, weil die Meinungen Einzelner zeigen, wie unterschiedlich man das beurteilt.
Die FRist gem. § 23 Abs. 1 Nr. 2 (Spekulationsfrist) beginnt ert mit Fertigstellung zu laufen 01. 04. 2005 (obwohl die ja schon Bezug fertig gewesen sein konnten.
Bei einem Verkauf vor dem 01. 04 2015 fällt somit Einkommensteuer an.
Ein Objekt, auch wenn es aus 8 Einheiten besteht ist Vermögensverwaltung, also nciht gewerblich.
Es gilt hier unter Steuerrechtlern der Spruch: "Einmal ist keinmal, zweimal ist einmal zuviel."
Vielen Dank für Deine Antwort, wenn ich das denn richtig verstehe, endet die Spekulationsfrist nicht mit der Beurkundung des Kaufvertrages sondern mit der Fertigstellung der Wohnungen?
und warum wird kein gewerblicher Immobilienhandel seitens des Finanzamt unterstellt werden?