Aus Mehrfamilienhaus Eigentumswohnung machen?
Hallo,
Ich habe mich folgendes gefragt: Nehmen wir an ich besitze ein Haus mit 10 Wohnungen unterschiedlicher Größe. Wenn ich das Haus komplett verkaufen würde, würde ich 500.000€ bekommen. Könnte ich auch einzelne Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen? Würde ich dann insgesamt mehr Geld bekommen, als wenn ich das Haus verkaufe?
5 Antworten
Das nennt sich im allgemeinen "Aufteiler". Es ist tatsächlich so, dass der Summenwert der einzelnen Wohnungen mehr wert ist als der des "ungeteilten" Hauses. Das läuft Ihnen aber auch im normalen Leben über den Weg ;-). Für was bezahlen Sie mehr, für eine Torte oder für 12 Stück?
Die Aufteilung eines Hauses ist etwas für "Profis" und ist unstreitig lukrativ, sofern der Einkaufspreis stimmt. Erstmal entstehen aber nicht zu vernachlässigende Kosten. Architekt für Pläne und Notarkosten sind da wirklich nicht unerheblich und das Haus muss technisch entsprechend "aufgerüstet" werden (Heizkostenverteiler, Wasserzähler usw usw.).
Es wurde auch als "Risiko" das Vorkaufsrecht der Mieter erwähnt, aber das ist zu vernachlässigen, denn die bekommen es ja nicht "verbilligt", sondern müssen, sofern sie ihr Vorkaufsrecht ausüben, zum marktgerechten Preis kaufen.
Wenn ich https://www.hausjournal.net/mehrfamilienhaus-in-eigentumswohnungen-umwandeln richtig interpretiere, gibt es keinen Königsweg. Denn eine Umwandlung hängt viel von der konkreten Situation des Gebäudes ab.
Damit steht und fällt auch deine Rechnung.
Das dahttps://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/mehrfamilienhaus-aufteilen-vorsicht-dass-es-nicht-als-gewerblicher-handel-gilt ist auch nicht ohne.
Wenn jede Wohnung die Voraussetzungen erfüllt, ja. Das Haus muss aufteilbar sein und die Gemeinschaftsflächen erreichbar sein. Das betrifft besonders die Haustechnik.
Bei einer Teilung wird ein Teilungsantrag gemacht, der den rechtlichen Vorbedingungen genügen muss.Manchmal steckt der Teufel im Detail. Gemeinsamer Schornstein, Schalltrennung zwischen den Wohnungen, keine fremden Leitungen durch Sondereigentum usw.
Ich würde das durch einen Fachmann, eine Fachfrau untersuchen lassen und dann erst entscheiden. Ohne Kosten geht es nicht.
Wie soll ich das von hier beurteilen? Kommt auf die wohnungsgröße, den Zuschnitt und vor Allem auf die Lage an. Es kauft niemand eine Eigentumswohnung in einem abgeranzten Viertel. Wenn die Lage gesucht ist, kannst du mit bis zu 50% mehr rechnen.
Was ist denn der Gesamterlös der Kalt-Mieten jetzt?
Mir geht es eher um die Logik: Kann es denn sein, dass ich für den Verkauf von allen Wohnungen mehr Geld bekomme, als wenn ich das Haus ansich verkaufe? Das kann doch eigentlich nicht sein, oder?
Doch das kann sein. Weil Viele eine Eigentumswohnung suchen statt Mietwohnung, ohne gleich ein ganzes Haus zu kaufen. wenn du für 75.000 eine Wohnung bekommst und finanzieren kannst, ist das doch einfacher als ein Haus mit 500.000 zu finanzieren.
Abgesehen davon sind Wohnungen immer teuerer als Häuser.
und wenn ich alle Wohnungen verkaufe, bin ich aber selbst noch der Eigentümer von dem Haus, obwohl mir keine Wohnung mehr gehört?
Nein, das Haus wird dann zerlegt. Auch das Grundstück wird aufgeteilt. Manchmal kann man weitere Teile des Grundstücks, die nicht zum Haus gehören müssen (Stichwort Parkplätze und Abstandsflächen), anderweitig verwerten.
danke für deine Antworten, du kennst dich sehr gut aus. evtl kannst du mir noch diese Frage beantworten: Wenn ich bei 6 von 10 Wohnungen der Eigentümer bleibe, habe ich dann bei Eigentümersitzungen immer die Mehrheit, wenn es etwas zu entscheiden gibt?
Ja, wenn die Stimmen nicht nach Fläche gewichtet werden. Es ist auch die Satzung zu klären, ob und in welcher Höhe Entscheidungen zustande kommen. Es gibt auch die Möglichkeit des Vetorechts.
Die Umwandlung könnte dramtische Folgen für den Verkaufswert der Wohnungen haben.
Den Mietern steht in solchem Falle ein Vorkaufsrecht zu.
Üben die das nicht aus, genießen die Mieter je nach Kommune eine Kündigugndsprerrfrist von bis zu 8 Jahren zzgl. dann der ges. Kündigunsfrist von Weiteren 9 Monaten.
Zu den Kosten der Abgechlossenheitsbescheinigung kommen noch die Notarkosten (Teilungserklärung) und die Kosten der Bildung der Wohnungsgrundbücher etc. hinzu.
Zu beachten wäre beim Verkauf von dann 10 Objekten die sich einstellende Gewerblichkeit im Immobilienhandel.
Nehmen wir folglich mal an, Ihr Gedanke ist nicht ganz ausgereift und Sie würden besser das Haus amt Mietern darin "en bloc" verkaufen!
jap aber ist auch bedeutend viel mehr arbeit
Inwiefern?
Wo siehst du die Mehrarbeit?
im topic :D
Eine Umwandlung wäre eine einmalige Angelegenheit, danach hast du mit 10 Mietparteien nichts mehr zu tun. Es gibt nur noch die Eigentümerversammlung und die Hausverwaltung.
Okay, du siehst die Mehrarbeit darin, die Umwandlung als solche zu bewerkstelligen anstelle eine einmaligen Verkaufes des einzelnen gesamten Objektes.
Okay, so rum kann man es auch sehen. Ich habe daran gedacht, dass wer 10 Wohnungen hat, diese ja vermietet haben wird. Und diese Arbeit als Vermieter entfällt ja zukünftig in beiden Fällen.
ich würde aber eher gerne folgendes wissen: ist eher eine Logik Frage. Kann es denn sein, dass ich für den Verkauf von allen Wohnungen mehr Geld bekomme, als wenn ich das Haus ansich verkaufe? Das kann doch eigentlich nicht sein, oder?
Was spricht dagegen? Nichts. Das ist doch nur eine Frage von Angebot und Nachfrage. Wenn du mehr Interessenten für Eigentumswohnungen hast als jemanden, der das komplette Haus kaufen möchte, dann kannst du mehr Geld erlösen beim Einzelverkauf. Es muss nicht so sein.
Die Preise sind unabhängig voneinander.
doch doch, so verdienen immobiliehaie ihr geld ^^
doof wird wenn sich eine wohnung nicht verkaufen lässt...
Dass eine Wohnung nicht vermietet oder verkauf werden kann, ist das allgemeine Risiko eines Verkäufers oder eines Vermieters und muss in der eigenen Kalkulation berücksichtigt werden. Genau so, wie es übrigens jeder Händler macht, der auf seiner Ware sitzen bleiben kann.
Was deine Anmerkung zu den Haien betrifft: Kauf bricht kein Mietrecht. Die vorhandenen Mieter sind zunächst vom Verkauf nicht betroffen, meist bekommen sie ein Vorkaufsrecht (oder haben es gesetzlich, keine Ahnung).
Und wie sieht es mit der Verkaufserlöse aus? Wenn ich für das Haus insgesamt 500.000 bekommen würde, wieviel würde ich dann insgesamt für die 10 Wohnungen bekommen?