Lohnt sich (Anlageobjekt - Mehrfamilienhaus) `?!

Für deine Altersvorsorge ? Du möchtest also später mal 2.000 im Monat mit Kaltmiete machen und so Deine Rente finanzieren ?

Mal abgesehen davon, dass die letzten Mehrfamilienhäuser, die ich auf dem Tisch hatte, keine 300.000 gekostet haben (zumindest nicht ohne Modernisierungsstau), muss sich das wirklich rechnen. Ich habe oft Dinge auf dem Tisch, wo man mit der Kreditrate auch locker eine Rente in dieser Höhe finanzieren könnte und hat dann keine Folgekosten und keine Verpflichtungen oder Risiko von Mietausfällen etc.

Man muss in die Überlegungen einbeziehen, welche Anlagen es gibt, die sich mehr lohnen, wobei es bei "lohnen" nicht nur um die Rendite, sondern auch um die Sicherheit geht.

Sollte unser Geld wertlos werden, was langfristig wahrscheinlich passieren wird, hat eine eigene Immobilie immer noch einen Wert (solange man nicht enteignet wurde). Wenn man dann noch selbst darin wohnen kann und sogar noch Mieteinnahmen (und wenn es Naturalien sind) hat und das Haus abbezahlt ist, dann hat sich der Kauf gelohnt.

Ich überlege für meine Altersvorsorge mit Anlageobjekt Mehrfamilienhaus ....Doch die Frage ist es lohnt sich das? z.B Mehrfamilien haus 300.000 euro ( Mieteinnahmen Kaltmiete pro Jahre 24,000 euro)

Kann sich lohnen kann sich aber auch nicht lohnen.

Das kommt z.B. auf die Lage an und ein ganz wichtiger Aspekt ist, wie alt das Haus ist.

Bei einem alten Haus können viele Reparaturen anstehen die sehr aufwendig und teuer sind.

MfG

Johnny

Gehe erst einmal davon aus, dass Du auch Mietausfälle haben kannst. Einerseits durch leer stehende Wohnungen, die nicht vermietet sind. Andererseits von Mietern, die ihre Miete nicht zahlen können und die durch eine Räumungsklage erst einmal raus zu bekommen sind.

Dann kommt es auf das Alter des Hauses an. Besteht Renovierungsstau? Muss in absehbarer Zeit noch investiert werden? Fenster, Dach, Wärmedämmung etc.

Darüber hinaus spielt auch die Lage eine Rolle. Nicht alle Wohnungen sind stets gleich gut zu vermieten.

wie du siehst, stellt sich das Thema komplex dar. ich möchte Dir eine grobe Scala anbieten, damit die Orientierung leichter fällt. 1. Solltest Du Kenntnis und Verständnis für folgende Begriffe haben bzw. diese recherchieren. Rendite / Investitionsstau / Effektivzins / Zinsfestschreibung / Wärmedämmung / Holzbalkendecke / Massivbauweise / Zentralheizung / Wohnfläche / Mietspiegel / Jahresmietwert / Nettomiete / Bruttomiete / Nebenkosten / ect. 2. Solltest Du versuchen, den Wert einer Immobilie selber ermitteln zu können, dabei kommt es nicht darauf an, ob hier 10.000 € mehr oder weniger ermittelt werden, denn bei einem Mehrfamielienhaus für 300.000 € spielt es keine Rolle, ob Du 290000 oder 310000 bezahlst. 3. Solltest Du bei der Berechnung der Rendite als Einnahme nur 10 Monatsmieten und nicht 12 ansetzen, denn es gibt Mietausfälle, unvorhersehbare Reparaturen ect. und man sollte eine Reserve in den ersten Jahren ansparen die mindestens 5000 € (besser 10000€) pro Wohneinheit beträgt. 4. Die Mindestrendite sollte 3% nicht unterschreiten, wenn die Rendite 5% beträgt ist es ein sehr gute Rendite.

Das schwierigste ist die Einschätzung des Investitionsstaus. Bei Kleinreparaturen hilft die Faustformel: versuche Dir vorzustellen, wieviele Tage die Handwerker benötigen um die Arbeit auszuführen, dann rechnet man grob 500 €/Tag und Mann und kommt dann auf eine Schätzgröße der zu erwartenden Kosten. Dann schlummert in der Heizungsanlage oft eine unangenehme Kostenfalle, hier könnte man sich bei dem Schornsteinfeger schlau machen.

einfaches Beispiel: Kaufpreis 300.000,--€ Kaufnebenkosten (10%) 30.000,--€ für Grunderwerbssteuer, Notar ect. Gesamtpreis = 330.000,--€ (Investitionen sind abgearbeitet)

Finanzierung 100% (Auch das mögliche Eigenkapital muss verzinst kalkuliert werden, deshalb 100%) Zinssatz ca. 3% + 1% tilgung = 4 %/a Finanzierungskosten = 4 % von 330.000 € = 13.200,--€ / Jahr Bewirtschaftungskosten nicht umlegbar = ? abhängig davon ob man es selber machen kann oder nicht. geschätzt 2800,--€/a Gesamtkosten = 16.000,--€/a Mieteinnahmen 24.000 / 12 M x 10 M = 20.000,-- € Gewinn vor Steuern = 4.000,--€/a Rendite = 1,22 % < 3% Fazit: Objekt ist entweder im Kaufpreis zu hoch oder die Mieteinnahmen stimmen nicht. Der maximale Kaufpreis bei Zielrendite von 3% ergibt sich dann zu 134.000 €. Das ist eine ganz grobe Bierdeckelkalkulation. Im Falle des Vorhandenseins von Eigenkapital sieht die Berechnung anders aus. Angenommen du hättest die 330000 € und bräuchtest keine Finanzierung dann würde dein Eigenkapital 13200 + 4000 = 17200 € erwirtschaften oder 5,21 % Rendite, dann wäre es eine gute Geldanlage, weil das erheblich mehr Rendite ist als Du Zinsen auf der Bank erwirtschaften könntest.

Ich hoffe, dass Dir das etwas Klarheit gibt.