Mit Immobilien langsam aber sicher ein Vermögen aufbauen?
Guten Abend liebe Community,
ich überlege mir ständig, mein Geld in Immobilien zu investieren und somit mein Vermögen aufzubauen. Zum Beispiel billige Immobilien kaufen, sanieren und dann weiter vermieten. Was sagt ihr dazu? Oder man finanziert ein Mehrfamilienhaus und lässt die Mieter das Haus ab bezahlen. In meiner Stadt gibt es viele Immobilienbesitzer, die so Ihr Geld verdienen. Wäre das zur Zeit noch möglich?
23 Antworten
Geht. Dauert aber je nach Lage der Immobilie und der Kosten der Herrichtung zwischen 30 Jahren (schlecht) und 15 Jahren (sehr gut), bis das eingesetzte Vermögen den Break Even erreicht hat. Danach wird, abgesehen von Reparaturen, Geld verdient. Allerdings kann ein Lageveränderung an der Immobilie den Wert dann auch schnell kaputtmachen. Zum Beispiel, wenn jemand ein Gefängnis oder ein Asylbewerberheim daneben baut.
Wo gibt es denn derzeit noch "billige" Immobilien? Da, wo sich die Investition in immobilien aufgrund der zu erwartenden Wertsteigerungen noch lohnen würde, sind die Vorstellungen der Verkäufer in irreale Regionen abgewandert.
Wenn man für einen unsanierten oder nur teilsanierten Altbau das 20-, 30-, 40- oder gar 60-fache der Bruttomiete zahlen muß, kann man investieren auch gleich bleiben lassen. Da würde man unter Berücksichtigung der erforderlichen Grundsanierung und der laufenden Kosten wohl weniger verdienen als mit dem Sparbuch.
Die genannten Vervielfältiger sind keine Fiktion. Das habe ich in Kaufangeboten meiner Heimatstadt so gesehen und ich schüttele den Kopf über Investoren die so etwas zu zahlen bereit sind.
Deine Fragestellungen und deine Kommentare lassen darauf schließen, dass du dich noch nicht wirklich tiefgreifend mit der Thematik auseinandergesetzt hast. Abgesehen von den noch zusätzlich entstehenden Kosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Zinsen würde dein Vorhaben schon an der neueren EU-Kreditrichtlinie scheitern. Danach darf die eine Bank selbst bei Vorliegen von 20 % Eigenkapital zum Kaufzeitpunkt keinen Kredit mehr gewähren, wenn du die Tilgung maßgeblich mit Mieteinkünften sicherstellen willst. Bei Zahlungsunwilligen Mietern oder Leerstand drohen hier nämlich ganz schnell Einnahmeausfälle. Entsprechend brauchst du immer andere Sicherheiten oder ein sehr gutes Einkommen. Erst wenn man ein gewisses finanzielles Niveau erreicht hat, lässt sich entsprechend ein solches Vorhaben potenzieren. Ganz unabhängig davon spielt bei einem solchen Vorhaben der regionale Immobilienmarkt eine maßgebliche Rolle, nicht überall lohnt sich der Immobilienkauf gleichermaßen.
Neben den Fachkenntnissen brauchst du auch ein solides Startkapital. Diese Investition beinhaltet die Möglichkeit des Totalverlusts, daher rate ich dir, sehr vorsichtig mit diesem Thema umzugehen. Das kann ganz schnell böse nach hinten losgehen wenn man nicht über die notwendige Erfahrung auf diesem Gebiet verfügt.
Mein Tipp: Lass die Finger davon! Die Risiken, die Du eingehen müsstest, bis hin zu einem Ruin, stehen in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Erträgen, die Du mit Deinen Voraussetzungen erzielen könntest.
- Dir fehlt jegliche Erfahrung, das kann fast nur schief gehen. Schon mit entsprechender Erfahrung ist das Geschäft nicht einfach.
- Du kannst sicher sein, dass für Dich keine "guten Objekte" zu bekommen sind.
- So wie der Immobilienmarkt zur Zeit aussieht, kommst Du viele Jahre zu spät. Ich zitiere @Huflattich: "Was in diesen Zeiten noch günstig angeboten wird, hat nicht ohne Grund einen niedrigeren Preis." Sehr richtig!
- Ohne Kredite geht nichts und da gibt es die ebenfalls schon erwähnte neue Kreditrichtlinie.