Kind als Vermieter und Eltern als Mieter - Welche Möglichkeiten gibt es?
Hallo, habe vor einigen Jahren ein Zweifamilienhaus zusammen mit meinen Eltern erworben. Dazu wurde bei einer Bank ein Darlehn in Anspruch genommen. Dabei machte die Bank zwecks Sicherheit die Vorgabe, dass jedem ein Drittel des Hauses gehört und jeder allerdings für den vollen Darlehnsbetrag haftet. Das Haus wird somit komplett selbst genutzt.
Welche Möglichkeiten bestehen nun das Konstrukt so zu ändern, dass ich künftig Vermieter sein werde und meine Eltern Mieter sind? Kennt jemand Webseiten oder Beratungsstellen um sämtliche Infos zu einem solchen Thema einzuholen? Und ab wann wäre es möglich dies zu machen z.B. bei der ersten Umschuldung? Kommt es hier in erster Linie darauf an eine Bank zu finden, die mit einem solchen Modell (Kind: Vermieter Eltern: Mieter) einverstanden ist oder noch auf zahlreiche andere Dinge?
Danke im Voraus für Eure Infos!
Gruß
5 Antworten
Leider musste ich ein paar Antworten abwerten, weil sie eine Möglichkeit völlig außer Acht lassen:
Übertragung des Nießbrauchs. Dabei muss an den Eigentumsverhältnissen überhaupt nichts geändert werden und somit auch nicht an Grundschuldabtretungen, Haftungen gegenüber der Bank etc.
Die Eltern treten einfach nur den Nießbrauch an dem Nutzen aus dem Haus an ihren Nachwuchs ab. So könnte es bspw. durchaus auch sein, dass die Eltern jetzt oder später ausziehen wollen, weil sie ihren Alterssitz ganz woanders haben wollen. Sie würden damit dem Sohn die Möglichkeit geben, die Wohnung anderweitig zu vermieten und Mieteinnahmen zu erzielen. Da Du, Sohn oer Tochter, wohl allein die Darlehensraten bezahlst, hättest Du mit den Mieteinnahmen die volle oder teilweise Deckung dafür.
Genauso, wie Du dann an fremde vermieten könntest, könntest Du natürlich auch an Deine Eltern vermieten. Sie zahlen künftig Miete an Dich, ggf. anstatt einer Beteiligung an der Finanzierung.
Vorteil für Dich: Du könntest alle Kosten des Hauses und der vermieteten Wohnung bei der Steuerklärung ansetzen. Die Kosten der vermieteten Wohnung voll und alle übrigen anteilsmäßig entsprechend der Wohnfläche.
Frag mal einen Notar.
Umgekehrt ist es häufig so. Noch zu Lebzeiten übertragen Eltern ihr Haus mit einer oder mehreren Wohnungen an den Nachwuchs und behalten sich aber das Nießbrauchsrecht vor, was entweder die Nutzung einer Wohnung im Haus oder aber die Einnahmen aus Vermietung betrifft. Der Nachwuchs steht zwar als Eigentümer im Grundbuch, aber hat erst was davon, wenn die Eltern auf Nießbrauch verzichten oder verstorben sind.
Oben steht doch, dass er/sie zusammen mit den Eltern ein Zweifamlienhaus erworben hat. Da steht nichts von noch zusammen mit Geschwistern. Entweder es gibt keine Geschwister oder sie sind hier aussen vor.
Das muss der Notar regeln. Wenn drei Leuten das Haus gehört, aber nur einer zieht den Nutzen daraus und es wird vereinbart, dass der, der Nutzen daraus zieht, auch die Kosten zu tragen hat, ist die Sache doch ziemlich eindeutig.
Natürlich sollte auch festgelegt werden, wer das Haus, bzw. die Anteile der Eltern mal erben soll und dass eben evtl. Geschwister auch hier nicht beteiligt sein werden. Z. B. weil sie schon abgefunden wurden.
Bei den Bedingungen der Bank vermute ich, dass hier nicht nur einer finanziert. zB Besitzer der Wohnung oben Fragesteller mit 1/3 Eigentum, Besitzer Whg unten Eltern mit 2/3 Eigentum. Lässt sich nicht einfach mit einer Mietberechnung nach qm auseinander schrauben. Ich sehe auch , außer im steuerlichen, keinen Vorteil von einer Änderung.
Ist "FriedeFreudeEierkuchen" kann eine Wohnung ( als gemeinsame Vermieter) an Dritte auch ohne Nießbrauch vermietet werden. Schenken Eltern ihre 2/3 Mieteinnahmen an Kind, ob es einen interessiert, kommt schon wieder auf die Steuer an.
Im Nießbrauchrecht sehe ich immer ein Risiko, gibt Krach in der Familie, Haus muss oder will von dem 1/3 verkauft werden. Einer wirft dem Anderen vorsätzliche Misswirtschaft vor um den Wert des Nießbrauchs zu mindern... Du erkennst ich stehe mit diesem Recht auf Kriegsfuß :-).
Richtig schwierig wird es im Erbrecht, wenn tatsächlich noch Geschwister vorhanden sind und Fragesteller tatsächlich alles finanziert ( mit oder ohne Nießbrauchrecht) .
Der Fragesteller wird wissen, warum er Vermieter seiner Eltern werden will. Welche Vorteile er erwartet oder alle erwarten, ist zunächst einmal egal.
Die Übertragung eines Nießbrauchsrechts hat auch gar nichts mit der Finanzierung durch die Bank zu tun. Das Thema kann also komplett außen vor gelassen werden.
Im Nießbrauchrecht sehe ich immer ein Risiko,
Gerade das soll verhindert oder vermindet werden. Erben beisipielsweise Kinder ein oder zwei Drittel des Hauses, ist zumindest sicher gestellt, dass der Nutznießer den alleinigen Nutzen draus ziehen kann und nicht auch noch die Mieteinnahmen mit den ungeliebten Miterben teilen muss.
Das Erbrecht ist auch kein Problem, wenn man sich von einem guten Notar zu dem ganzen Komplex beraten läßt, der alle Eventualitäten kennen muss und dementsprechende Regelungen in den Vertrag über den Nießbrauch schreiben muss oder Testamente so abfasst, dass das Haus am Ende in die richtigen Hände kommt. Ohne gute Beratung geht das ganze sowieso nicht.
Die Frage ist, wie lange ist vor einigen Jahren her? Inwieweit würde das Darlehen getilgt, was hat sich an der finanziellen Situation der einzelnen Darlehensnehmer geändert? Habt ihr drei gemeinsam einen Darlehensvertrag und somit nur eine Grundschuld?
Das Innenverhältnis ist der Bank so ziemlich egal. Der Eigentümer, bei deiner Idee du allein, muss der Bank die Sicherheit geben können, dass er mit seinem Einkommen das Darlehen in Höhe Y in Zeit X abbezahlen kann. Für die eigentumrechtliche Übertragung, Zustimmung der Bank immer Voraussetzung, gibt es im Eltern Kind Verhältnis mehrere Möglichkeiten, hier kann ein Notar beraten.
Ob dieser Schritt aus finanzieller Sicht, Versteuerung der Mieteinnahmen gegen evtl. möglicher Absetzung von Renovierungskosten Sinn macht, kann dir nur ein Steuerberater beantworten, der die Einkommensverhältnisse von dir und deinen Eltern kennt.
Die Eltern können nur zu Mietern werden, wenn sie Ihren Eigentumsanteil auf Dich übertragen.
Nur ohne Zustimmung der finanzierenden Bank ist das nicht möglich.
Nur wo soll der Sinn liegen Deine Eltern zu Mietern zu machen und dann diese Einnahmen versteuern zu müssen?
die eltern werden h4 werden und dann kann er sie da wohnen lassen und das amt zahlt die miete
so wird es sein
Tja aber sich künstlich Armrechnen funktioniert nicht so einfach.
alles was du tust, muss deine bank erlauben
dein vater müsste an dich verkaufen oder schenken
dein vater kann nicht verkaufen, weil die bank das nicht zulassen wird
wenn ihr umschuldet, wird vorfälligkeitsentschädigung fällig, das bedeutet, ihr müsst alle zinsen sofort zahlen, dadurch gewinnt ihr gar nichts, sondern verliert nur
ihr könnt gar nichts machen, was die bank nicht möchte
ihr müsst mit der bank reden und gucken, was die sich so vorstellen
Am besten solltest Du/ihr das mal mit einem Steuerberater und mit der finanzierenden Bank besprechen!
Kann aber auch nach hinten losgehen, wenn er/sie kein Einzelkind ist. Da es hier jeweils um 1/3 Eigentum in ungeteilter Gemeinschaft geht, ist hier sehr detailliert darauf zu achten, wer für welche Kosten zuständig ist.