Ist ein 50 Jahre alter Bebauungsplan, der nie vollständig umgesetzt wurde juristisch betrachtet entkräftet?
Der BP ist über 50 Jahre alt. Die öffentlichen Verkehrswege wurde nie realisiert. Es gibt eingeschlossene Baugrundstücke, die nur über fremde Grundstücke erreibar sind. Ist ein solcher Bebauungsplan für einen Bauantrag noch maßgeblich?
4 Antworten
Solange ein Bebauungsplan nicht aufgehoben oder durch eine neue Fassung ersetzt wird, bleibt er weiterhin gültig.
Die öffentlichen Verkehrswege wurde nie realisiert. Es gibt
eingeschlossene Baugrundstücke, die nur über fremde Grundstücke erreibar sind.
Das mag schon sein, es hängt ja auch von der Finanzlage ab, wann solche vorgesehenen Verkehrswege realisiert werden, respektive ob überhaupt. In vielen Fällen sind die vorgesehenen Vorgaben natürlich auch einfach durch die Zeitläufe obsolet geworden, was aber primär an der Bestandskraft nichts ändert. NB.: Die Anrainer werden sich bedanken, wenn die Kommune die Verkehrswege zum Zeitpunkt X realisiert. Die Kosten werden nämlich umgelegt. Das können je nach Anrainerlänge leicht 6-stellige Summen werden.
Ergo: Muss man abweichen, benötigt man eine Genehmigung.
Bis dato war alles Kommentierte korrekt.
Haben Deine Anwälte - natürlich unter vorauszusehender Durchsetzung per Klage - den §34 BauBG in Deinem Fall geprüft (Du hast ja vor 10 Jahren "nebenan" schon in der Größe gebaut?
Deinem Kommentar kann ich bis auf einen Punkt komplett zustimmen. Suche den Dialog mit dem Amt unter Verweis auf den §34 im Vorfeld, aber möglichst keine Bauvoranfrage, die ist wieder rechtswirksam in den Punkten, zu denen zu Fragen stellst. Nimm dazu als Berater den Anwalt mit - als stiller (!) Beobachter. Hast Du zudem die Möglichkeit, einzelne Gemeinderäte (idealerweise aus dem Bauausschuss oder zumindest Meinungsbildende) in Deinem Sinn zu motivieren?
Nun der "Widerspruch": Aus eigener Erfahrung kann ich Dir aber nur zu einem "alten Hasen" als Jurist raten. Unser Jurist hat schon in diversen Bereichen "interessante" Schritte unternommen, z.B. wurde gegenüber dem Richter vor Verkündung ein Befangenheitsantrag gestellt. Während der - negativen - Prüfung des Antrags wurde dieser versetzt (erstaunlicherweise) und beim neuen Richter ging alles reibungslos durch. Ob darauf ein junger Anwalt - egal wie gut er ist - kommt? => An alle Juristen hier: das ging alles korrekt zu.
Noch eine Anregung: Wenn Du quasi gegnüber schon so hoch gebaut hast, wäre doch z.B. architektonisch eine gewisse "Portalsituation" gegeben. Da kann ein guter Architekt doch prima Argumentationen philosophieren.
Den 6WE Block habe ich diagonal gegenüber auf einem Grundstück zur anderen Strassen hin errichtet. Er ist 27 Meter breit und 13 Meter tief. Eine weitere Villa habe ich mit 15x14 Metern auf einem gegenüber liegenden Grundstück gebaut, wo ich selber lebe. Insgesamt wurden die letzten zwei Neubauten im Areal durch mich finanziert. Alle haben gegen den Bebauungsplan was Bautiefe, Dachform und Höhe betrifft verstoßen.
Der jetzt eingereichte Entwurf ist nur 22 Meter breit und 14 Meter tief. Auf Dachaufbauten haben wir diesmal verzichtet. Die Firsthöhe ist niedriger als die von mir errichteten Neubauten und ein Großteil der Nachbarschaft. Dieser Bau wird quasi durch die von mir geleisteten Neubauten umzingelt.
Die Nachbarschaft wirft mir im Einspruch Dreigeschossigkeit vor. Im BP sind nur zwei Vollgeschosse erlaubt. Wir haben das oberste Geschoss so hingerechnet, dass es von der Fläche 66% des darunter liegenden umfasst. Der für den Lageplan beauftragte öffentlich bestellte Vermesser hat mir bescheinigt, dass es laut Baunutzungsverordnung von 1962 kein Vollgeschoss darstellt. Die GRZ und GFZ wurde gemäß BP eingehalten. Alle Nachbarabstandsflächen wurden gemäß LBO mit 50cm Puffer eingehalten.
Um das Grundstück zu erschliessen muss ich 6 PKW Stellplätze für die Mieter darauf ausweisen. Diese müssen über das Grundstück des Nachbarn fahren, da die Stadt den Verkehrsweg nach BP nicht realisiert hat. Das Grundstück ist quasi durch den Nachbarn gefangen. Der Nachbar versucht mir mein notariell veranketes Wegerecht auf 2,3 Meter zu beschneiden, indem er sich über seinen Anwalt gegenüber dem BOA auf die Garagenverordnung beruft. Im Grundbuch ist mein Wegerecht nicht auf eine bestimmte Breite festgelegt sondern allgemein eingetragen.
Zum Gebäude selbst fällt mir nichts mehr zum kommentieren ein, das könnte m.E. so durchgehen.
Wir haben bei uns in der Gemeinde im Wohngebiet auch eine größere Diversifikation der Gebäudearten (EFH, RH, MFH) mit verschiedenen Etagen. Das Gesamtbild des Gebietes wird dadurch nicht beeinträchtigt. Nimmst Du den Nachbarn massiv Sonne oder Ausblick? Können von Deinem Bau Mieter über Balkone zu den Nachbarn schauen => dann pflanze Bäume / Hecke und kommuniziere das im Vorfeld auf "gutnachbarschaftliche" Art. Insofern kannst Du auch beim Amt Deine proaktiven Ideen/Maßnahmen schildern, dann fällt es der Behörde ggfs. auch leichter oder Sie genehmigen mit der Auflage eines "Grünzugs" (zur Gesichtswahrung).
Für die Zufahrt (Wegerecht) kann ich den Nachbarn nachvollziehen, schließlich mindert es die nutzbare Gartenfläche und damit auch in gewisser Weise den Wert. Vielleicht kannst Du hier einen Geldwerteausgleich als Einmalbetrag aushandeln. Alternativ lässt sich auch eine 2,30m breite Zufahrt über eine intelligente Ampelregelung realisieren. Ist übrigens geregelt, wer für die Zufahrt beim Nachbarn Streu- und Räumpflicht hat? Auch hier kann man sich ja einigen ...
Insgesamt fehlt mir für Tipps die Info, was die Nachbarn eigentlich stört. Deine Ur-Frage ging ja mehr in Richtung Behörde und B-Plan und da - meine ich - könnte es klappen.
Der Anwalt hat mir geraten zu warten was das BOA zu den Nachbareinwendungen sagt. Ich habe in den Plänen Lärm- und Sichtschutzzonen zu den Nachbarn einzeichnen lassen, da ich nach LBO auch einen Kinderspielplatz ausweisen muss.
Balkone zum Nachbarn gibt es nicht. Der Nachbar ist exakt südlich von mir. Er hat sich als der BP in Kraft trat geweigert seine Gewerbehalle abzureissen, weshalb es keinen Weg an ihr vorbei zu meinem Grundstück gibt. Die Halle ist fast doppelt so gross und höher als der von mir geplante Neubau und nimmt eher dem Neubau das Licht.
Der Nachbar möchte seinen Altbau sanieren und zu 6WE umfunktionieren. Wir haben die Bauvoranfrage die beim BOA vorliegt studiert und darauf geachtet weniger Befreiungen anzufragen als er und Analogien herauszuarbeiten. Darauf wurde im Befreiungsantrag auch hingewiesen.
Ansonsten sind das richtige Ätzer, die auf Geld aus sind und auf Fremdfinanzierung angewiesen sind. Sie versuchen schon seit Jahren Geld mit jeder nur denkbaren Begründung zu erpressen. Mein Angebot das Grundstück mit Halle für 500 Mille abzukaufen haben Sie kalt abgelehnt.
Jetzt bin ich irritiert.
Hast Du schon einen Bauvoranfrage oder gar einen Bauantrag beim Amt? Ich dachte, Du bist noch auf "Golf-Club-Niveau". Falls ja, wiederhole ich meinen Hinweis vom 26.11. bzgl. der "Motivation" des BOA über einen Gemeinde-/Stadtrat. Ansonsten bleibt eben nur, den Bescheid abzuwarten.
Dass die Nachbarn das mit Fremdfinanzierung machen ist doch kein Makel. Die Zinsen kann man steuerlich absetzen. Ich hatte schon ein Projekt mit 500 Mio. auf Finanzierung, hinter dem 2 Landesbanken steckten.
Wenn die alte Halle noch aus "ursprünglichen Bauerns-Zeiten (Agrar)" ist, muss er wohl auch nicht abbrechen wg. Bestandsschutz. Allerdings hilft das wiederum in der Argumentation nach §34 ("Eigenart der näheren Umgebung").
Der Nachbar hat eine Bauvoranfrage wegen seiner Scheune beim Amt. Ich habe den Bauantrag ohne Voranfrage ausarbeiten lassen und vor drei Monaten eingereicht. Mein Ziel war es den Bestandsschutz des Nachbarn mit in die Begründung des Befreiungsantrages einzuflechten. Des weiteren wollte ich mir die Möglichkeit offen lassen dem eigentlichen Bauantrag des Nachbarn zu widersprechen, falls er meinem widerspricht, damit er vorher etwas nachdenkt.
So langsam mache ich mir aber Sorgen, da das Amt meinen Antrag nicht auf Vollständigkeit prüft und nun wirklich alle Nachbarn auf einmal angerannt kommen.
Das Bauordnungsamt hier ist ein etwas grösserer Laden. Ich baue in der Vorstadtzone eine Großstadt. Ich habe gefragt wie das abläuft und ob ich mal die Chefin des Sachbearbeiters sprechen kann. Der Sachbearbeiter verweigert kategorisch jede interne Auskunft. Der Statiker meint, dass ein anderer Architekt ihm geflüstert hätte, es könne bei dem Sachbearbeiter bis zu 10 Monate dauern bis der Bauantrag durch ist. So viel Zeit habe ich eben nicht.
Die Prüfzeit für die Vollständigkeit ist in der LBO Deines Bundeslandes geregelt (z.B: §54) und beträgt meist 10 Tage nach Eingang. Die Ämter haben aktuell tatsächlich sehr viel zu tun, insofern ist Deine Idee mit der Vorgesetzten sicher richtig. Ich würde genau unter dem Aspekt "viel zu tun" nachfragen und z.B. einen Zeitdruck wie eine Finanzierungszusage (egal, ob das zutrifft) als Grund Deiner Nachfrage mit anbringen. Das ist unverfänglich und lässt das Amt das Gesicht waren.
Alternativ: Gehe doch mal über den Bekannten Planungsdezernenten (Golf-Club) auf "die Pirsch" nach dem Status bei seinen Kollegen.
Auch hier wieder der Tipp mit einem älteren Baujuristen. Der hat ggfs. ganz andere Quellen.
ein Bebauungsplan gilt solange bis er durch einen anderen ersetzt wird ...
Schon, aber die Stadt selbst hat den Bp was Erschliessung betrifft nicht eingehalten.
ja und - das sind für die Stadt nur Festsetzungen wie etwas werden soll - wann es umgesetzt wird, ist nicht festgelegt
Das tut der Gültigkeit aber keinen Abbruch.
ein alter Bebauungsplan ist immer aussagekräftig
Muss man den noch einhalten? Die stadt hat nicht mal die verkehrswege im bebauungsplan realisiert...
natürlich muss man sich dran halten ...
Es gibt Befreiungsanträge beim Bauordnungsamt... Ich möchte die Aussichten auf Erfolg im Falle einer Rechtsklage abwägen.
was willst Du denn einklagen?
Es gibt Befreiungsanträge beim Bauordnungsamt
Eben. Und?
Ich möchte die Aussichten auf Erfolg im Falle einer Rechtsklage abwägen
Na viel Spaß. Mal abgesehen davon, dass Klagen gegen die Kommune vor dem VerwG jahre- bis jahrzehntelang dauern können, sind die vorzuschießenden Gerichtskosten als Kläger auch meistens bereits mindestens im unteren 5-steligen Rahmen zu suchen, zzgl. natürlich der Kosten für den eigenen Anwalt.
Das ist kein Problem. Ich möchte für 2 Mio bauen und bin nicht auf fremdfinazierungangewiesen. Der Bebauungsplan lässt nur zwei Wohnungen zu. Ich will aber sechs. Für die Klagen gegen Nachbarschaft und Bauamt habe ich etwa 50 Mille bereit gelegt. Möchte aber generell wissen wie schnell die einknicken, vor allem wenn der BP nicht realisiert wurde und ich nicht mal einen Verkehrsweg an mein Grundstück gelegt bekommen habe...
Hast Du denn schon mit dem Bauamt geredet? Hast Du schon einen Bauantrag gestellt? Hast Du schon einen Befreiungsantrag gestellt? Was sagt dein Architekt dazu?
Jup. Antrag ist gestellt mit Befreiungsantrag für Anzahl der Wohneinheiten, Kniestock und Dachform. Ich habe vor 10 Jahren auf einem Nachbargrundstück auch schon 6 Wohneinheiten gegen den gleichen Bebauungsplan durchgekriegt bei einem grösseren Baukörper. Ich wundere mich nur warum der Architekt ständig jammert, das das nicht durchgehen könnte. Habe den Architekten zu meinen Anwälten geschickt. Der Antrag liegt seit drei Monaten beim Bauordnungsamt und wird entgegen den Vorgaben der LBO nicht auf Vollständigkeit geprüft. Eigentlich haben die dafür 10 Tage Zeit. Ich bin mir unschlüssig darüber ob mein Anwalt jetzt schon dem Bauordnungsamt auf die Zähne fühlen sollte. Vor drei Wochen kam dann die gesamte Nachbarschaft und fing an schriftlich Einspruch einzulegen. Die Nachbaranhörung wurde durch das Amt auch nicht Fristgerecht terminiert...
Dann verstehe ich nicht, was du dir von "gutefrage" versprichst. Dein Anliegen ist so konkret und individuell und die Fachleute sind bereits alle involviert. Hier wird dir wohl niemand eine Antwort geben können, die dich irgendwie weiterbringt.
Ich würde den Architekten nachfragen lassen und wenn der keine zufriedenstellende Antwort bekommt, den Anwalt eine Frist setzten lassen.
Der Architekt hat drei mal beim Sachbearbeiter vom Bauordnungsamt nachgefragt warum die Vorprüfung nicht stattfand. Angeblich hat der Sachbearbeiter ihm gesagt er solle nicht nerven, die seien überlastet wegen der vielen Anfragen und die Baugenehmigung würde mindestens sechs Monate dauern. Dann wurde er pampig und meinte: "Vielleicht genehmigen wir es nicht!"
Wenn in der LBO deines Bundeslandes eine Bearbeitungsfrist angegeben ist und diese nicht eingehalten wird und offensichtlich eine konstruktive Zusammenarbeit mit der Behörde nicht möglich ist, ist das ein Fall fürs Verwaltungsgericht. Voraussetzung ist natürlich, dass dein Architekt nicht von seinen eigenen Fehlern ablenken will. Versuche doch selber mal mit dem Sachbearbeiter zu sprechen. Wenn der tatsächlich pampig reagiert, Dienstaufsichtbeschwerde und Untätigkeitsklage durch Anwalt veranlassen.
Die LBO in meinem Bundesland sagt, dass das BOA 10 Werktage Zeit hat um den Antrag auf Vollständigkeit vorzuprüfen. Danach muss ein Vollständigkeitsbescheid an mich raus. Den Eingangsbescheid für den Antrag habe ich. Es ist also etwas abgegeben worden. Erst nach dem Vollständigkeitsbescheid kann die Nachbaranhörung stattfinden. So wie das gelaufen ist, wurde zuerst die Nachbaranhörung gemacht und der Antrag nicht auf Vollständigkeit geprüft. Den Architekten habe ich intern in meiner Immobillien Firma angestellt damit ich nicht nach HOAI 2013 bezahlen muss. Es gibt keinen Grund warum er abenken sollte, da er gemäß Arbeitsvertrag von der Haftung für Planungsfehler von mir freigestellt wurde. Der Anwalt hat mir telefonisch die Aussagen meines Architekten gegenüber bestätigt.
Genau das ist der Punkt: ich habe im Golf Club den Chef vom Stadtplanungsdezernat gefragt was das alles soll. Der meinte, dass wenn ein Bebauungsplan über 40 Jahre alt ist und in vielen Teilen bereits gebrochen wurde im Prinzip "Bauen im Innenbereich" angewendet wird. Es muss sich quasi irgendwie einfügen. Er meinte er hätte alle alten Bebauungspläne der Stadt deshalb vom Netz genommen, weil er sonst rechtsklagen in jeder Richtung gegen das Dezernat befürchtet hätte. Ich wollte nur abchecken, ob das stimmt. Mein Anwalt für Bau und Architektenrecht ist zu jung um das alles aus dem stegreif zu beantworten. Laut dem Beamten sollte man allerdings den Dialog mit dem Bauordnungsamt starten bevor der Negativ Bescheid raus ist, da es sonst lange Dauern kann, bis man vor Gericht recht bekommt. Die Frage für mich ist nur wann und wie ich anfange zu schiessen und ich wollte eine öffentliche Meinung dazu.