In Eigentumswohnung investieren: Raten durch Miete abzahlen?

Hier verhaken sich mal wieder Leute in lächerliche Einzelheiten, aus denen sich der Frager nun seine Antwort selbst zimmern kann. Zielführend und hilfreich ist das jedenfalls nicht.

Machen Sie folgende Betrachtung auf der Basis einer Einnahmen/Ausgabenrechnung

Jahresmieteinnahme, reduziert um die dazu gehörenden jährlichen Kosten (reale und zurechenbare), die Sie haben. das sind: Ihre persönlichen Aufwendungen für die Betreuung der Immobilie und des Mieters (z.B. Besuche,Telefon, weitere Werbungskosten),Nebenkosten, die Sie nicht an den Mieter weitergeben können lt. Nebenkostenabrechnung, evtl. Sonderumlagen für Reparaturen, die nicht durch die Rücklagen abgedeckt werden; Risikobetrag für evtl. ausfallende Mieten, Zinsen (die sich ändern können), die Sie für die Immobilie zahlen, AFA. Diese Liste ist evtl. noch nicht ganz vollständig.

Wenn das Ergebnis dieser Rechnung negativ ist, dann machen Sie rechnerisch Verlust, der Steuern spart. Diese Ersparnis ist Ihre Rendite. Wenn es positiv ist dann müssen Sie dafür Einkommensteuer zahlen. In der Regel wird der Grenzsteuersatz angesetzt werden müssen. Der verbleibende Betrag (Jahresertrag) wird dann ins Verhlätnis zum eingesetzten Kapital gerechnet. Das Ergebnis ist eine evtl. andere Rendite .Die Rendite setzen Sie dann zur Tilgung des Kredits ein. Wenn Sie stattdessen dieses Kapital anderweitig höher verzinsen können, dann ist die Immobilie nicht richtig.

Sie müssen also die Qualität der Immobilie abschätzen (Preis/Leistungsverhältnis) sowie die erzielbare Miete. Gehen Sie zu einem seriösen Berater (es gibt in der Tat gute Makler) und vor allem zu Ihrem Steuerberater. Vielleicht habe ich Ihnen etwas besser helfen können. Viel Glück!

Nachdem ich auf Deine Frage hier ein paar Antworten (zum Teil haarsträubende) gelesen habe, möchte ich mich nur pauschal halten:

1. die Mietrendite von über 6 Prozent anzusetzen ist unrealistisch, wenn man als Investor geringes Risiko und gute Lagen bevorzugt. M.E. nach sind 4,5% bis 6% bei gleichzeitig soliden Mieten ( ca. 5-10% unterhalt des ortsüblichen Angebotes) und Mietern machbar. Alles darüber hinaus passt nicht - außer Du investierst Millionenbeträge - aber davon gehe ich hier einmal nicht aus.

2. kommt es doch sehr auf deine persönliche finanzielle Situation an - hinsichtlich bereitschaft von Eigenkapital und mtl. Aufwand sowie der Möglichkeit der steuerlichen Entlastung.

3. Ein guter Immobilienberater (nicht nur Makler) sollte Ziele und Wünsche auch im privaten Umfeld einsehen, wie Deine Zukunftsplanung aussieht. Ist ein Verkauf der Kapitalanlage gewünscht, Vererben, Kauf von Eigentum zum späteren Zeitpunkt und und und...

Im Endeffekt ist Deine Idee und Dein Wunsch - in Immobilien zu investieren - sehr gut. Ich empfehle Dir jedoch eine gute Beratung in Anspruch zu nehmen. Das kostet zwar Geld, aber langfristig bringt es Dir mehr Sicherheit und vor allem ein gutes Geschäft.

Alle weiteren genannten Möglichkeiten und Angebote musst Du für Dich entscheiden. Nähere Infos gibt es jederzeit gern als PN.

ypsilon

(Berechnung: Mieteinnahmen ./. Kaupfreis x 100 = ca. Rendite) 7%-10% sind ok!

Wenn die Wohnung eine angemessene Mieteinnahme einbringt und eine entsprechende Bonität vorliegt, wird es sicherlich kaum Probleme mit irgendeiner Bank geben. Es ist im übrigen gang und gebe, dass viele die Mieteinnahmen als Abzahlungsbetrag nehmen. Wichtig 3% pro Jahr für die sog. Mietausfallwagnis abziehen. Der Rest (Instandhaltungskosten) wird über das Hausgeld (wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt) bezahlt - da es bei einer Eigentumswohnung ja um eine Gemeinschaft von Eigentümern gibt. 25 % ist viel zu hoch angesetzt!

PS: Ich spreche lediglich aus meiner 9 jähirgen Beruferfahrung als Immobilienkaufmann - Rechtsberatung bekommen Sie beim Rechtswanwalt!

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Auch ein blick auf www.handelsblatt.com und Nutzung der Suchfunktion dort fördert etliche Artikel zum Thema herbei. Viel Erfolg beim Lesen.

@surenhohn Mein lieber Kommentator, jetzt lass mal die Kirche im Dorf. Ich bin vor 2 Jahren da gut bedient worden und alles läuft gut. Klar gibt es Anbieter, die über Mietgarantien oder Pools unrealistische Mieten versprechen und man auf die Dauer in die Röhre guckt. Aber, ist nur meine Erfahrung, kann ein Mietpool auch sehr hilfreich sein. Man erhält zwar durchgehend etwas weniger Miete ( weiß man ja vorher und muss man eben für sich entscheiden ) aber dafür reißt es einem auch kein Loch in die Tasche, wenn der Mieter mal wechselt und die Wohnung leersteht. Mich lässt das eben ruhiger schlafen. Dir stößt auf, dass ich damals einen direkt in bar ausgezahlten Mietkostenzuschuss erhalten habe. War eben meine Entscheidung es so zu machen. Habe einfach gerechnet damals. Darlehenszinsen lagen bei 3,9% und die Anlagezinsen bei 4,4%. Aber wie gesagt, das war meine Entscheidung das zu tun und dazu wird niemand gezwungen. Also bisschen vorsichtig mit deinen Pauschalierungen, das hilft hier niemandem. Also nochmals, mir ist eine geringere und sichere Miete lieber als Mondmieten um die 8% Rendite zu erzielen. Denn Grund für einen Immokauf sollte doch stets die Immobilie sein und die muss passen. Der Rest ist für mich Beiwerk und nur entscheidend dafür, ob ich ein Projekt stemmen kann.