HILFE!Probleme mit der Mauer des Nachbarn!
Hallo,
wir sind eine junge Familie und beginnen im Frühling 2015 mit unserem Hausbau (Holzriegelhaus - teilunterkellert).
Wir stehen vor folgendem Problem: Unser Nachbar hat letzten Herbst mit dem Bau seines Hauses begonnen und hat im Frühling eine Mauer aus bewehrter Erde rund um sein Haus gebaut. Diese Mauer steht auf der Grundgrenze und ist laut Bebauungsplan von der Höhe/Neigung so wie sie ist erlaubt und genehmigt. Unser Nachbar hat nun Angst, dass das Ausheben unseres Kellers seiner Mauer schadet und diese und der Pool der oben bereits gebaut wurde nachgehen weil sie nicht standhalten. Deswegen will er unseren Einreichplan nicht unterschreiben und wird auch bei einer ausgeschriebenen Bauverhandlung Einspruch erheben. Anmerkung: Wir würden uns natürlich an die vorgegebenen Baufluchtlinien halten und 3m von seiner Mauer wegrutschen – seiner Meinung nach müssten wir weiter wegrutschen oder die Baugrube so absichern, dass nichts passiert.
Die Firma, die seine bewehrte Erde gebaut hat, hat uns danach eine statische Berechnung geschickt in der steht, dass die Mauer nicht standhalten wird wenn wir wie geplant diesen Keller an dieser Stelle ausheben. Auch unsere Baufirma hat und dies bestätigt und laut Berechung kostet die Absicherung zwischen 10.000 und 30.000€...
Nun alles schön und gut aber unsere Überlegungen: Wir kaufen einen teuren Grund, halten uns an den Bebauungsplan und alle Vorgaben und dürfen dann unser Haus/Keller nicht auf 3m zum Nachbarn hinstellen weil dieser eine Mauer baut die nicht stabil genug ist???? Jeden, dem wir diese Geschichte erzählen sagt das kann es nicht geben und das ist so sicher nicht in Ordnung.
Die Gemeinde sagt:rechtlich haben wir hier keine Chance weil seine Mauer so wie er sie gebaut hat in Ordnung ist und er vorher da war. (und wir fragen uns wie so etwas bewilligt werden kann wenn rundherum die Nachbarn nicht mehr normal bauen können?) Solche Fälle hat es laut Gemeinde noch nicht gegeben da früher alle Mauern die nachträglich eingereicht und über 1,50m waren von den Nachbarn unterschrieben werden mussten. Dieses Gesetz gibt es nicht mehr...sondern nur mehr eine „Anzeigepflicht“ für solche Bauvorhaben.
Wir denken unser Nachbar hat das wahrscheinlich nicht gewusst aber die Firma muss doch so etwas schon im Vorhinein berechnen und bekannt geben oder?
Es würde uns sehr interessieren welche Meinung ihr dazu habt und ob ihr vielleicht Tipps o.ä. für uns habt.
6 Antworten
Ich glaube da kann Euch hier keiner helfen weil die Bestimmungen von Ort zu Ort und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind.
Beim Bauamt ward ihr wahrscheinlich schon. Es wäre gut wenn ihr euch mal mit einem Anwalt für Baurecht beraten würdet. So eine einzelne Sitzung kostet nicht die Welt und bringt euch eine neutrale Meinung vom Fachmann.
Ich glaube da kann Euch hier keiner helfen weil die Bestimmungen von Ort zu Ort und von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind.
Das stimmt, aber in diesem Fall ist das irrelevant. Genehmigte Bestandsbauten dürfen durch Neubauvorhaben nicht geschädigt oder gefährdet werden. Eine Bauantrag in der vorliegenden Form (Abstand) ohne entsprechende statische Sicherung ist hier schlicht nicht genehmigungsfähig.
Ihr müsst so bauen dass bauliche Anlagen auf dem Nachbargrundstück weder beeinträchtigt noch gefährdet werden. D.H. Eure Baugrube muss von der Grenze abrücken oder ihr müsst für die Baugrube eine ordnungsgemäße Befestigung während der Bauzeit einrichten. Das muss dann Euer Statiker berechnen.
Wenn es planungsrechtlich zulässig wäre hätte er auch sein Haus unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichten können ohne Euch fragen zu müssen. Auch dann dürft ihr sein Haus nicht zum Einsturz bringen. Es wird Euch nichts anderes übrig bleiben als eine vom Statiker berechnete Baugrubensicherung einzubauen, wenn ihr nicht weiter weg von der Grundstückgrenze bauen könnt.
Nur wenn seine Mauer baurechtswidrig ist sieht die Situation anders aus.
Danke für deine Antworten..wir hoffen wir finden eine Lösung.
Exakt so ist es. DH.
Leider kann ich dir nicht helfen...da werdet ihr wohl einen Anwalt brauchen...
Ich kann dir nur sagen: Es kann der Frömmst nicht in Freiden leben, wenn es dem Nachbarn nicht gefällt....
Eine wunderbare Nachbarschaft habt ihr da nun...so ein Mist!
ber die Firma muss doch so etwas schon im Vorhinein berechnen und bekannt geben oder?
Die muss an gar nichts denken...die führt nur den Auftrag aus...und kassiert!
Leider ist die Situation sehr verzwickt. Wir sind auf keinen Streit aus und wünschen uns nichts mehr als Frieden in der Nachbarschaft...aber das ist sehr viel Geld und rein von der Logik her ist das in unseren Augen einfach ungerecht.Danke für deine Antwort ;-)
rein von der Logik her ist das in unseren Augen einfach ungerecht.
Tja, wo du Recht hast, hast du Recht....aber Recht haben und Recht bekommen sind in Deutschland immer noch 2 verschiedene Paar Schuhe.
Wenn ihr tatsächlich einen Anwalt bemühen müsst, dann nehmt keinen aus eurem Landkreis...und einen, der auf Baurecht spezialisiert ist.
Kann mir gut vorstellen, dass ihr Frieden wollt...aber euer Nachbar offensichtlich nicht! ER will nur seinen Willen und SEIN Recht durchsetzen...auch er wußte, dass neben ihm noch mal gebaut wird....und so ein Plan muss auch durch den Bauherren erst einmal genehmigt werden...ICH würde nicht davon ausgehen, dass er es nicht gewußt hat...
Überlegt mal, ob er bei der Stadt einen Fuss in der Tür hat...Onkel...Vater...andere Fürsprecher...
Genau deswegen gibt es Bebauungsgrenzen. Wenn er direkt auf die Grundstücksgrenze baut, darf er sich nicht beschweren, wenn bei der Bebauung des Nachbargrundstücks, sein Baukörper gefährdet wird.
Auch wenn es nur eine "Anzeigepflicht" gibt, muss sein Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen entsprechen.
Sonst würde er ja jetzt praktisch dein Grundstück wertlos gemacht haben.
Hier gilt nicht etwa das Recht des Stärkeren, oder dessen, der zuerst gebaut hat
Das haben wir der Gemeinde auch so gesagt- die sagen, dass Stützmauern dieser Art auf die Grundgrenze gebaut werden dürfen. Aber logisch ist doch: er kann die Mauer schon auf die Grundgrenze bauen aber doch nur wenn diese standhält oder?
Er kann dir jetzt nicht verbieten die Bebauungsgrenze auszunutzen- Wenn dadurch seine Mauer einfällt, hat er eben Pech gehabt.
Das sollte dann natürlich von einer versierten Firma ausgeführt werden. Vor allem solltest du vor Baubeginn eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen. Damit hättest du auf jeden Fall einen Rechtsbeistand, falls da etwas passiert.
Diese ist leider nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber äußerst sinnvoll und kostet NICHT die Welt. Das macht nicht mal 0,5 % der Bausumme aus
Das ist falsch. Auch wenn ihr bauplanungsrechtlich unmittelbar an der Grenze bauen dürft dürft ihr während der Bauzeit Nachbargebäude nicht beschädigen. Ihr müsst so bauen dass bauliche Anlagen auf dem Nachbargrundstück weder beeinträchtigt noch gefährdet werden. D.H. Eure Baugrube muss von der Grenze abrücken oder ihr müsst für die Baugrube eine ordnungsgemäße Befestigung während der Bauzeit einrichten. Das muss dann Euer Statiker berechnen.
Genau deswegen gibt es Bebauungsgrenzen. Wenn er direkt auf die Grundstücksgrenze baut, darf er sich nicht beschweren, wenn bei der Bebauung des Nachbargrundstücks, sein Baukörper gefährdet wird.
Rechtsirriger Unfug. Die Regelung zu Abstandsflächen lt BauO definiert nur, in welchem Abstand eine Bebaung dem Grundsatz nach zulässig ist. Sie besagt rein gar nichts dazu, ob ein BV im Einzelfall per se auch tatsächlich genehmigungsfähig ist.
Auch wenn es nur eine "Anzeigepflicht" gibt, muss sein Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen entsprechen.
Das tut es.
Sonst würde er ja jetzt praktisch dein Grundstück wertlos gemacht haben.
Nein, aber er kann darauf bestehen, dass sein Eigentum nicht geschädigt wird. Wenn das dem Erwerber zu teuer ist, ist das nicht das Problem des Nachbarn.
Der Fall kommt mir etwas suspekt vor.
Mir fehlen auch viele Informationen um ihn genauer bewerten zu können. Ihr solltet auf jeden Fall erst einen eigenen Statiker und dann ggf. einen Anwalt hinzuziehen.
Unter dem Oberbegriff "bewehrte Erde" verbergen sich unzählige Konstruktionsweisen mit starrk abweichenden statischen Gegebenheiten. Aber ihr habt ja jetzt immerhin die statischen Unterlagen. Wie hoch ist denn die Mauer überhaupt ? Ich hoffe, sie steht nur an eurer Grenze und nicht wie geschrieben darauf. Auf eurer Seite hat auch ein Teil davon nichts zu suchen.
Ich sehe die Sache im ersten Schritt erst einmal so :
- Niemand darf auf seinem Grundstück so abgraben, dass die baulichen Anlagen des Nachbarn gefährdet werden. Soviel ist klar. Ggf. sind sie durch Abfangungen oder Baugrubensicherungen zu schützen.
- Was mich aber irritiert sind die Abstände. Mal grob über den dicken Daumen betrachtet : Wenn euer Keller 3 m Abtand haben wird, ist also die Sohle eurer Baugrube ca. 2,2 m entfernt und nach oben wird je nach Bindigkeit des Bodens abgeböscht. Eine ordentliche Stützmauer hat ein frostfreies Streifenfundament bis ca. 80 cm Tiefe. Ist eure Baugrube max. 3 m tief, bleibt ein Delta von 2,2 m zum Fundament der Mauer. Bei 2,2 m Abstand und tragfähigem Boden sollte es keine größeren Probleme geben. Ja, wenn die Mauer ein anständiges Fundament hätte.
- Angenommen die Größe und Position der Mauer wären so tatsächlich nicht zu beanstanden, so hat der Nachbar seine statischen Lasten dennoch auf seinem Grundstück abzutragen. Bewehrte Erde" macht man aber gerne, weil man sich ein richtiges Fundament sparen möchte und leitet häufig horizontale Kräfte in das (euer) Gelände ein. Ist das der Fall, ist mir klar warum es nicht gehen soll. Das soll euer Statiker prüfen um ggf. dagegen vorgehen zu können.
- Ob diese Mauer überhaupt so legal ist, ist für mich nicht erwiesen, auch wenn die Gemeinde etwas anderes behauptet, wenn sie es überhaupt richtig geprüft haben. Zumal sie ja keine Unterlagen haben. Die grundsätzlichen Regeln dazu sind in den jeweiligen Landesbauordnungen enthalten. Und dort werden auch nur die öffentlich-rechtlichen Belange geregelt. Die Privatrechtlichen Belange einer solchen Mauer sind in den Nachbarrechtgesetzen der Länder verankert. Es bestehen gute Chancen , dass sich ein passender Paragraph gegen die Mauer findet. Dafür braucht's den Anwalt.
- Und ist mit Pool und Mauer wirklich alles in Ordnung, dann muss man halt die Baugrube sichern oder gleich die Mauer unterfangen. Die günstigste Maßnahme herauszufinden ist wieder Aufgabe des Statikers.
- Sofern euer Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht, kann es euer Nachbar mit keinem Mittel verhindern, ob er die Nachbaranhörung unterschreibt oder widerspricht. Ohne berechtigte Einwände im öffentlich-rechtlichen Sinn hat die Gemeinde fristgerecht zu genehmigen.
Alles soweit schön und gut - nur: Es ist ja nicht so, dass die Gemeinde die Genehmigung verwehren würde. Die Kommune bzw. die Rechtsaufsicht (Landrratsamt/Kreisbehörde) kann und wird im Genehmigungsprozess aber Auflagen festsetzen - und genau da liegt ja der Haken. Wenn die Genehmigungsbehörde aufgrund der getroffenen Feststellungen eine entsprechende Bewehrung vorgibt, muss der Antragsteller entweder gegen die Behörde vor dem VG oder alternativ gegen den Nachbarn (LG - zivilrechtlich) vorgehen. Beides mit ungewissem Ausgang, aber mit erheblichen Kosten (die zudem je nach Ausgang mit einer beträchtlichen Wahrscheinlichkeit auf beide Parteien aufgeteilt werden). Nachdem beide Verfahren mit Sicherheit Jahre dauern werden, ist es mehr als fraglich, ob das dem OP wirklich weiterhilft. Und ohne Prozess wird hier kein positiver Verfahrensausgang möglich sein. Aus praktischen Gründen ist dem OP daher wohl anzuraten, die Genehmigung so anzunehmen wie gegeben, und ggfs. parallel zum Bauvorhaben eine anteilige Entschädigung entweder durch den Nachbarn oder durch die Kommune anzustreben.
Ehrlicherweise kann man dem OP daher nur empfehlen, das Ganze so hinzunehmen, es sei denn, er kann es sich leisten, für dier nächsten 5 - 10 Jahre die entsprechende Geduld und Mittel aufzubringen, um das an 2 Fronten auszufechten.
Davon ungeachtet fürchte ich zudem, dass hier tatsächlich "wer zuerst kommt, mahlt zuerst" greift. Infolge der als Vereinfachung getanten Kosteneinsparungen im Baurecht ist es heute in der Tat so, dass in vielen BV die Prüflast (und damit auch diew Verantwortung) schlicht von der Genehmigungsbehörde auf das Zivilrecht (respektive auf die Beteiligten) regelrecht abgeladen wird. Ob und wie ein Gericht in x Jahren über eine Baulast oder Kostenfestsetzung entscheidet, braucht auf diese Weise die genehmigende Behörde nicht meht zu kümmern. So kann man Verfahren natürlich auch "beschleunigen". Dem Rechtsempfinden hat man mit dieser besonderen Form der Deregulierung (haha) sicher keinen Gefallen getan.
Wir bauen eh so wie es vorgeschrieben ist mit 3m Abstand. Er kann doch nicht einfach 1/2 jahr vorher eine mauer hinstellen und wir müssen dann so weit reinrutschen, dass wir keinen garten mehr haben?! Ich verstehe, dass man aud bestehende Mauern,etc. von Nachbarn achtgeben muss...aber dann hätte er die Mauer 2m hinter der Grundgrenze bauen müssen oder liege ich mit meiner Ansicht falsch? Für was gibt es denn dann einen Bebauungsplan bzw. Baufluchtlinien..wenn dann eh jeder macht was er will?