Hauskauf scheitert - zuviel Wohnfläche
Hallo,
ich möchte mir mit meiner Familie den Traum eines Mehrgenerationshaus verwirklichen.
Wir haben eine Immobilie gefunden die jedem gefällt und auch groß genug ist für 4. Familien. Leider sagt uns jede Bank ab da die Wohnfläche der Immobilie stolze 2000m² beträgt. Die Banken berechnen circa 2€ Nebenkosten pro m². Um dann noch den Kredit abzuzahlen benötigt man ein Einkommen von rund 8000€.
Da jeder in der Familie arbeitet und somit ausreichend Geld verdient wäre diese Summe auch wirklich kein Problem. Nur die Banken nehmen meist nicht mehr als 2. Personen als Kreditnehmer an und somit sagt jede Bank ab.
Wie wir diesen Kreditantrag auch drehen und wenden wir müssen uns eine andere Idee einfallen lassen. Am einfachsten wäre die Wohnfläche zu verkleinern. Ist es überhaupt möglich die Wohnfläche zu verkleinern ohne eine Teilungserklärung des Hauses?
Liebe Grüße, Micha
8 Antworten
Wäre es nicht ohnehin viel ratsamer, dieses Mehrgenerationshaus in entsprechendes Teileigentum umzuwandeln? Wenn alle für die Kosten aufkommen, müssen dann ja auch alle Eigentümer sein - und das kann immer wieder zu großen Problemen führen.
Wäre dagegen jeder für sein Teileigentum verantwortlich, könnte man viele Probleme - auch die mit der Finanzierung - erst gar nicht entstehen lassen.
Nur so als Denkanstoß
Nein, natürlich würden sich die Unterhaltungskosten dadurch nicht reduzieren.
Aber jede Partei wäre dann für den "eigenen" Kredit zuständig - und die ehemalige Gesamtsumme würde sich so auf viel mehr Darlehnsnehmer aufteilen können.
Problem ist doch wohl, dass bei einem Gesamtkauf nicht so viele Darlehnsnehmer berücksichtigt werden können und somit die Kosten für nur 2 Darlehnsnehmer für die Banken rechnerisch nicht tragbar sind.
Würde man also die Gesamtheit auf 4 Teilbereiche aufteilen, so könnten entsprechend 4 x 2 Darlehnsnehmer entstehen - auf die jeweils ein Viertel der Summe und der Kosten zukämen - das wäre auch für die Banken dann sicher akzeptabel.
Vielen Dank für die Antworten!
Die Teilungserklärung hat nur einen haken der uns das Genick bricht. Durch eine Teilungserklärung würde sich auch der Kredit teilen. Dadurch entstehen wahnsinng hohe Zinsen die wir zahlen müssen. Das wäre für uns dann bei 4 Krediten wohl leider auch nicht mehr tragbar.
Entschuldigung - aber was hat die Höhe der Kreditzinsen mit der Summe des Kredites zu tun?? Gar nichts und die Zinsen sind derzeit auf einem absoluten noch nie dagewesenen Tiefststand. Wie können da "wahnsinnig hohe Zinsen" entstehen?
Es macht doch aber einen großen Unterschied ob ich einen Kredit habe der mit 2% Zinsen läuft oder 4 Kredite habe die je zu 2% Zinsen laufen oder?
Der einfache Kredit beträgt für den Hauskauf + Umbaumaßnahmen 400.000€
Wenn die Summe für den gesamten Hauskauf + Umbaumaßnahmen insgesamt 400.000 Euro beträgt, dann wären 2 % Zinsen eine Summe von 8000 Euro.
Wenn dieser Kredit nun auf 4 Leute verteilt wird, müsste jeder eine Summe von 100.000 Euro aufnehmen. Davon 2 % Zinsen wären für jeden 2000 Euro.
Die Kreditsumme und die Zinssumme bleiben absolut gleich.
Es kämen ein paar Kosten für die Teilung hinzu und für 4 Notarverträge - aber gerechnet auf das Gesamtfinanzierungsvolumen wären diese Kosten eher zu vernachlässigen.
Ist die Rechnung wirklich so einfach? Kann mir gar nicht vorstellen, dass die Banken bei einem Kredit von 400.000€ wirklich nur 8000€ mehr haben möchten.
Werde das aber aufjedenfall meinem Finanzdealer sagen und gucken ob er da was rausboxen kann!
Vielen Dank für deine Mühe!
Nein, sie wollen auch nicht nur 8000 Euro mehr haben, sondern sie wollen bei 2 % Zinsen jedes Jahr für 400.000 Euro besagte 8000 Euro an Zinsen haben. Gleichzeitig wollen sie aber auch noch eine Tilgungsrate haben, die ebenfalls 1 - 3 % beträgt. Auch jedes Jahr, denn schließlich muss der Kredit ja auch abbezahlt werden.
Mir scheint, dass du so überhaupt keine Ahnung von Kreditzinsen und Tilgung etc. hast - da solltet ihr euch schon total gut beraten lassen, denn viele "Traumhäuser" werden nach kurzer Zeit "Alptraumhäuser", weil man die Raten nicht mehr bezahlen kann.
Richtig, ich habe keine Ahnung von Krediten oder ähnlichem. Brauchte ich so auch noch nie. Habe mich damit also nie wirklich beschäftigt. Aus dem Grund habe ich auch einen Unabhängigen Berater der für mich da ist und mich durch den Kredit führt. Werde mich mit Ihm die Tage noch einmal zusammen setzen und klären ob das auch Finanziell machbar wäre.
Der Makler ist nun auch abgesprungen da er das Haus schon versucht 2 Jahre zu verkaufen. Der Preis ist von den damligen 600.000€ auf stolze 290.000€ gesunken und trotzem schafft es keiner das Objekt zu Finanzieren. Leider lässt die zu verkaufene Person sich nicht auf einen Mietkauf ein, was meines Erachten nach aber am sinnvollsten für alle beteiligten wäre.
Wünsche ein schönes Wochenende!
trotzem schafft es keiner das Objekt zu Finanzieren.>
Das wird wahrscheinlich nicht der Grund sein, denn eine Finanzierung über 290.000 Euro ist kein Zauberwerk. Soviel - und weit mehr - kostet heute jeder Bau einer Doppelhaushälfte ....
Wahrscheinlich liegt es eher daran, dass noch sehr viele Sanierungskosten hinzukommen und der Beleihungswert der Immobilie dazu viel zu gering ist. Dann müsste ein möglicher Käufer sehr viel Eigenkapital mitbringen, weil die Bank nur in Höhe des Wertgutachtens einer gebrauchten Immobilie Kredite vergibt.
Und bitte vertraue auch unabhängigen Finanzierungsberater nicht blind, denn die verdienen an der Darlehensvermittlung ziemlich viel Geld und denen ist letztendlich ziemlich egal, ob ihr in wenigen Jahren die Kredite nicht mehr bedienen könnte und pleite seid.
Die Sanierungskosten ist nicht unbedingt das Problem. Die Familie hat fast alle Materialien bereits auf dem Hof liegen und fast die gesamte Sanierung passiert in Eigenleistung.
Der Hof befindet sich auf einem 600 Seelendorf in Salzgitter und nur gute 15Km vom Schacht entfernt. Dadurch fällt der Wert der Immobilie ziemlich in den Keller. Mir kommt es so vor als denken die Banken es strahlt hier schon alles Grün... :-)
Ich vertraue jedem der etwas von meinem Geld hat nur soweit wie ich ihn werfen kann.
Vielen Dank aber an dich dsupeer für deine Denkanstöße!
Ja und Nein ! Als Singel darf mein Haus nicht mehr als 150 qm haben wo ich mal Harz 4 beantragen mußte, meins hat allerdings 320qm ! Also hab ich im oberen Bereich der eh nicht so schön aussah , die Heizkörper abmontieren lassen und das ganze als Dachboden erklärt. Dann noch bei der Berechnung hier und da nen Meter weggelassen, und schon hatte ich ein Haus unter 150qm !
Das geht aber bei der Bank nicht ! Die wollen die Grundbuchauszüge haben !! Ich würde es so versuchen, Teil das Haus in 4 Teile mit Separaten Eingängen, so billig wie möglich, und sobald der Kredit genehmigt ist, kann euch ja niemand mehr daran hindern wieder ein Haus daraus zu machen !
Wenn wir dann aber 4 Teile haben, brauchen wir auch 4 Kredite..
Nutzbare Wohnfläche kann man durch Versiegelung einzelner Zimmer oder Teilabriss des Gebäudes verkleinern. - Nur was sollen denn solche Überlegungen!?!
Entweder es entstehen dadurch unsinnige Kosten oder lediglich eine Nutzungsbeeinträchtigung.
Was geschieht, wenn in einer solchen Schuldnerkonstellation einer durch Tod (die Älteren), Arbeitslosigkeit oder Krankheit (die jüngeren Leistungsträger) ausfällt.
Der Bank dürfte es sehr schwer fallen, eine solche 2.000 m² -Wohnkiste in einer Zwangsversteigerung mit ausreichendem Ergebnis zu liquidieren, es sei denn, Sie bringen mehr als 50 % Eigenkapital des Kaufpreises mit..
Sie scheinen gut beraten, sich etwas kleineres als 2.000 m² Wohnfläche zu suchen!?!
Träume werden auch auf geringfügig kleiner Fläche wahr. Die Bank kann man in deren Entscheidung durchaus verstehen.
Hallo Micha,
dein Vorhaben ist schon etwas ungewöhnlich, im positiven Sinne. Leider schreibst du wenig über die Immobilie an sich.
2000 m² Wohnfläche für 4 Familien heißt 500 m² pro Haushalt Ein Einfamilienhaus hat 140 - 170 m²
Die Frage ist nun, wäre die Immobilie sofort bezugsfertig oder stehen noch Umbaumaßnahmen an. Zum Beispiel wenn du aus einer Etage mehrere Wohnungen zusammenlegen willst?
Wie wäre es denn, wenn ihr nicht die Immobilie am Stück finanziert sondern in Eigentumswohnungen.
Wäre das eventuell ein Option? Nicht unerheblich ist natürlich ob die Immobilie bereits jetzt einen Wert darstellt den die Banken als Sicherheit akzeptieren oder ob eben vorher noch investiert werden muss.
Für den Fall, dass noch saniert werden muss, habe ich dir mal den Link der kfw (Bank für wiederaufbau) kopiert.
Hier bekommst du Fördergelder und günstige Kredite für Modernisierungsmaßnahmen.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/
Einfach hier den Link anklicken.
Eventuell sind die Banken eher bereit zu investieren, wenn sie sehen, dass auch öffentliche Gelder fließen.
Eine weitere Möglichkeit wäre, einen Teil dieser Riesenfläche in Wohnraum umzuwandeln, den du vermieten kannst.
Zum Beispiel kleine Wohnungen für Studenten. Die bleiben nicht ewig und du hast eine sichere Einnahmequelle, die von der Bank sicher angerechnet wird.
Aber wie gesagt, dass ist natürlich auch alles von der Immobilie selbst abhängig.
Deine Idee finde ich auf jeden Fall super und ich wünsche euch Alles Gute, dass es klappt
Hier bekommst du Fördergelder und günstige Kredite für Modernisierungsmaßnahmen. https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/ Einfach hier den Link anklicken.
Das kann man vergessen! Es gibt keinen öffentlich geförderten "Größenwahn" für Privatleute; sowas bleibt Kommunen und der Regierung vorbehalten!
Hallo heurekaforyou,
vielen Dank für die lieben Worte!
Es enstehen noch Umbaumaßnahmen. Es ist ein alter Dreiseitenhof der zu einem Hotel umgebaut wurde. Wir möchten nun 4 Wohnung drauß machen und etwas der Wohnfläche wird zu Garagen und einer Werkstatt umgebaut. Leider sind alle teile des Grundstückes zu Wohnungen umgebaut, sodass die alten Scheunen mit der Wohnfläche mitgerechnet werden.
Eine Teilungserklärung können wir leider nicht realisieren da dann auch der Kredit geteilt wird und auf jeden einzelnen so Zinsen fallen die unser Buget dann wohl übersteigen.
Deswegen wäre meine einzige denkbare möglichkeit, dass man einiges an der Wohnfläche entfernt. Nicht abreißen, sondern eher Umbauen. Das die Scheunen wieder Scheunen sind und keine Wohnung. Die Frage ist daher wie man soetwas anstellt. Es muss ja so auch im Grundbuch niedergeschrieben sein.
Hallo Micha,
tatsächlich gibt es viele Banken die nicht mehr als 2 Darlehensnehmer akzeptieren. Offensichtlich hast Du genau bei diesen angefragt. Dabei haben wir in Deutschland vereinzelt Banken, die mehr als 2 Darlehensnehmer akzeptieren. Unabhängige Finanzierungsvermittler haben einen sehr guten Überblick, welche Institute darunter zählen. Daher empfiehlt es sich für Euer Vorhaben, dort eine Anfrage zu stellen und den Markt zu überprüfen.
Ich wünsche Euch für Euer Vorhaben viel Erfolg.
Viele Grüße
Interhyp, Anna
Hallo Anna,
ich war bei mehreren Finanzvermittlern aber leider haben alle nur schlechte Nachrichten bekommen und die Aussagen waren leider immer die selben:
- Die Wohnfläche ist zu groß
- Die Banken wollen nicht mehr als 2 Kreditnehmer
Der Gedanke ist soweit klug! - Nur reduzieren sich die jeweils entstehenden "Wahnsinnsflächen"!?! - sowie die damit für jede Partei einhergehenden Unterhaltungskosten?