Hauskauf mit Anzahlung aber nicht gelöschter Grundschuld
Hi,
wir haben ein Haus gekauft (Notarvertrag unterschrieben, Kredit unterschrieben). Einzug ist allerdings erst in einem Jahr d.h. September 2015.
Vorab ist eine Anzahlung i.H.v. 100.000 € fällig, welche zur Löschung der Grundschuld (steht mit 150.000 € drin) gezahlt werden sollte. Voraussetzung für die Anzahlung war eine Auflassungsvormerkung und die gesicherte Lastenfreistellung.
Nun sagt die Bank aber, dass sie erst bei voller Kaupfpreiszahlung (450.000 €) die Löschurkunde freigibt.
Der Notar sieht trotzdem alle Voraussetzungen für die Zahlung der 100.000 € gegeben und wir müssen nun innerhalb von 7 Tagen das Geld überweisen.
D.h. wir zahlen nun 100.000 € und die Grundschuld bleibt im Grundbuch trotzdem stehen, bis wir die Restzahlung (350.000 €) im September 2015 zahlen.
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Was kann jetzt im schlimmsten Fall passieren? Sind die 100.000 € dann weg, wenn die Bank das Haus zwangsversteigert? Eine Forderung gegen den Verkäufer wäre sinnlos, da dieser bereits jetzt überschuldet ist. Die Grundschuld steht vom Rang über unserer Vormerkung und bei einer Versteigerung wird unsere Vormerkung gelöscht, wurde mir von Notar mitgeteilt.
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Es gibt eine Entschädigungszahlung, wenn der Auszug später stattfindet, diese wird vom Restpreis abgezogen, d.h. es wären nie 450.000 € zur Zahlung fällig, wäre die Grundschuld dann gar nicht zu löschen? Der Notar kann uns hier leider nicht weiterhelfen.
4 Antworten
In Eurem Fall muss sofort ein Termin in der Bank mit allen Beteiligten vereinbart werden. Das Ziel muss sein, dass die Bank die Abgabe der Löschungsbewilligung verbindlich zusagt , wenn Ihr den zweiten Kaufpreisteil in Höhe von 350.000 Euro zahlt. Ich vermute, dass die Kunden noch weitere Schulden bei der Bank aufgenommen haben, die jedoch nicht über die Grundschuld gesichert wurden. Die Bank besteht daher auf dem Verbleib der Grundschuld, um diese Sicherheit zu nutzen. Ihr braucht aber eine Sicherheit, dass im nächsten Jahr die notwendige Löschungsbewilligung erteilt wird. Das gesamte Vertragswerk ist schwierig. Was macht Ihr z. B. wenn der Verkäufer im kommenden Jahr nicht auszieht, weil er z. B. keine neue Unterkunft gefunden hat ?
Es wäre besser gewesen, Ihr hättet den Kaufpreis komplett gezahlt und der Eigentümer wäre für die vereinbarte Zeit Euer Mieter geworden. Der Mietvertrag wäre dann als Mietvertrag über ein möbliertes Haus geschlossen worden. Dann hättet Ihr sehr schnell die möglicherweise notwendige Räumung veranlassen können. Nun seid Ihr auf sein "Good-Will" angewiesen. Also - Termin mit Bank und Verkäufer - und verlangt die für Euch notwendige Sicherheit.
Danke für die Antwort. Wir wollten damals alles jetzt zahlen und dann Miete erhalten, aber dazu war der Verkäfer nicht bereit. Weitere Schulden scheinen vorhanden, daher ist eine Anzahlung ohne Löschung der Grundschuld denkbar ungünstig.
Eine Löschungsbewilligung liegt vor, aber nur, wenn der Gesamtbetrag 450T€ bezahlt sind (d.h. September 2015), vereinbart war Löschung nach Anzahlung 100.000 € (jetzt). D.h. wir sollen anzahlen und bis September 2015 zittern ob die Bank evtl. versteigert?
Einen Banktermin hatten wir schon, die Bank bleibt sturr, will 450T€ statt 100T€ für die Löschungsbewilligung, sagt in unserem Beisein aber zur Schuldenlage des Verkäufers nichts.
450 T€ jetzt zahlen, ohne Räumung und ohne Miete steht für uns nicht zu Frage.
der Notar muß beraten er hat ja den Vertrag aufgesetzt. Sie sind bereits Besitzer des Hauses das Eigentum geht aber erst an sie über. Die 100000 sind nicht weg und wenn die Betätigung für die Löschung der alten Bank vorliegt sollte nicht passieren. Probleme macht aber die Entschädigungszahlung die dafür sorgen kann daß die alte Bank nicht herausgeht. Mach aber nur Probleme wenn sie das Haus wieder verkaufen möchten. Habe seit 15 Jahren das Problem mit einer Bank die immer noch an erster Stelle im Grundbuch steht, weil ein Teil des Kaufpreises noch nicht fällig ist und etwas als Entschädigung abgezogen wurde.
Leider sind wir weder Besitzer (wir wohnen erst ab September 2015 im Haus) noch Eigentümer (Grundbucheintrag kommt erst nach Räumung und Endzahlung). Dass bei Ihnen nach 15 Jahren noch eine nicht zu löschende Grundschuld drin steht finde ich schon krass. Sie haben damit ja eig. nichts zu tun, es war ja das Darlehen des Vorbesitzers und ihre Zahlungen sind ja erfüllt. Wir möchten genau dies verhindern, da bei und auch, wie es üblich ist bei späterem Auszug, Strafen bei Verspäteter Räumung vereinbart sind.
Na das ist verzwickt, der Zeitraum ist sehr lang bis Sept 2015. Die Vorabzahlung steht im Rang unter der Grundschuld. Also ich würde mich da nicht drauf einlassen. Wenn du Pech hast, ist das Geld nämlich weg.
Wieso eigentlich Vorabzahlung? Kannst du nicht im nächsten Jahr alles auf ein mal bezahlen? Deine 100 000€ müssen doch auch abgesichert werden.
Danke für die Antwort. Die Anzahlung steht im Notarvertrag, daher können wir leider nicht erst im September 2015 alles zahlen. Diese wurde vereinbart, dass damit die Grundschuld unverzüglich gelöscht wird.
Bei Banken kann man auch nicht mehr sicher sein.
Wird schon gut gehen. Ihr habt doch alles schriftlich.