Haus mit Anbau ohne Baugenehmigung gekauft?
Hallo an alle Erfahrene! Wir haben im September ein Haus mit Nebengebäude als Wohnfläche gekauft. Laut Exposé: 7 Zimmer, 2 Bäder, 130qm. Das Nebengebäude ist zwar renovierungsbedürftig, wurde uns aber als Wohnfläche gezeigt. Jetzt hat sich rausgestellt, dass dies nur eine Scheune ist und zu Wohnzwecken nicht genutzt werden darf (Schwarzbau). Also: minus 3 Zimmer, ein Bad und ca. 45qm Wohnfläche. Im Kaufvertrag sind alle Haftungen des Verkäufers ausgeschlossen. Der Verkäufer wisse von dem Schwarzbau nichts, da das Gebäude von seinem Verkäufer umgebaut und bewohnt wurde. Laut Kaufvertrag müssen wir alle Sachmangel "dulden"... Wir hätten das Haus aber nicht gekauft ohne dieser Nebenwohnung. Es ist auch finanziell für uns fast nicht tragbar ohne den Mieteinnahmen von unseren Eltern, die nach der Renovierung in dieses Nebengebäude einziehen würden. Nachträgliche Baugenehmigung ist unmöglich. Haben Chancen auf Preiminderung? Trotz Haftungsausschluss? Danke im voraus für Ihre hilfreiche Antworten.
4 Antworten
Hallo,
wieso und warum ist man so naiv und unterschreibt einen Vertrag, in dem einem alle Rechte genommen werden und man jeden Mangel hinnehmen muss?
Das ist für den Verkäufer ja wie ein Freifahrtschein!
Sicher ist das so nicht in Ordnung. Allerdings ist es von "eurem Verkäufer" zumindest keine arglistige Täuschung, wenn er davon wirklich nichts gewusst hat.
Hier kann man euch nur empfehlen, euch rechtlichen Beistand in Form eines Anwalts zu holen. Auch wenn dieser Geld kostet, kommt ihr vielleicht noch mit einem blauen Auge davon.
Viele Grüße und viel Erfolg
Michael
Ich wollte euch natürlich nicht zu nahe treten, ihr habt schon Sorgen genug.
Zum Glück habe ich mit so etwas keine Erfahrung.
Aber vielleicht eine Idee vor dem Gang zum Anwalt.
Teilt "eurem Verkäufer" mit, dass ihr definitiv und nachweislich betrogen wurdet, ihr damit zum Anwalt gehen werdet und entsprechend Anzeige erstattet wird.
Diese richtet sich natürlich erst einmal gegen ihn und selbst wenn er es nicht wusste und eventuell auch nicht dafür belangt werden kann, so muss er dies erst einmal nachweisen und hat dann dennoch ganz viel Ärger und ganz viel Aufwand.
Wenn er dies alles scheut oder es vielleicht doch wusste, dann stimmt er vielleicht einer Rückabwicklung des Kaufs zu.
Sämtliche Notarkosten hat er natürlich auch zu tragen ;-)
Einen Versuch ist es wert.
Gruß Michael
Nein, da müsst ihr euch nicht grämen. Laien wie User 19Michael69 kennen sich halt leider nicht aus und hauen schnell mal solche Sätze raus. Weiteres in meiner separaten Antwort an dich.
Im Kaufvertrag steht immer dass man die Sachmängel hinnehmen muss. Das Interessiert aber hier nicht. Dies ist eine arglistige Täuschung gewesen, nur müßen Sie dafür Zeugen oder Beweise haben für die falschen Angaben. Dann kann ein Anwalt vor Gericht für Sie diese Sache als ungültig erklären. Mein Bekannter hat ein Haus mit Grundstück gekauft, aber nach dem Kauf hat sich herausgestellt, dass das angebotene Grundstück gar nicht zu dem Haus gehört und er hat vor Gericht recht bekommen da er beim besichtigen Zeugen dabei hatte wo bestätigen konnten, dass das Grundstück mit angeboten wurde.
Ja, der Beweis ist z.b das Exposé und Energieausweis mit der Angabe der Wohnfläche. Plus die Bauzeichnungen. NUR, der Verkäufer sagt, er wusste WIRKLICH nicht, dass es Schwarzbau ist.
Zwar bin ich nicht Rechtanwalt, aber es schein mir, dass da auf mehreren Stockwerken / Etappen voll geschludert wurde, also jemand haftbar sei.
WER hat Ihnen diesen Nebenbau als Wohnfläche verkauft ? Haben Sie Papiere dafür, seien es auch nur Anzeigentexte ? Briefe ? E-Mails ?
Ob die Person die Ihnen das Haus verkaufte, davon wusste oder nicht, kann da Nebensache sein. Den Notar suchen, der zum ersten Mal diesen Nebenbau als Wohnfläche verkauft hat. DEM wird's an den Kragen gehen.
Ja, Exposé haben wir. Die ganzen "Verhandlungen" liefen über den Makler (der wurde von Verkäufer bezahlt), der ja die Informationen vom Verkäufer bekommen hat. Und im Energieausweis steht auch die falsche Wohnfläche...und die ganze Finanzierung wurde unter diesen falschen Annahmen kalkuliert. Man hat das Exposé als Grundlage genommen.
Also haben Sie ja Beweise, dass Sie betrogen wurden, und können damit vor Gericht gehen.
Aber auf jeden Fall über Rechtsanwalt. Wir kleine Michel kennen die Gesetze nicht. Der Anwalt wird Ihnen die Rechtslage erklären. Er will wahrscheinlich auch wissen wollen, ob Sie von dem Vertrag zurücktreten wollen (mit Schadenersatz), oder ob Sie das Haus behalten wollen und Rückzahlung eines Teils des Kufpreises wollen.
Auch, bereits vorher, Ihre Rechtsschutzversicherung(en) anrufen. Manchmal hat man sowas, und weiss es überhaupt nicht. Meistens hat man's nicht. Es kostet aber nur ein paar Telefonanrufe, um es zu wissen. So etwas kann in der Zivilhaftplicht mit drin sein, oder auch in teuren Kreditkarten.
Auch sich an das Bauamt wenden, ob Sie das Gebäude noch mit einem nachträglichen Baugesuch rechtlich in Ordnung bringen können, oder ob das jetzt unmöglich ist.
Ich denke, dass Sie auf jeden Fall vor Gericht gehen sollten. Egal, ob es wissentlicher Betrug oder grobe Fahrlässigkeit mehrer Leute war.
Sowas lässt sich nicht auf die "freundliche Art" regeln.
Mut !
Sich nicht kleinhacken lassen.
Da kommen leider einige Sachverhalte zusammen, die letztendlich nur von einem Richter bewertet werden können.
Prinzipiell ist es ja so, dass sich ein privater Verkäufer unwissend stellen darf. Das übersieht ein Käufer gerne und freut sich, dass er sich den nutzlosen Makler "sparen" konnte (in ihrem Fall ja nicht). Aber jetzt kommt der Ansatzpunkt, den ich auch in ihrem Falle für relevant sehe, ein Makler darf sich weder unwissend stellen, noch darf er es sein. Seine Sorgfaltspflicht verlangt schon, die Angaben des Verkäufers im üblichen und erforderlichen Rahmen zu prüfen. Er muss keinen Detektiv beauftragen (im übertragenenen Sinne), aber einen Plan zu lesen, die Baulinien bzw. Baugrenzen zu erkennen und/oder auch Einsicht auf dem Amt im Baulastenverzeichnis zu nehmen, kann schon verlangt werden. Diese Sichtweise ist aber auch vom Richter abhängig. Sieht der Richter aber ein Versäumnis in dieser Richtung, sitzt der Makler mit im Boot. Dann zum Verkäufer. Tja, da hat er Pech, dass er sich selbst auch nicht erkundigt hat. Es gibt schon Abweichungen beim Bau, z.B. zu grosse Dachgauben, First zu hoch etc, die nicht so relevant beim Verkauf sind, aber um solche "Lapalien" geht es hier ja nicht. Ein Schwarzbau eines kompletten Gebäudes wird von einem Amt sicher niemals auf Dauer geduldet (selbst wenn, ist der Wert trotzdem niedriger) und somit ist der Kaufpreis um die Wohnfläche zu reduzieren oder den Kauf Rückgängig zu machen. Des Weiteren sind alle entstandenen und entstehenden Kosten vom Verkäufer zu tragen und im gröbsten Fall (Vorsatz) kann auch ein Schadensersatz hinzu kommen. Was es offiziell nicht geben darf, hat auch keinen Wert. Euer Verkäufer widerum, könnte im Extremfall eine Minderung seines Kaufpreises bei seinem damaligen Verkäufer geltend machen.
Aber wie gesagt, das ist kompliziert und ohne Anwalt, Richter, Gutachter nicht so einfach aufzulösen und in ein finanzielles (Schuld-)Verhältnis zu bringen.
Keine Angst, der Haftungsauschluss bezieht sich nicht auf solche gravierenden "Mängel". Bitte achtet darauf, dass ihr einen Fachanwalt für Baurecht beauftragt.
Viel Text, der zum Teil auch schon in den andern Antworten vorkam, und dann lediglich die Kernaussage "Geh zum Anwalt".
Nach der hochtrabenden Ankündigung der Antwort eines angeblichen Fachmanns hätte ich als Laie jetzt aber mehr erwartet.
Gruß Michael
In Ordnung...dann für sie extra noch eine Ergänzung.
"wieso und warum ist man so naiv und unterschreibt einen Vertrag, in dem einem alle Rechte genommen werden und man jeden Mangel hinnehmen muss?
Das ist für den Verkäufer ja wie ein Freifahrtschein!"Sie haben wohl noch nie eine Immobilie ver- oder gekauft?! Diese Ausschlussklauseln (die sie als naiv bezeichnen) sind völlig normal und absolut üblich, die stehen in jedem Notarvertrag so drin. Ein Verkäufer ist ja kein Fachmann, er hat die Immobilie ja zumeist nicht mit eigenen Händen gebaut, und daher billigt ihm das Gesetz zu, sich mit solchen Haftungsausschlüssen vor Regressansprüchen zu schützen. Es obliegt dem Käufer sich ausführlich über das Objekt zu informieren (in diesen Fall hätte ich das vom Makler erwartet), denn der Käufer bekommt die entsprechenden Unterlagen auf Nachfrage ja auch und kann sogar selbst aufs Baurechtsamt gehen. Bei Immobilien gilt.."gekauft wie gesehen". Nicht darunter fallen aber, arglistig verschwiegene Mängel (Betrug) oder eben solche Fälle wie ein kompletter Schwarzbau. Diese "Regelungen" werden als Standard schon vom Notar so vorgegeben und auch nicht explizit vom Verkäufer gefordert. Mit "Naivität" und "Freifahrtsschein" hat das also überhaupt nichts zu tun.
Na das ist doch eine Erklärung, mit der man auch etwas anfangen kann. Vielen Dank.
Gruß Michael
Gern geschehen. Extra heute auch noch meinen Bruder (Immobilienökonom und Projektplaner) gefragt, auch der sagt ganz klar, dein Verkäufer und der Makler haben jetzt richtig ein Problem, auch wenn es evtl. "nur" aus Unkenntnis/Unwissenheit und nicht aus Vorsatz passiert ist. Es ist für "unseren" Berufsstand leider ein negatives Beispiel, wenn ein Makler auf dem Lageplan nicht erkennt, dass dort, wo ein weißer Fleck sein sollte, plötzlich ein Haus steht. Wäre dieses offiziell, wäre es ja dort eingezeichnet. Habt ihr das Haus finanziert? denn da braucht man ja für die Finanzierung den Lageplan. Ist es der Bank evtl. aufgefallen oder wie seid ihr darauf gekommen?
Zu Naivität: das fragen wir uns auch. :/ Aber, man kauft nun nicht jeden Tag ein Immobilie.
Ja, danke! Das werden wir tun. Nur, vielleicht hat hier schon jemand gleiche Erfahrung gemacht.