Hauskauf - Kaufpreis gezahlt, wann Schlüsselübergabe?
Hallo,
vielleicht hat jemand Erfahrungen zum Thema Hauskauf/Übergabe:
Wir stellen uns die Frage, wie lange uns der Verkäufer mit der Schlüsselübergabe "hinhalten" darf, wenn der Kaufpreis bereits auf seinem Konto eingegangen ist?
Lt. Kaufvertrag hat die Übergabe "unverzüglich nach der vollständigen Kaufpreiszahlung zu erfolgen". Mit der Übergabe erfolgt dann der Besitz- und Lastenübergang.
Nun hält uns der Verkäufer noch einige Tage hin, da er am Montag erst noch etwas mit seiner Bank klären will und dann noch weitere Termine hat und keine Zeit für eine Übergabe. Er wohnt auch noch im Haus, obwohl er schriftlich bestätigte bereits geräumt zu haben (damit meinte er, die meisten Möbel sind draußen, aber er übernachtet noch im Haus!). Laut Vertrag dürfte er dies auch nicht mehr.
Wir müssten dringend mit den Renovierungsarbeiten beginnen.
Er hat bereits eine Wohnung, auf der Straße würde er also nicht sitzen ...
Welche Möglichkeiten haben wir? Zugang zum Haus verschaffen dürfen wir uns sicherlich nicht (auch wenn man das gerne würde), da Besitzübergang ja erst mit der Übergabe erfolgt. Müssen wir warten bis er gewillt ist sich Zeit zu nehmen?
5 Antworten
Mit Eingang und Zahlung ist es euer Haus und ihr dürft rechtliche Schritte zu Lasten des Verkäufers anstreben. Ich würde auch noch mal zum Notar gehen und/ oder zum Anwalt. Ihr dürft auch die Schlösser austauschen, was ich raten würde, wenn der Verkäufer jetzt schon so merkwürdig ist. Die Grundbucheintragungen zeigen auch eindeutig die Besitzverhältnisse. Hoffentlich habt ihr bald keinen Ärger mehr. Ich habe kürzlich meine Eigentumswohnung verkauft. Und mit Zahlungseingang sind die Besitzverhältnisse gültig. Er muss sofort ausziehen und Schlüssel übergeben.
Doch er ist mit Vollständiger Zahlung Eigentümer und Besitzer. Die Zahlung hat nach 6 Wochen der vertraglichen Regelungen zu erfolgen. Das hat er wohl gemacht, also ist er Eigentümer und Besitzer.
Komisch, dass im § 873 BGB dann etwas anderes steht. Hierzulande trennt man das schuldrechtliche Geschäft (Kaufvertrag) vom dinglichen (Eigentumsübertragung). Die Zahlung des Kaufpreises hat also überhaupt keine Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse. Und auf die Besitzverhältnisse erst recht nicht.
Schlösser austauschen: Verbotene Eigenmacht. Damit macht man sich strafbar.
Wenn man es drauf ankommen lassen will, kann man den Voreigentümer auf Räumung verklagen und mit dem Urteil die Zwangsräumung betreiben. Zieht sich aber alles ewig hin. Wenn klagen, dann zu gegebener Zeit auf Schadensersatz.
Hallöchen,
der Verkäufer des Hauses ist mit der Herausgabe der Schlüssel und damit der Immobilie im Verzug!
In Eurem notariellen Kaufvertrag müsste ein Passus hierfür zu finden sein. Hier sollte fest gelegt sein, welchen Verzugszins Ihr bei verspäteter Zahlung leisten müsstet. Ebenso sollte, in gut erstellten Kaufverträgen auch eine "Strafe" für den Verkäufer, bei verspäteter und vollständiger Übergabe enthalten sein!
In meiner aktiven Zeit als Makler waren diese Klauseln immer enthalten. Das wurde im Vorfeld mit den Verkäufern abgeklärt und es gab nie böse Überraschungen für die eine oder andere Partei. Denn ich war bei dem Übergabe Termin dabei.
Ein guter Makler ist sein Geld wert.
Ansonsten den Rat von @bauteufel befolgen
Grüße
Meist sagt das Gesetz, dass jeder 2 Wochen Zeit hat, nur der Vertrag eben nicht. An euer Stelle würde ich mit dem Vermieter reden und zu einem Anwalt. Meist hat dies nämlich nichts Gutes zu bedeuten. Würde der Kauf denn Von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen?
Welcher Vermieter ?
Der BESITZübergang erfolgt erst mit der Schlüsselübergabe.
Der EIGENTUMSÜBERGANG erfolgt dann, wann es der Kaufvertrag regelt; typischerweise mit Zahlung des Kaufpreises.
Und den Zugang zu seinem EIGENTUM - um ebendieses in BESITZ zu nehmen - kann man sich notfalls auch mit Gewalt verschaffen; inklusive Schlüssel.
Im übrigen soll dir das der Notar erklären; du bezahlst ihm schließlich genug Geld.
Der EIGENTUMSÜBERGANG erfolgt dann, wann es der Kaufvertrag regelt; typischerweise mit Zahlung des Kaufpreises.
Zumindest in Deutschland erfolgt der Eigentumsübergang mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Ein Anspruch auf Besitzübergabe besteht dennoch.
Das ist jetzt aber eine Spitzfindigkeit. Mit der Kaufpreiszahlung ist die Transaktion unumkehrbar und - soforn nichts anderes vereibart - der Besitzanspruch einklagbar. Das muss auch so sein, denn die Eintragung des neuen Eigentümers kann Monate dauern.
Mit dem Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer geht das Eigentum an euch über und das ist in der Regel auch der Zeitpunkt der Übergabe.
Und in eurem Kaufvertrag ist das ja auch so geregelt. Der Verkäufer begeht also einen Vertragsbruch. Ihr solltet auf jeden Fall morgen früh den Notar informieren, der den sauberen Herrn über seine Pflichten aufklären soll.
Wenn es nichts hilft, sofort von einem Anwalt über eure rechtlichen Möglichkeiten informieren lassen.
Du verwechselst Eigentum und Besitz. Der Fragesteller ist aktuell weder Eigentümer noch Besitzer. Er hat aber einen Anspruch auf Besitzübertragung gegen den Verkäufer.