Gewinnbringend in Immobilien investieren?
Hallo,
ich bin schon länger am überlegen, nach dem Studium Geld in Immobilien zu investieren. Mein Plan ist folgender: Ich will genug Geld in Form eines Kredits aufnehmen, um damit zwei Immobilien zu kaufen. Z.B. 480.000€ (inkl. der Zinsen), so dass ich für beide Wohnungen in etwa 240.000€ zur Verfügung habe. In die eine Wohnung würde ich einziehen, die andere würde ich vermieten. Bei einer Laufzeit von 40 Jahren müsste ich so 1000€ im Monat abbezahlen, was ich mit meinem Einkommen so auch bewältigen könnte, jedoch kommen zusätzlich die Mieteinnahmen der zweiten Wohnung dazu, die in etwa 800-1000€ Kaltmiete wären.
Durch die höheren Ausgaben durch die Mietwohnung als Einnahmen, kann ich soviel ich weiß steuerliche Einsparungen dabei rausholen. Genauer weiß ich momentan nicht bescheid.
Wie findet ihr die Idee? Ich hoffe es Antworten Leute mit Wissen in diese Richtung.
Danke im voraus
7 Antworten
Da solltest du nochmal mit jemandem drüber sprechen, der davon mehr versteht als du.
Der Steuerkniff funktioniert nicht.
- kannst du nur Kosten und Einnahmen für die Mietwohnung geltend machen. Deine selbstgenutzte Immobilien ist steuerlich nicht relevant.
- Kannst du für die Mietwohnung die Tilgung nicht geltend machen. Rückzahlung von Darlehen gehört nicht zu den Kosten.
- 12.000 x 40 Jahre = 480.000 EUR. Zinsen willst du nicht zahlen? Grob über den Daumen kommen da weitere 200.000 EUR auf dich zu
- Ohne Eigenkapital bekommst du den Kredit wahrscheinlich nicht.
- 40 Laufzeiten für Darlehen gibt es nicht. Wenn du 10 oder 15 Jahre wählst, und bei einer Prolongation das Zinsniveau gestiegen ist, fliegt dir die ganze Finanzierung um die Ohren. Dann kann sich deine Rate locker verdoppeln oder verdreifachen.
Die ganze Idee ist vollkommen unausgegoren. Was studierst du? Mit Finanzen hat das hoffentlich nichts zu tun.
Edit: zu 2. oder sind das nur die Zinsen die man absetzen kann?
Ja, nur Zinsen sind Kosten. Etwas zurückzuzahlen, was man vorher bekommen hat, sind keine Kosten.
Für 480.000 inkl. Zinsen für 40 Jahre bekommst du nicht einmal eine Wohnung, geschweige zwei.
wieviel davon würden denn ca für die zinsen drauf gehen?
Hier gibt es Rechner https://www.zinsen-berechnen.de
Ich will hier noch was zum Thema Vollfinanzierung sagen- der Rest wurde ja schon ausführlich beschrieben. Vollfinanzierungen gibt es in Ausnahmefällen durchaus noch- z.B. für Beamte oder Spitzenverdiener (kenne persönlich genau zwei solche Fälle)- die einen solchen Spitzenverdienst über einen langen Zeitraum nachweisen können- die Zinsen sind dann aber natürlich dennoch sehr hoch. Für Normal- und Gutverdiener geht überhaupt nichts unter 10 Prozent Eigenkapital für Kaufpreis- und Nebenkosten- und das auch nur mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und nicht als totaler Berufsanfänger. In deinem Beispiel müsstest du nach einigen Jahren Berufserfahrung mit einem unbefristeten Vertrag mindestens 50ts Euro vorweisen können. Bei nur 10 Prozent bekommst du natürlich aber auch nicht die top Zinssätze. Generell ist bei dieser Kaufpreishöhe ganz erheblich was an Zinsen zu bezahlen, was auch in die Kosten-Nutzen-Rechnung einfließen muss. Und nicht zu vergessen sind Mietausfälle und Instandhaltungskosten. Steht die Wohnung mal längere Zeit leer oder die Miete wird nicht gezahlt darf man auch nicht zu knapp kalkuliert haben. Eigentum ist dennoch gut- sinnvoll wäre es wohl, wenn du zunächst genug Eigenkapital für eine selbstgenutze Wohnung sparst und erst im zweiten Schritt nach Kapitalanlagen suchst.
Ich will genug Geld in Form eines Kredits aufnehmen, um damit zwei Immobilien zu kaufen. Z.B. 480.000€ (inkl. der Zinsen), so dass ich für beide Wohnungen in etwa 240.000€ zur Verfügung habe.
Bei einer Laufzeit von 40 Jahren müsste ich so 1000€ im Monat abbezahlen
Dein ganzes Konstrukt fällt schon mit dieser Milchmächenrechnung zusammen. Wenn in den 480.000 Kredit schon der Zins enthalten ist, und dein Tilgungsplan eine monatliche Rate von 1.000 Euro vorsieht, bei einer Laufzeit von 40 Jahren, dann stehen dir zu Beginn nicht annähernd 240.000 Euro pro Immobilie zur Verfügung, sondern bestenfalls, bei großzügiger Rechnung, knapp 270.000 Euro insgesamt.
Die Differenz zu 480.000 Euro ist nämlich das, was du während deiner 40 Jahre Laufzeit als Zinsen zahlst.
Welche Sicherheiten hast du? Wie viel Eigenkapital? Wie sähe die Situation aus, wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate ausfallen? Hast du Nebenkosten und mögliche Sonderkosten bedacht?
Als Sicherheiten hätte ich nur meinen Job. Arbeitslosigkeit ist in der Branche sehr unwahrscheinlich und der Lohn eher steigend. Eigenkapital hätte ich zu Beginn wenig. Ist es kluger dann ein paar Jahre zu sparen und erst dann zu investeieren? Mietausfälle könnte ich mit meinem Einkommen decken, zumindest ein paar Monate lang. Und Nebenkosten hatte ich mit eingerechnet.
Wenn du sonst nichts vorzuweisen hast, dann bleibt dir keine andere Wahl als Eigenkapital anzusparen. Ein Job ist keine Sicherheit, Arbeitslosigkeit ist niemals auszuschließen, oder kannst du dir sicher sein, in Zukunft niemals krank zu werden?
Wenn du Mietnomaden hast, kann die Miete auch mal ein ganzes Jahr ausbleiben. Wenn du sie erfolgreich rausgeklagt hast, darfst du die Wohnung dann erstmal für ein paar Wochen/Monate renovieren. Alles schon erlebt.
Dein Kenntnisstand ist etwas dünn; deine Planung sehr naiv. Du solltest dir erstmal ein paar Grundkenntnisse in diesem Bereich aneignen und dir währenddessen Eigenkapital ansparen. Dann lässt du dich von jemandem beraten, der mehr Erfahrung darin hat, als du. Vor allem die Sache der Finanzierung ist äußerst fragwürdig.
Ich habe wirklich nicht besonders viel Kenntnisse darin, deshalb hab ich hier mal nachgefragt. Danke für die Tipps :)
Ich würde es nicht machen. Immobilien haben zur Zeit den Höchststand erreicht. Außerdem brauchst du noch Geld für Renovierungen und Möbel. Grunderwerbssteuer, Notar, Makler. Wenn du im Haus wohnst, dann kommen Rücklagen, Grundsteuer, Wasser, Strom und Heizung, Auto, Telefon etc. Geh mal zur Bank und lass dir ausrechnen, was du dort im Monat zu bezahlen hast. Wenn du kein Eigenkapital hast, dann wirst du momentan eh nichts bekommen. Und später hast du vielleicht noch Familie, die dann auch viel Geld kosten wird.
Und was wird, wenn du mal arbeitslos wirst?
Alles Gute
Danke für deine Meinung.
Ich würde zwei Neubauwohnungen kaufen, wodurch Renovierungen vorerst unwichtig sind. Für Möbel habe ich genug Eigenkapital und die Nebenkosten des Kaufs, also Notar, Grunderwerbssteuer etc. sollten im Kaufpreis den ich genannt habe bereits enthalten sein.
Ich dachte mir, dass ich die Tilgungsraten größtenteils von der Mieteinnahme ab bezahlen kann, wobei mein Einkommen theoretisch auch reichen würde, ein paar Monate zu überbrücken. Insgesamt würde ich so quasi nur meine Nebenkosten und vielleicht einen kleinen Anteil der Tilgung aus "eigener Tasche"(ohne die Mieteinnahmen bezahlen müssen). In eine Mietwohnung zu ziehen wäre so gesehen sogar teurer.
Um Arbeitslosigkeit mache ich mir in meiner Branche keine Sorgen.
Okay, dann geh mal auf die Bank und lass dir sagen, auf was du sonst noch achten musst. Die sollen dir ein Angebot erstellen. Hol dir aber von mehreren Banken ein Angebot. Die Preise und Konditionen sind ziemlich unterschiedlich.
Alles Gute und viel Erfolg
vielen Dank.
Ihnen auch alles Gute :)
Warum sollte die Bank dir Geld geben und nicht selber diese Investition durchführen und deutlich mehr Gewinn einstreichen, als es die Kreditzinsen hergeben?
zu 1. das weiß ich, ich wollte auch nur die Mietwohnung steuerlich geltend machen.
zu 2. soviel ich weiß kann man das? Also Zinsen und Tilgung von der Steuer absetzen
zu 3. die 480000€ waren inklusive der zinsen gemeint
zu 4. dazu kann ich leider nichts sagen. Wieviel EK würde man denn benötigen?
zu 5. warum gibt es keine 40 Jahre Laufzeit? Ich habe Banken gesehen, die solche Laufzeiten vergeben.
Ich studiere Maschinenbau, das hat auch nichts mit Finanzen zu tun.