Gewinnbringend in Immobilien investieren?

Da solltest du nochmal mit jemandem drüber sprechen, der davon mehr versteht als du.

Der Steuerkniff funktioniert nicht.

1. kannst du nur Kosten und Einnahmen für die Mietwohnung geltend machen. Deine selbstgenutzte Immobilien ist steuerlich nicht relevant.
2. Kannst du für die Mietwohnung die Tilgung nicht geltend machen. Rückzahlung von Darlehen gehört nicht zu den Kosten.
3. 12.000 x 40 Jahre = 480.000 EUR. Zinsen willst du nicht zahlen? Grob über den Daumen kommen da weitere 200.000 EUR auf dich zu
4. Ohne Eigenkapital bekommst du den Kredit wahrscheinlich nicht.
5. 40 Laufzeiten für Darlehen gibt es nicht. Wenn du 10 oder 15 Jahre wählst, und bei einer Prolongation das Zinsniveau gestiegen ist, fliegt dir die ganze Finanzierung um die Ohren. Dann kann sich deine Rate locker verdoppeln oder verdreifachen.

Die ganze Idee ist vollkommen unausgegoren. Was studierst du? Mit Finanzen hat das hoffentlich nichts zu tun.

Ich will hier noch was zum Thema Vollfinanzierung sagen- der Rest wurde ja schon ausführlich beschrieben. Vollfinanzierungen gibt es in Ausnahmefällen durchaus noch- z.B. für Beamte oder Spitzenverdiener (kenne persönlich genau zwei solche Fälle)- die einen solchen Spitzenverdienst über einen langen Zeitraum nachweisen können- die Zinsen sind dann aber natürlich dennoch sehr hoch. Für Normal- und Gutverdiener geht überhaupt nichts unter 10 Prozent Eigenkapital für Kaufpreis- und Nebenkosten- und das auch nur mit einem unbefristeten Arbeitsvertrag und nicht als totaler Berufsanfänger. In deinem Beispiel müsstest du nach einigen Jahren Berufserfahrung mit einem unbefristeten Vertrag mindestens 50ts Euro vorweisen können. Bei nur 10 Prozent bekommst du natürlich aber auch nicht die top Zinssätze. Generell ist bei dieser Kaufpreishöhe ganz erheblich was an Zinsen zu bezahlen, was auch in die Kosten-Nutzen-Rechnung einfließen muss. Und nicht zu vergessen sind Mietausfälle und Instandhaltungskosten. Steht die Wohnung mal längere Zeit leer oder die Miete wird nicht gezahlt darf man auch nicht zu knapp kalkuliert haben. Eigentum ist dennoch gut- sinnvoll wäre es wohl, wenn du zunächst genug Eigenkapital für eine selbstgenutze Wohnung sparst und erst im zweiten Schritt nach Kapitalanlagen suchst.

Ich will genug Geld in Form eines Kredits aufnehmen, um damit zwei Immobilien zu kaufen. Z.B. 480.000€ (inkl. der Zinsen), so dass ich für beide Wohnungen in etwa 240.000€ zur Verfügung habe.

Bei einer Laufzeit von 40 Jahren müsste ich so 1000€ im Monat abbezahlen

Dein ganzes Konstrukt fällt schon mit dieser Milchmächenrechnung zusammen. Wenn in den 480.000 Kredit schon der Zins enthalten ist, und dein Tilgungsplan eine monatliche Rate von 1.000 Euro vorsieht, bei einer Laufzeit von 40 Jahren, dann stehen dir zu Beginn nicht annähernd 240.000 Euro pro Immobilie zur Verfügung, sondern bestenfalls, bei großzügiger Rechnung, knapp 270.000 Euro insgesamt.

Die Differenz zu 480.000 Euro ist nämlich das, was du während deiner 40 Jahre Laufzeit als Zinsen zahlst.

Welche Sicherheiten hast du? Wie viel Eigenkapital? Wie sähe die Situation aus, wenn die Mieteinnahmen mehrere Monate ausfallen? Hast du Nebenkosten und mögliche Sonderkosten bedacht?

Ich würde es nicht machen. Immobilien haben zur Zeit den Höchststand erreicht. Außerdem brauchst du noch Geld für Renovierungen und Möbel. Grunderwerbssteuer, Notar, Makler. Wenn du im Haus wohnst, dann kommen Rücklagen, Grundsteuer, Wasser, Strom und Heizung, Auto, Telefon etc. Geh mal zur Bank und lass dir ausrechnen, was du dort im Monat zu bezahlen hast. Wenn du kein Eigenkapital hast, dann wirst du momentan eh nichts bekommen. Und später hast du vielleicht noch Familie, die dann auch viel Geld kosten wird.

Und was wird, wenn du mal arbeitslos wirst?

Alles Gute

Warum sollte die Bank dir Geld geben und nicht selber diese Investition durchführen und deutlich mehr Gewinn einstreichen, als es die Kreditzinsen hergeben?