Eigentumswohnung an Eltern vermieten, Steuern?
Hallo zusammen.
Ich habe vor mit meinen Eltern eine Eigentumswohnung zu kaufen. Die Eltern bringen 1/3 des Kaufpreises als Eigenkapital mit und die Wohnung würde ich alleine kaufen und finanzieren.
Der Plan ist, dass meine Eltern dort leben und die Wohnung bei mir mieten. Mit den Mieteinnahmen würde ich den Kredit abbezahlen. Soweit so gut.
Nun sind das ja Einnahmen und müssen irgendwie versteuert werden. Die Frage ist nun wieviel ist das? Gibt es Sonderregelungen für Angehörige? Ich habe ja auch einen Kredit, den ich abbezahlen muss, also theoretisch sind die Einnahmen 0, muss ich dann vielleicht doch keine Steuern zahlen, weil kein Gewinn da ist?
Etwas habe ich schon rechershciert, aber das Thema scheint sehr komplex zu sein.
Vielleicht kann jemand für die konkrete Situation oben etwas sagen.
Vielen Dank im vorraus.
6 Antworten
Damit nichts schiefläuft solltest Du einmal das Geld in die Hand nehmen und einen Steuerberater aufsuchen. Vielleicht geht es ja günstiger wenn das Geld Deiner Eltern eine Schenkung ist? Fragen über Fragen, für einen versierten Fachmann sicher kein Problem.
Mieteinnahmen sind zu versteuernde Einkünfte, das behandelt das Finanzamt beinhart als Einnahmen.
Besteurt wird der Überschuss aus der Vermietung. Das sind die Einnahmen (inkl, Nebenkosten) abzüglich 2% pro Jahr der Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks (Abschreibung), die gezahlten Zinsen für den Kredit (nicht die Tilgung), und weitere durch die Vermietung veranlasste kosten (Betriebskosten, Reparaturen etc.
Ist die Miete die deine Eltern zahlen nicht mindestens ⅔ der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als teils unentgeltlich. Das heißt alle deine Werbungskosten würden nur anteilig von den Einnahmen abgezogen werden.
Die Details solltest du mit einem Steuerberater klären. Insbesondere damit die Miete hoch genug ist und auch damit dir und nicht deinen Eltern die Immobilie steuerlich zugerechnet werden kann. Gerade bei Konstellation mit Schenkungen und anschließender Miete gibt es einige Fallstricke
Die Kreditraten (Tilgung) sind steuerlich irrelevant, nur die Zinsen sind als Werbungskosten anzusetzen. Daneben kann die Immobilie mit 2% des Kaufpreises abzgl. Bodenanteil jährlich abgeschrieben werden.
Über die weiteren umlagefähigen und nichtumlagefähigen Betriebskosten erhältst du jährlich Mitteilung von der Hausverwaltung und du bist ja auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Das Finanzamt wird die Ausgaben aber nur anerkennen, wenn du mind 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangst.
Ich rate dennoch zumindest im ersten Jahr zur Hinzuziehung eines Steuerberaters.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig, eine Sonderregelung gibt es nur insofern, als bei einer Miete, die weniger als 50% der ortsüblichen Miete beträgt, die Werbungskosten entsprechend gekürzt werden.
Ich habe ja auch einen Kredit, den ich abbezahlen muss, also theoretisch sind die Einnahmen 0,
Zu den Werbungskosten gehören lediglich die Zinsen für den Kredit, aber nicht die Tilgung.
Gehe zu einem guten Steuerberater und informiere dich da. Somit bist du auf der sicheren Seite nichts falsch zu machen und evt Steuerschulden anzuhängen. Klar kostet der auch Geld, aber dafür nimmt er dir auch Arbeit ab die du sonst erledigen müsstest und evt schwerwiegende fehler machst.