Gartennutzung im Mietvertrag. Vermieter will uns nun die Nutzung untersagen. Kann er das?
Hallo
wir bewohnen seit 2004 eine EG Mietwohnung mit Fartennutzung. Diese ist im Mietvertrag festgehalten. Nicht aber die Pflege oder ob uns ein bestimmter Bereich gehört. Der Garten hat ca. 500 qm. Nun haben wir den Garten bis vor einem Jahr kaum genutzt ausser mal kurz um spielen für den Hund oder so. In diesem Jahr haben wir uns eine kleine Tischgruppe und ein Spielhaus für unseren 2 jährigen Sohn in einer Ecke des Gartens aufgestellt. Einer unserer Vermieter wohnt über uns. Bei einem persönlichem Gespräch diese Woche teilte er uns mit, dass er das nicht möchte und ihm schließlich der Garten gehöre wir könnten das 2 meter breite Stück neben dem Haus nutzen. Es ist die Einhaltung des Abstandes zum Nachbargrundstück also eher ein Randstreifen. Wir verneinten das und es kam zu einem Streit. Unser Vermieter war nicht auf einen Kompomiss aus und beendete das Gespräch. Wir haben ihm dann schriftlich drei Vorschläge zur Nutzung gemacht. Heute kriegen wir Post. Das wir das hätten absprechen müssen und er die Pflege bisher gemacht hat und nicht wir und das er sich nun in seiner Privatsfäre gestört fühlt und uns die Gartennutzung ab sofort GANZ untersagt. Er hätte ein Weisungsrecht und wir können da nichts machen. Wir gehen nächste Woche zum Anwalt aber wie seht ihr das ganze?
9 Antworten
Zunächst sollte man den Mietvertrag dahingehend einmal genau lesen.
In einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus ist der Garten grds. für alle Bewohner des Hauses da, zumal dann, wenn bei Betriebs- oder Nebenkosten Kosten für die Pflege des Gartens umgelegt wären.
"Gartenutzung" meint in dem Fall lediglich unetgeltiche Mitbenutzung, nicht entgeltliche, im Mietzins enthaltenen (Allein-)Nutzung. Dafür spricht die Annahme, dass ihr nicht zur Gartenpflege verpflichtet wart :-O
Der Garten wäre vielmehr nur im Fall der Vermietung eines ganzen Hauses konkludent der Mietsache zugehörig; im Mietvertrag einer Wohnung muss sie ausdrücklich als Teil der Mietsache mitvermietet bestimmt sein :-)
Ein Gewohnheitsrecht ("weiter so") kennt das Mietrecht hingegen nicht.
Im ersten Fall kann der Vermieter die Duldung nach nunmehr unerwünschter Inbeschlagnahme und Möblierung tatsächlich widerrufen und muss - offenbar in seinem Haus über euch wohnend - keine Hundewiese oder Kinderparadies hinnehmen.
Wenn man ihm da krumm käme (Mietminderung, anwaltliche Drohschreiben), darf er unbegründete (!) Kündigung des gesamten Mietverhältnisses nach § 573a (1) BGB ausprechen :-O
In 6 Monaten hätte sich die Angelegenheit dann in seinem Sinne erledigt und ein Anwalt wird euch - selbst gegen fürstliches Honorar - da auch nicht weiterhelfen :-O
G imager761
Das ist der springende Punkt. Im Mietvertrag ist eine ganz "normale" Nutzung des Gartens gemeint, keine "Extras".
Und mit dem Vermieter zu streiten, ihm wahrscheinlich auch noch vom Anwalt schreiben zu lassen, der Schuß geht sowieso nach hinten los.
Denn bald werdet Ihr Eure Kündigung haben. Einen Grund dafür gibt es dann auch und wenn es Eigenbedarf ist!
Ist es Euch das Wert, wegen dem Aufstellen einer Kindergruppe?
Auch hier nicht alles gelesen:
Eine Kindergruppe? Wir reden von einer Sandmuschel und einem Tisch mt 4 Stühlen für Erwachsene. Eigenbedarf geht nicht steht im Mietvertrag. Da mein Mann die Wohnung damals vollständig saniert hat (von oben bis unten) wurde diese Bedingung genüpft. Wir haben auch ein Vorkaufsrecht. Es geht darum das ich eine Miete bezahle mit einer Gartennutzung. Untersagt er uns das?! OK dann zahle ich aber auch eine gerigere Miete.
Er hat ein Sonderkündigungsrecht klar. Dann sprechen wir von 12 Monaten gesamter Kündigungsfrist. 9 Monate sowieso da ir die Wohnung seit 11 Jahren bewohne und drei Monate länger wegen der Sonderkündigung. Alles von uns einkalkuliert. Aber ich möchte mal Mieter sehen die sich das gefallen lassen, die eine Wohnung anmieten die Announciert ist mit 800 qm Garten, dann ein Mitnutzungsrecht im Mietvertrag haben und nun der Vermieter bei 500 qm die Nutzung gänzlich einfach so untersagen will wegen dem Tisch und Stühlen und das in nem einfach selbst geschriebenem Schreiben. Sorry wir nicht. zumal wir versuchen zu sprechen aber abgeblockt werden und nun ist der Vermieter wieder seit Freitag auf unbestimmte Zeit weg.
Wir haben letztes Jahr mit ihm darüber gesprochen da war es kein Problem. Wir haben bisher in diesem jahr auch den Rasen gemäht seit unsere Sitzgruppe da steht. Wir nutzen einen Bereich von 50 qm wenn überhaupt momentan.Unser Vermieter war 8 Wochen im Urlaub als wir die Sachen aufstellten und am zweiten Tag seiner Rückkehr kam er dann runter. In der Zeit haben wir uns natürlich auch um den Garten gekümmert.
Als mit allen Bewohnern gleichberechtigten Mitnutzern stand es euch nicht zu, ungefragt Möbel und Spielhäuser aufzustellen und den Gemeinschaftsgarten nach euren Vorstellungen "in Beschlag zu nehmen" und ohne Rücksichtnahme des Freizeit- ud Erholungswertes für anderer Nutzer Tatsachen zu schaffen :-O
Wie von Nemisis2010 und mit hinlänglich kommentiert, solltet ihr aufgrund des erleichterden Kündigungsrechtes des Vermieters, der euch ohne Angabe von Gründen nicht nur den Garten (!) kündigen darf, eure Anspruchshaltung überdenken :-O
G imager761
Um den Garten hättet Ihr Euch aber nicht kümmern müssen, das war Eure eigene Entscheidung!
Nun grundsätzlich wäre es üblich, daß der gartennutzende Mieter auch die Pflege übernimmt.
Wenn der Vermieter die Pflege übernimmt könnte er auch, wenn mietvertraglich vereinbart, die Gartenpflegekosten in der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung auf Euch umlegen. Im Mietvertrag genügt hier auch ein Hinweis auf § 2 BetrKV.
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/g1/gartenpflege.htm
Wenn die Vermieter Euch nun die Gartennutzung entziehen wollen, müssen Sie Euch gegenüber eine Teilkündigung aussprechen.
Wenn ihr allerdings mit einem Eurer Vermieter in einem 2 Fam. Haus wohnt, wäre zu prüfen, ob Eure Vermieter Euch gegenüber nicht auch eine Kündigung der Wohnung gem. § 573 a BGB aussprechen können. Bei einem 2 Fam. Haus in welchem der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht. Das heißt, er kann ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis gem. § 573 a BGB kündigen, muß allerdings eine um 3 Mon. längere Kündigungsfrist beachten (also von 3 auf 6 Mon., von 6 auf 9 Mon. und von 9 auf 12 Mon.).
Naja ich finde es normal, dass man den Garten auch pflegt, wenn man ihn nutzt. Und wenn ihr nur ein Nutzungsrecht habt, hätte ich vorher abgesprochen, was ihr dort hinstellen dürft und was nicht. Ich könnt dort ja auch nicht einfach ein Sandkasten und eine Schaukel für die Kinder hinstellen.
Ob er sich nun künstlich aufregt oder nicht, ist erst einmal egal. Ich finde sowas bespricht man, wenn das Garten nicht nur einem gehört. Stellt man vor es ist ein Mehrparteienhaus und alle dürfen den Garten nutzen und jeder stellst für sich eine Tischgruppe und Kinderspielzeug hin. Das ist nicht schön.
Hallo,
den Anwalt kannst Du Dir eigentlich sparen, denn eine Gartenmitbenutzung heißt noch lange nicht, das Du in dem Garten machen kannst, was Du willst. Alles was Lärm macht, Gerüche verbreitet, wie z.B. Grillen usw., aber auch Veränderungen, wie eben das Aufstellen Eurer Kindergruppe usw. ist nicht inbegriffen, außer der Vermieter hätte dies in Eurem Mietvertrag genauerstens aufgelistet, was Ihr dürft und was nicht und dies wäre dabei aufgezählt.
Du musst auch den Vermieter verstehen, stell Dir mal vor der eine Mieter , so wie Ihr jetzt , stellt seine Kindergruppe auf, der nächste sein Planschbecken, wieder der nächste seine Fussballtore, der nächste pflanzt sich Bäume, die ihm gefallen, wieder ein anderer grillt jeden Tag oder hat Gäste und die bleiben bis in die Nacht, es werden Partys gefeiert usw. Das geht halt einfach mal nicht und da wird auch Euer Anwalt nichts machen können.
Der Vermieter hat Euch ja kulanterweise eh schon ein Stück zur Verfügung gestellt, das Ihr benützen dürft. Das hätte er nicht müssen.
Die Gartennutzung kann er nicht ganz verbieten, falls die Benützung in Eurem Mietvertrag erlaubt ist, aber er muss Euch keinerlei "andere" Nutzung erlauben.
Vielleicht, wenn Ihr in von Anfang an gefragt hättet und nicht einfach davon ausgegangen wärt, das Ihr in dem Garten machen könnt, was Ihr wollt, dann wäre er vielleicht auch in bestimmten Maß damit einverstanden gewesen.
Da Ihr aber einfach eigenmächtig gehandelt habt und ihn alsVermieter auch einfach übergangen habt, ist er zu recht sauer. Versetzt Euch in seine Lage, das würde Dir wahrscheinlich auch nicht gefallen.
Solltet Ihr keine private Haftpflichtversicherung haben o.ä., der auf Mietrecht ausgelegt ist, kostet Dich alleine ein Brief vom Anwalt an den Vermieter schon ca. 300,--, nur einfach mal zur Info, ob Euch das die Sache Wert ist, denn Ihr werdet auch keinen Erfolg haben und auch eine Beratung ist nicht umsonst beim Anwalt.
Viele Grüsse
Also manche scheinen nicht richtig zu lesen:
Gartennutzung steht im Mietvertrag. Das er uns nicht alleine gehört ist klar. Letztes Jahr haben wir gefragt ob wir uns ne Sitzecke machen dürfen. JA war die Antwort. Dieses Jahr haben wir das umgesetzt. Vermieter streitet diese Absprache ab. Heute ärger ich mich das ich das nicht schriftlich gemacht habe ABER macht man ja nicht austomatisch oder? In der Announce stand die Wohnung mit 800 qm Garten. Im Vertrag natürlich dann nur die Mitbenutzung. 300 qm wurden vor 5 Jahren einfach so verkauft. die restlichen 500 sind für die Nutzung von uns und der OG Wohnung die vorher nicht om Vermieter bewohnt wurde. Erst seit ca. 4 Jahren. Als mein Partner vor 3 Jahren bei der Pflege helfen wollte wurde ihm gesagt das bräuchte er nicht er nutze den Garten momentan ja auch nicht. Aber um die Pflege geht es nicht. Wir wollen ja pflegen aber wir sehen nicht ein das Sie uns in einem Brief die Nutzung untersagen wollen. Das lassen wir daher Anwaltlich alles erst prüfen. Was das kostet spielt keine Rolle soviel dazu. Ich werde euch nächste Woche berichten was der Anwalt sagt. Bisher laut meinen Rechergen haben wir gute Chancen.
Ich habe Deinen Text schon richtig gelesen, aber Ihr meint Gartennutzung bedeutet, das Ihr hier Euer kleines Paradies selber aufbaut, eben mit Kindertisch, Stühlen und was weiß ich was.
Das was Du sonst jetzt noch geschrieben hast, davon hast Du in Deinem Anfangstext nie etwas geschrieben.
Außerdem er lässt Euch ja auch die Sitzecke machen Euer Vermieter, aber Euch passt ja der Platz nicht . Außerdem kann der Vermieter jederzeit dies Widerrufen, wenn Ihr nichts schriftliches habt und das ist ja auch der Fall und außerdem hätte er dann sicherlich geschrieben, das er bestimmen kann, wo die Sitzecke dann steht.
Der Anwalt macht Euch sicherlich auch Hoffnungen , ist ja auch sein Honorar. Vor allem, wenn Du die Anwaltskosten dann umsonst gezahlt hast, weil der Vermieter im Recht ist, dann wird Dir das nicht mehr so egal sein.
Sich mit dem Vermieter per Anwalt zu streiten, der sogar noch über Euch wohnt (der Vermieter), der Schuss kann ja wohl nur nach hinten losgehen, egal, ob Ihr jetzt recht bekommt oder nicht.
Du schreibst wieder Kindergruppe aber egal darum geht es nicht. Ich sagte die kosten spielen hier doch keine Rolle warum reitest du darauf rum. Aber auch das ist grad unwichtig. Ich habe mich weitgehend im Netz erkundigt und wirklich viel aber auch immer das selbe gefunden und sehe daher deinen Kommentar als nicht richtig an. Ich bin immer für einen Austausch offen aber ich und du sind nur leihen. Ich werde berichten wie es weiter geht. Nur dazu:
- Steht nichts im Mietvertrag ist der Vermieter für die Gartenpflege zuständig
- steht keine qm Angabe oder genau zugewiesene Fläche im Mietvertrag ist vom gesamten Garten auszugehen. Grundstücksgrenzen (die will er uns seitlich am Haus als Garten verkaufen und zuweisen) gehören nicht zum Gartenanteil dazu sondern zur Gesamtgrundstücksgrösse
- Er hat kein Weisungsrecht. Das hätte er beim Einzug machen müssen
- Er muss eine Teilkündigung aussprechen dann verringert sich aber auch die Kaltmiete was für uns total ok ist
- Er hätte damals nicht einfach 300 qm verkaufen können ohne das sich die Kaltmete verringert
Soweit dazu ABER ich lasse mich gerne eines besseren belehren aber Dinge einfach hinnehmen wenn Sie teilweise unrecht sind sehe ich nicht ein. Wir haben 2 Zeugen die bezeugen können das ein Gartenteil angeboten wurde vor 1 Jahr und das die Pflege von uns mit übernommen werden wollte aber der Vermieter das nicht wollte.
Wir haben die Gartennutzung im Mietvertrag stehen. Das hat nichts mit gewohnheitsrecht zu tun. Es ist nirgendwo festgehalten worden welchen Bereich oder so. Ebensowenig das wir den Garten von dann bis dann nict oder kaum genutzt haben. Er schreibt ja selbst das es im MIetzins mit drin ist.