ETW Vermietung - was bleibt Netto nach allen Nebenkosten und Steuern etc. übrig?

Ich habe in den Jahren ab 1990 bis 2002 an sog. Investoren sehr viele Mill. DM und € an Krediten vermittelt. Ich war Freier Finanzdienstleister.

Während dieser Tätigkeit musste ich also jeweils im Vorfeld für die Banken Rentabilitätsermittlungen durchführen. In diese Ermittlungen ging auch ein Vermietungsrisiko von 10% der erzielbaren Jahresmiete ein. usw. usw......., da u.a. de Wertverlust von 2% per anno. Während meiner Tätigkeitszeit anfangs der 90-iger Jahre konnte man ein Mietobjekt zu 100% finanzieren, wenn heute eine Bank mit 60% Fremdkapital und 60% sonstiger Sicherheiten bzw. Eigenkapital mitzieht, muss man sich glücklich schätzen.

Nun zur Frage selbst. Die USA und Deutschland sind absolut nicht vergleichbar. Denn in den USA gibt es den Mietspiegel nicht. Beweis dazu ist, dass die VM´s ihre Immobilien oft quasi verrotten lassen mussten, weil die unbezahlbere Mieten verlangten.

In Deutschland, auf dem "normalen" Wohnungsmarkt, also ausgenommen sind sog. Edelwohnungen, ist heute kaum noch positiver Ertrag zu erzielen. Klar ist natürlich auch zu berücksichtigen wo diese Mietobjekte stehen. In sog. Ballungsgebieten sind die VM´s besser gestellt. Im heutigen Osten unseres Landes ist es jetzt schon, da aufgrund der Bevölkerungsabwanderung so, dass es für die da seinerzeit aktiven Investoren sich eher lohnt die Immoblien abzureissen als diese leer stehen zu lassen und zu erhalten.

Als letztes Beispiel aus eigenem Erleben. Mein Eigentümer bekommt von mir für 47 qm Wfl. 190€ Kaltmiete. Mit dieser Miete kommt der gerade 0 für 0 hin. Ich wohne normal ausgestattet, in ruhiger Wohnlage einer Landeshauptstadt. Dieses 0 für 0 rechnet sich aber nur weil des VM Unkosten sich steuerlich aus wirken.

Sollte mehr gewünscht werden, bedeutete dies, ich müsste einen unschönen Roman schreiben, würde das ober ohne Honorar nicht tun.

Es gibt eine Faust/Daumenregel an der man sich Orientieren kann.

2/3 fürs Haus und 1/3 für sich selbst !

Geht man nach diesem Schemata vor kann man auch hier selbst größere  Reparaturen ( sollten die mal vorkommen) leisten ohne gleich mit der Finanzierung ,probleme zu haben.

Die Mietpreise orientieren sich ( sollten Sie sich aber nicht jeder Eeigentümer macht es) an den Mietspiegel der jeweilligen Region. Dabei werden auch Umstände entsprechend berücksichtigt. Doppelverglasung ,Massive Wohnungstür ,alter des Hauses ,etc.

 Der Mietspiegel ist z.B. auch als Info zu bekommen im Rathaus der betreffenden Region, Gemeinde oder Stadt.

Den. US.Markt kannst du da überhaupt nicht heran ziehen. Da herrschen vollkommen andere Bedingungen. Der größte Kostenfaktor ist meistens die Kapitallast. Da du darüber nichts schriebst, ist eine Antwort hier völlig unmöglich. Eine vermietete Wohnung könnte theoretisch zu 100 % finanziert sein. Auf dem freien Markt könnten diese Kosten in voller Höhe an die Mieter weiter gegebn werden. Das richtet sich nur danach, ob man auch einen Mieter für die dann ziemlich teure Wohnung findet.

Wenn Du Eigentümer einer Wohnung bist, die Du vermietet hast, dann hast Du gegenüber Deinem Mieter eine Fürsorgepflicht. Das heißt, Du mußt die Mietsache (Deine Wohnung) dem Mieter vertragsgemäß zur Verfügung stellen. Dazu gehört z. B. die Instandhaltung. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung stets im einwandfreien Zustand benutzen zu können, denn dafür zahlt er ja seine Miete.

Instandhaltung, also Reparaturen (mit Ausnahme von Klein- und Bagatellreparaturen für max. 100 Euro im Jahr) hast finanziell Du zu tragen. Anders bei Modernisierung, da mußt Du zwar auch die Kosten vorstrecken, kannst aber 11% davon auf die Miete aufschlagen, da diese Kosten "umlagefähig" sind.

Weil Du jetzt schreibst, eine Wohnung zu haben, gibt es in dem Haus mehrere. Einmal im Jahr treffen sich alle Besitzer auf der sog. Eigentümerversammlung ud fassen rechtsverbindliche Beschlüsse. Wichtig: diese Beschlüsse haben nichts mit den Mietern zu tun, z. B. Reparaturrücklagen. Die können nicht auf den/die Mieter abgwälzt werden, denn die zahlen ja schn ihre Miete und haben daher für den einwandfreien Zustand der Wohnung bereits bezahlt.

Auch die Grundsteuer, die jeder Eigentümer zahlen muß, ist nicht auf die Mieter umlagefähig, ebenso wenig Kosten für Reparaturen im Haus und auch nicht die für Gebäudeversicherungen gegen Naturgewalten und Elementarschäden.

Da für eine ETW grundsätzlich mehr Nebenkosten anfallen als für ein EFH, weil die Eigentümergemeinschaft oft Beschlüsse fasst, die kosteninstensiv sind und auf eine regelmäßige Reparaturrücklage besteht, kannst Du davon ausgehen, daß von den Mieteinnahmen die Hälfte für Deine eigenen Kosten abgehen. Diwe 2/3 - 1/3-ufteilung ist wohl eher nur mit einem eigenen Haus realisierbar, denn dort bestimmst Du als einziger Eigentümer, welche Versicherungen Du zahlen willst und ob Du etwas für die Reparaturrücklage ansparst oder nicht.

ist doch ganz einfach! Von der Kaltmiete bleibt alles übrig ausser den Verwalterkosten und Rücklagenbildung. Bei der Steuer zählen die Einnahmen zum normalen Verdienst also mit dem jeweiligen steuersatz, abzüglich der Ausgaben für Finanzierung und Auslagen für die Wohnung. Rein theoretisch zahlt man also keine Steuern und bekommt sogar was zurück (negative Mieteinnahmen)