Wie viel bleibt Netto von der Miete übrig?

5 Antworten

Die Frage muss lauten, bevor man investiert: Wieviel Rendite ist aus dem Investment zu erwarten. Das muss ein Prozentsatz sein, den man dann mit anderen Anlagen vergleichen kann.

Zur Berechnung der Rendite hier ein paar Hinweise:

Aufgrund der niedrigen Zinsen kann man pauschal sagen, je höher der Anteil Fremdkapital, also Darlehen an der Finanzierung ist, umso höher die Rendite.

Bei den Mieteinnahmen eines MFH setzen wir die gesamte Kaltmiete an, die wir von den Mietern bekommen und rechnen 10 % als Mietausfall pro Jahr weg, der z. B. durch Mieterwechsel, säumige Mietzahler etc. entstehen kann.

10 % setzen wir an für "Bewirtschaftung". Damit sind alle nicht umlegbaren Kosten gemeint incl. Rücklage für spätere Sanierungen etc. Bei einem modernisierten Haus erscheint mir das realistisch.

Von dem verbleibenden Betrag werden die Zinsen abgezogen, die man zu bezahlen hat.

Für die Ermittlung der voraussichtlichen Einkommenssteuer werden von den Einnahmen alle zu erwartenden Kosten abgezogen, die nicht umelegt werden können, aber ohne Rücklagen und natürlich incl. der Zinsen. Außerdem die Abschreibung, die man ansetzen kann.

Dieser Betrag - vielleicht in Eurem Fall 25000 € - ist dann zu versteuern, wobei der Steuersatz maßgeblich ist, der für Euer gesamtes zu versteuerndes Einkommen gilt.

Der zu erwartende Steuerbetrag wird ebenfalls von den Erträgen abgezogen und somit erhält man den Betrag, der einem bleibt, wobei (s. o.) schon gewisse Rücklagen berücksichtigt sind.

Um nun endgültig auf die Rendite zu kommen, ist auch noch der Wertverlust zu berücksichtigen. Ein Haus wird älter und kann durch regelmäßige Sanierung der verschiedenen Bauteile vielleicht länger, als die theoretischen 80 Jahre genutzt werden. Man nimmt also das derzeitge Alter und rechnet die Differenz zu den 80 Jahren aus. Je nach Zustand des Hauses kann man nun für sich noch ein paar oder ein paar mehr Jahre Nutzungsdauer hinzu fügen. Am Ende dieser Zeit steht auf dem Grundstück ein im Prinzip wertloses Haus, das allenfalls noch Abbruchkosten verursacht. Man könnte also den Anschaffungspreis abzüglich Grundstückswert nehmen und diesen durch die Restlaufzeit teilen. Somit weiß man, wie hoch der Wertverlust pro Jahr ist, den man ebenfalls von den Erträgen abziehen kann.

Mit dem so ermittelten Betrag pro Jahr kann man nun die prozentuale Rendite des eingesetzten Eigenkapitals berechnen. Liegt der Wert über 3 %, dann ok. Liegt er über 4 %, dann handelt es sich bestimmt um ein gutes Investment. Liegt er aber unter 3 %, sollte man sich ernsthaft Gedanken machen, ob sich der Kauf wirklich lohnt. Vielleicht kann man noch am Kapitaleinsatz drehen, also EK runter setzen und lieber das nicht sofort eingesetzte für evtl. später notwendige Sondertilgungen nutzen.

Woher ich das weiß:Eigene Erfahrung – In diesen Bereichen selbst seit langer Zeit tätig.

Die Frage ist zu allgemein gestellt, es fehlen etliche Informationen um darauf eine vernünftige Antwort geben zu können.

Z.B. wie hoch ist der Preis nur für das Gebäude um die Abschreibung (2 %) rechnen zu können? Wieviel Kreditzinsen fallen an? Was hast du sonst noch für weitere Einkommen? Wie ist deine persönliche Steuersituation (ledig, verh., Kinder)? ...

Man ohne diese Info's keine realistische Steuerberechnung machen.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Woher sollen wir das wissen?

  1. Verstehen sich die 50.000,- € inkl. oder exkl. Betriebskostenvorauszahlungen?
  2. Woher sollen wir deine Werbungskosten kennen?
  3. Woher sollen wir die Abschreibung auf das Objekt kennen?
  4. Woher sollen wir den Zinssatz eines evtl. Darlehens kennen?
  5. Woher sollen wir wissen ob du weitere Einkünfte erzielst?

Ergo können wir anhand deiner wenigen Angaben die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht errechnen und daher auch keine Rückschlüsse auf die Steuerlast ziehen.

Steuersätze liegen zwischen 0 und 45% zzgl. Soli.

Woher ich das weiß:Studium / Ausbildung

Ich halte die Frage für einen trollbekistanischen Beitrag bzw. nur aus Langeweile gestellt ...

Mieteinnahmen abzüglich Kosten abzüglich Steuern. Es kann also sein, dass gar nichts übrig bleibt...

Grenzt an Trollfrage, worauf auch die mangelnde "Pflege" der Frage hinweist. Geht man von Faktor 20 aus, stellt diese Frage jemand, der 1 Mio € bereitstellen kann ... und welche 15jährige Haus muss denn modernisiert werden?

Nicht direkt Modernisiert aber z.B. Bad im Modernen lock und so

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