Eigentumswohnung Zusammenlegung Abrechnung Betriebskosten
Ich bitte um Eure Hilfe. Wir haben gerade zu unserer Eigentumswohnung (48 qm) die Wohnung daneben (30qm) gekauft. Unser Wohnhaus besteht aus 8 Wohneinheiten und 3 Reihenhäusern. Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt nach Wohneinheiten nicht nach Nutzwert, da es hier eine schriftliche Vereinbarung aus dem Jahre 2000 gibt. Das heißt im Klartext ich zahle auch für Hausmeister, Schneeräumung, Stiegenhausreinigung, Hausverwaltung etc für die 30qm alle Gebühren doppelt! Kann das tatsächlich sein? Ich zahle für 30qm und 48 qm das doppelte von einem Reihenhaus??? Seht Ihr eine Möglichkeit dagegen vorzugehen?
Danke für Eure Hilfe!!!
7 Antworten
In München wird das gleiche Problem (jedoch nur auf die Verwaltervergütung) gerade vor Gericht geklärt.
Es kommt sicherlich auf den Einzelfall an. Was für eine Vereinbarung? Durch einen ALL-stimmigen Beschluss oder nur ein extra Schreiben, auf dem ALLE unterschrieben haben?
Haben bei Bruchteileigentümer alle Unterschrieben (oder nur z.B. ein Ehegatte?) - könnte evt. von Belang sein.
Wie werden die Heizkosten umgelegt - hier nach qm? oder auch nach Wohneinheiten? Sind einzelne Wohnungen vermietet? Wenn ja, dann müsste der Vermieter ja eine gesonderte Abrechnung nach qm machen. Hier könnte man den Mieter sensibilieren und auch den Vermieter und weitere Allianzen "gründen".
usw. - es gibt viele offene Fragen. Eine wesentliche Frage ist evt. auch - ob der Beschluss evt. nichtig ist. Das wäre die einfachste Möglichkeit, das zu ändern.
Ohne genau alle Details zu kennen, kann man keine Auskunft geben. Möglichkeiten könnte es evt. schon geben ...
Dann solltest Du eine Zusammenlegung im Grundbuch anstreben - bzw. dies als Druckmittel verwenden. Ihr seit eine kleine WEG - da ist es wohl aber besser eine neue einvernehmliche Lösung - nach qm oder MEA - als neue Vereinbarung abzuschliessen. Wenn demnächst ein weiterer ET auch eine zweite Wohnung kauft - dann zahlen die, die nur eine haben zukünftig - noch mehr. Ich halte diese Vereinbarung übrigens sowieso für einen Quatsch - was war den damals der Grund für diese vorgehensweise?
** siehe meinen anderen Kommentar ***
Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer ist in der Regel nicht erforderlich, vgl. BayObLG DNotZ 1999, 674
Relevant ist evt. auch der Begriff der Abgeschlossenheit? Willst Du einen Durchbruch zwischen beiden Wohnungen machen - um Sie wie ein Wohnung auch tatsächlich zu nutzen - dann hilft Dir dies:
Nach der Grundsatzentscheidung des BGH, Beschluss v. 21.12.2000, V ZB 45/00 stellen Wanddurchbrüche zwischen zwei Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist nämlich grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede Baumaßnahme, die auch unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen oder aber die Teilungserklärung durchgeführt wird, Ansprüche der übrigen Wohnungseigentümer begründen soll.
Achtung: Tragende Wand
Wird eine im Gemeinschaftseigentum stehende tragende Wand durchbrochen, ist ein entsprechender Nachteil jedoch erst dann zu verneinen, wenn der Durchbruch keinen wesentlichen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums darstellt. Insbesondere darf keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen werden (BGH, a.a.O.). Das BayObLG, Beschluss v. 14.2.2002, 2Z BR 187/01 hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass ein derartiger Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG als Folge des beabsichtigten Wanddurchbruchs nur durch Vorlage einer statischen Unbedenklichkeitsbescheinigung und einem entsprechenden Nachweis über die Brandsicherheit ausgeschlossen werden kann.
Habe das gerade gefunden:
Kostenverteilung ungerecht – einzelne Eigentümer können Verteilungsschlüssel ändern lassen
Ach ja – und nicht vergessen: Nach dem neu eingeführten § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können auch Sie als einzelner Wohnungseigentümer eine Abänderung des Kostenschlüssels verlangen, wenn dieser ungerecht ist. Und dank "Eigentümer heute" können Sie diesen Beweis schnell führen. Lassen Sie sich auch nicht vom Verwalterbeirat oder anderen Eigentümern mit den Worten abspeisen: "Um eine Änderung herbeizuführen, müssen schon erhebliche Mehrbelastungen von 100% und mehr vorliegen ...". Das stimmt schlicht nicht mehr!
SOWIE: http://openjur.de/u/163392.html
BGH, 17.12.2010 - V ZR 131/10 WEG §§ 10 Abs. 2 S. 3, 16 Abs. 2, 21 Abs. 8
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels: Maßgeblich ist rechtlich zulässige, nicht tatsächlich ausgeübte Nutzung
Also - wenn mit Argumentation und Vernunft nichts geht - dann kann Dir nur ein RA helfen.
Die Wohnungen wurden nicht zusammen gelegt sondern du nutzt zwei Wohnungen gemeinsam als eine. Die Teilungserklärung ist bindend. Wenn du zwei Wohnungen kaufst muß du auch für zwei Wohnungen bezahlen. Wenn du sie zusammen nutzt ist das dein Problem, die anderen Miteigentümer werden einer Zusammenlegung nicht zustimmen weil ihr Anteil sich erhöhen würde. Für eine Zusammenlegung brauchst du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das muß dann im Grundbuch aller Eigentümer eingetragen werden.
Zustimmung der anderen ET bei einer Zusammenlegung ist in der Regel nicht nötig!
Solange das Zusammenlegen von zwei Wohnungen zu Einer nicht im Grundbuch dokumentiert ist, kann der Verwalter für die Verwaltung dieser einen Wohnung zweimal abrechnen, wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass sich die Verwalterkosten nach Wohnungseinheiten bemessen. Dies hat das Amtsgericht Hannover am 23. August 2006 entschieden. Die Eigentümer hatten zwar zwei Wohnungen gekauft. Diese waren jedoch schon vom teilenden Eigentümer zu einer Wohnung zusammengelegt worden und werden auch als eine Wohnung genutzt. Im Grundbuch wurde jedoch die Zusammenlegung nicht eingetragen. Trotzdem de facto der Verwalter lediglich eine Wohnung verwaltet hat, steht ihm hier die doppelte Verwaltergebühr zu.
Praxistipp:
Einmal mehr zählen die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, auch wenn in der Praxis ein Abweichen davon sachdienlich wäre. Jedem Käufer, natürlich aber auch jedem Verwalter kann nur angeraten werden, die Teilungserklärung genau zu studieren. Vorliegend ist dem Eigentümer anzuraten, unverzüglich die Vereinigung der Wohnungen auch grundbuchmäßig zu dokumentieren. Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer ist in der Regel nicht erforderlich, vgl. BayObLG DNotZ 1999, 674. Alternativ käme die Änderung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung in Betracht. Hierzu bedarf es aber der Zustimmung aller Eigentümer.
Du hast drei Möglichkeiten:
- Du nimmst es so hin
- Du bittest in einer Eigentümerversammlung um eine Ausnahme oder eine Neuregelung
- Du lässt die beiden Wohneinheiten zusammenlegen (evtl. sehr zeit- und kostenaufwendig)
Hallo,
danke für Deine ausführliche Antwort. Der Beschluss ist von allen Eigentümern laut Grundbuch unterschrieben, ich befürchte der ist leider gültig.
Die Heizkosten werden pro Wohneinheit mittels eines Zählers abgerechnet. (Zähler auf den Heizkörpern)
Ich sehe ja ein, die Kosten für eine größere Wohnung sind selbstverständlich höher, aber alles doppelt zu bezahlen? (auch Reparaturen werden pro Wohnung verrechnet, unser Heizkessel wird demnächst den Geist aufgeben auch hier zahlen 2 x)