Heizkostennachzahlung bei Pauschalmiete
Ich habe einen Pauschalmietvertrag über eine Wohung in einem 2-Familienhaus, in dem nur ein Betrag aufgeführt ist. Er enthält alles bis auf Strom. Letztes Jahr wurde das Haus mit beiden Wohneinheiten verkauft und letzte Woche erhielt ich vom neuen Vermieter eine Heizkostenabrechnung, die es zuvor nie gab. Begründet wurde die Abrechnung mit der Pflicht aus der Heizkostenverordnung. Die Pauschale wurde aufgrund der im Vorjahr angefallen Heizkosten nach qm ermittelt. Dieses Jahr wurden auch Heizkostenverteiler installiert. Für 2012 wurde jedoch nach qm abgerechnet, das es keine Messgeräte gab. Nach der Abrechnung ergibt sich für mich nun eine Nachzahlung. Sie ist zwar nicht riesig aber ich möchte trotzdem wissen, ob dies so okay ist.
Ach und zum Schluss wird noch darauf hingewiesen, dass es sich bei der Heizanlage um eine Einheit handelt und das Warmwasser nicht verbrauchsgerecht abgerechnet werden kann, da die Wärmemenge für Warmwasser nicht separat messbar ist. Nur durch eine neue Heizanlage wäre dies zu erreichen. Der Aufwand wäre jedoch unverhältnismäßig hoch, so dass Warmwasser auch zukünftig über qm abgerechnet wird.
7 Antworten
Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden eine Pauschalmiete zu vereinbaren. Laut Heizkostenverordnung ist es aber nicht statthaft die Heizkosten pauschal abzurechnen. Das ist nicht seit jetzt so, das war auch schon vorher so. Der neue Vermieter handelt richtig. Er muss die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Tut er das nämlich nicht könnte der Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen. Das die alte vorhandene Klausel von gesetzes wegen zum Teil der Heizkosten unwirksam ist gibt es keine Vereinbarung zur Zahlung von Heizkosten. Betriebskosten sind nur umlagefähig wenn es im Mietvertrag dazu eine Vereinbarung gibt.
Wenn der Altvertrag nicht geändert wird hat der Vermieter das Nachsehen. Oder wie seht Ihr das?
Bedeutet der Mieter zahlt die Gesamtmiete abzügl. der nicht wirksamen Pauschale. Also die Nettokaltmiete. Ohne wirksame Vereinbarung im Vertrag trägt der Vermieter die Lasten des Hauses sprich alle Betriebskosten.
Im Mietvertrag ist jedoch keine Heizkostenpauschale aufgeführt, sondern wie oben geschrieben nur ein Betrag inkl. aller Kosten ex Strom aufgeführt.
Was ist die unwirksame Klausel? Dann doch die ganze Miete!!!
Kann ich dann jetzt nachträglich für meine ganze Mietzeit 15% der Heizkosten kürzen? Wer muss die 15% zurückerstatten; der alte oder der neue Vermieter?
Kommt darauf an:
Grundsätzlich stimmt das mit mit der Verordnung, also dass abgerechnet werden muss.
Einzige Ausnahme: Häuser mit 2 Parteien, von denen eine der Vermieter ist.
Und auch wenn die bisherige Warmmiete nicht zulässig war darf die Änderung nicht zur Erhöhung genutzt werden; der Verrmieter muss also die Kaltmiete entsprechend senken.
Danke für die schnelle Antwort.
Die Nachzahlung lieg bei ca. 10% der Pauschalmiete. Wir haben wirklich nicht sparsam geheizt. Ein Freund meinte zu mir, dass ich bei der Pauschalmiete das Risiko eingehe, dass meine bisher günstige Miete erhöht wird, sollte der Vermieter eine Nettokaltmiete berechnen und damit die wahrscheinlich sehr hohen Energiekosten in 2013 zum Ansatz bringen. Sprich die berechnete Nettokaltmiete wäre wahrscheinlich recht niedrig und ich müsste mit einer Mieterhöhung von mehr als 10% auf die Pauschalmiete rechnen.
Ein Hausverkauf berechtigt nicht zur Vertragsänderung. Dein Vertrag mit der Pauschalmiete ist weiterhin gültig und darf nicht einseitig vom Vermieter geändert werden. Du musst dagegen Widerspruch einlegen und dich auf deinen gültigen Mietvertrag berufen. Notfalls den Anwalt einschalten!
Mach Dich dann aber auf die nächste, kräftige Mieterhöhung gefasst und auch schon auf die übernächste, denn auf Dauer wird der Vermieter die ständig drastisch steigenden Energiekosten nicht tragen können.
Viele gute und richtige Antworten hast Du schon bekommen. Grundsätzlich würde ich meinen, dass es sinnvoll ist, zusammen mit dem anderen Mieter im Haus eine generelle Regelung mit dem Vermieter dahin gehend zu treffen, dass die Mietverträge auf eine Kaltmiete zzgl. Betriebskosten gemäß Verbrauch mit einer Vorauszahlung je Monat umgestellt werden. Vorteil: Eine faire Betriebskostenaufteilung und -abrechnung in der Zukunft. Die Kaltmiete ist deutlich geringer und künftige Mieterhöhungen sind in der Höhe jetzt schon begrenzt bzw. werden ggf. noch mehr eingeschränkt und somit auch der Spielraum für Mieterhöhungen.
Handelt es sich um ein vom Vermieter selbst bewohntes Zweifamilienhaus? Wenn dem so ist, dann unterliegt es eben (noch) nicht der Heizkostenverordnung!
Nein, beide Wohnungen sind vermietet!
Nachtrag zu der nach meiner Meinung unwirksamen Klausel und deren Wirkung im Vertrag.
Rechtsgrundlage:
BGH WM 87, 259
Bedeutet der Mieter zahlt die Gesamtmiete abzügl. der nicht wirksamen Pauschale. Also die Nettokaltmiete. Ohne wirksame Vereinbarung im Vertrag trägt der Vermieter die Lasten des Hauses sprich alle Betriebskosten.