Eigentumswohnung von Mutter auf Sohn (Erbschaft oder Schenkung?

Schenkungssteuer oder Erbschaftsteuer - eines von beiden ist dir sicher.

Außerdem müssen deine Brüder den Pflichtteil bekommen, da kommst du nicht drum herum.

1. Lebzeitig ist deine Mutter in der Verfügung ihres Vermögens völig frei. Da haben die Geschwister keinen Klagegrund.
2. Die Übertragung ist eine Schenkung, wenn kein Kaufpreis zu zahlen ist.
3. Ist im notariellen Schenkungsvertrag ein ebenslanges Wohnungsrecht der Schenkungsgeberin vereinbart, handelt es sich um eine gemischte Schenkung. Sie mindert den Schenkungswert um den Kapitalwert lebenslanger Nutzung nach Lebenserwartung gem. § 14 I 4 BewG. Meint, bei 550 EUR ortsüblicher Miete würde deine Mutter (60) dir tatsächlich (550 X 12 X 21,28 =) 140.448 € weniger schenken als den Verkehrswert 250.000 €.
4. Verstürbe deine Mutter innerhalb von 10 Jahren, gäben die Schenkung über 109.552 €, ab dem zweiten Jahr alljährlich um jeweils 10% abschmelzend, einen Pflichtteilsergänzungsanspruch deiner Geschwister her. Allerdings nur dann, wenn ihr Erbe am Nachlass ohne die ETW niedriger wäre als der dazu hälftige Pflichtteil mit abgeschmolzenem Schenkunsgwert. Meint: Hinterliesse dein Mutter im Schenkungsjahr noch 60.000 €, erbt jeder 20.000 €. Der Pflichtteilsanspruch deiner Brüder betrüge (109.552 + 60.000 : 6 =) 28.258, 66 €; mithin kann jeder Bruder 8.258,66 € Pflichtteilsergänzung zu seinem Erbrecht 20.000 € aus dem Nachlass beanspruchen
5. Inwieweit man seine beiden ohnehin bereits an der ETW unbegünstigten Kinder deswegen zusätzlich auch noch enterben und damit auf ihren Pflichtteil auf 10.000 EUR in Geld setzen wollte, um ihren Mindestanspruch 28.258,66 € locker aus deinem Erbe von dann 60.000 € zahlen zu können, musst du deiner Mutter überlassen.
6. Erwerbe aus Schenkung und Erbe sind innerhalb von 10 Jahren erst oberhalb von 400.000 € steuerpflichtig. Da dürftest du sehr weit darunter liegen, wenn kein Millionenerbe eurer Mutter zu erwarten ist.

Nachfragen beantworte ich gern.

HTH

G imager761

Deine Mutter schenkt dir die Wohnung; ein Wohnungsrecht für sie wird eingetragen, wobei dies derart ausgestaltet sein sollte, dass sie die regulären Betriebskosten wie ein Mieter trägt. Bitte keinen Nießbrauch zu ihren Gunsten eintragen lassen!!

Ein Testament ist aufzusetzen ... bitte recht einfach abfassen. Erbrecht ist kompliziert und meist sind es die gutgemeinten Bestimmungen, die für reichlich Ärger sorgen.

• Alleinerbe meines gesamten Vermögens wird mein Sohn A. Einen möglichen Ersatzerben darf er selbst testamentarisch frei bestimmen.
• Meine Söhne B und C erhalten den Pflichtteil.
• Sohn A soll ihnen diesen 12 Monate nach dessen endgültiger Feststellung auszahlen. Sollte 24 Monate nach meinem Tod noch keine endgültige Wertfeststellung vereinbart worden sein, soll A Abschläge auf die Pflichtteile gem. der Erbschaftssteuererklärung leisten.
• A wird ausdrücklich davon befreit, die Pflichtteilsansprüche von B und C durch Auflassungen im Grundbuch abzusichern

So würde ich rangehen

Was ist bei dir der Unterschied zwischen verschenken und einfach so überschreiben?

Die Übertragung einer Wohnung muss auf jeden Fall notariell beurkundet werden. Bindet man die Geschwister nicht ein, gibt es später so oder so Streit.

Schenkungssteuer fällt nicht an, du liegst unter dem Freibetrag.

Will die Mutter wohnen bleiben, räumt man ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht ein.

Ob bei Schenkung zu Lebzeiten noch zusätzlich ein Testament erforderlich ist, hängt in erster Linie davon ab, was die Mutter evtl. sonst noch zu vererben hat.

Verschenkt die Mutter die Wohnung zu Lebzeiten und stirbt innerhalb der 10 Jahren nach Beurkundung, ergibt sich für die gesetzlichen Erben ein Pflichtteilergänzungsanspruch.

Will man sich wappnen, könnte man den aktuellen Wert der Wohnung, evtl durch einen Gutachter bestätigen lassen. Ob sich diese Investition rechnet, zeigt sich dann bei der Erbauseinandersetzung.

Die Wohnung an dich überschreiben, beim Notar. Wohnrecht und Nießbrauch im Grundbuch eintragen. Im Schenkungsvertrag festlegen, wer die Unterhaltskosten für die Immobilie trägt. Festlegen, was geschehen soll, wenn du vor deiner Mutter stirbst. Ein Testament machen, dass deinen Brüdern nur das Pflichtteil zusteht.

Lebt deine Mutter vom Tag der notariellen Beglaubigung des Vertrags an noch 10 Jahre, entfällt die Schenkungssteuer. (Abgesehen vom Freibetrag, da zahlst du sowieso nichts). Ebenso verringert sich der Pflichtteil um jährlich 1/10el.