Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhaus durch Anteile bestimmt und nicht durch explizite Benennung der einzelnen Wohnungen, etc. Ist eine Auflösung möglich?
Moin zusammen,
es gibt ein Thema mit dem Eigentumsanteil in einem Wohnobjekt bei meiner Mutter. Die Situation: Ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen ist nicht in Wohnungen, Kellerräume, Nebengebäude und Co., sondern in Besitzanteile von 37,5%, 37,5% und 25% aufgeteilt, d.h. in der Vergangenheit wurden Anteile in der Familie vererbt und nicht "Wohnung x.OG mit entsprechender Extrafläche (Kellerraum A, Dachbodenbereich B, Nebengebäude C)". Jetzt sind die 3 dort lebenden Parteien nicht mehr die jüngsten und die Erben sich uneins, was in Zukunft mit dem Objekt passieren soll. Da die Wohnungen zwar von der Grundfläche her gleich sind, jedoch die OG-Wohnung alleine durch die Dachschrägen weniger wert ist, ist es schwer, bei ableben einer Partei und einem Veräußerungswunsch, diese Anteile mit Inhalten zu füllen, bzw. sind hier Streitigkeiten vorprogrammiert. Wenn ich im Internet recherchiere, finde ich bei Anteilsthemen immer nur Mietthemen, jedoch keine Eigentümergemeinschaft mit oben erläuterten Verhältnissen.
Hat jemand Recherchetipps parat? Kann jemand Tipps zur Überführung des Objekts in klare und gegliederte Verhältnisse geben? Ist bei Einigkeit der Parteien und dem Festsetzen der einzelnen Bestandteile ein Gutachter nötig, um eine wahrsch. notwendige Grundbuchänderung zu machen? Beispiel: Man ist sich einig, das 37,5%-Eigner aus 2.OG den gesamten Dachboden und den halben Keller bekommt, 37,5%-Eigner aus 1.OG durch den Mehrwert der Wohnung nur den halben Keller, 25%-Eigner nur die Wohnung ohne Garten.
Knackig wird das ganze dadurch, das ein Nachkomme eines Anteilseigners in den letzten 15 Jahren >10 Jahre Sozialleistungen (Hartz4) bekommen hat und somit nichts besitzen darf. Mir graut es vor der Zerpflückung des Objekts unter Zeitdruck, da die Sozialbehörden schnell die Zahlungen bei Besitz einstellen und imho dann ein bestellter Gutachter den Wert festlegt und zu Recht auf Auszahlung pochen wird. Einfacher wird es dann wohl, wenn diese dann geschaffene Wohnung einfach veräußert werden könnte und die anderen Erben nicht "über Eck" belastet. Auch das Thema Pflegebedürftigkeit einer Partei und entsprechender Veräußerung der Besitztümer. Auch hier sehe ich es ähnlich knackig, wie bei dem Hartz4-Empfänger. Puh, langer Text, danke zumindest, für das lesen bis hier hin ;) Wenn weitere Infos nötig sind, lassen Sie es mich gerne wissen!
Ich hoffe, jemand kann mir helfen, das ich für das erste Treffen der Besitzer und Erben etwas Sattelfester werde und unstrittige Argumente liefern kann.
5 Antworten
Bei vielen älteren Gebäuden gab es ursprünglich nur einen Eigentümer und die Vorgaben zur Abrechnung der einzelnen Wohnungen waren noch nicht wie heute. Durch entsprechende Erbfälle wurde das Haus aufgeteilt, aber oft nur "geistig". Der Neid war evtl. nicht so gross wie heutzutage und Geld war vll. auch knapp. Daher ware es für alle ausreichend, die Aufteilung 37,5 - 37,5 - 25 vorzunehmen. Diese Konstellation würde aber nun wirklich große Unsicherheit für die zukunft bringen, falls man sich nicht (mehr) einig wäre. Man müsste nun vorab eine Realteilung vornehmen. Dazu müsste ein Architekt exakte Pläne (Teilungspläne) der bestehenden Situation erstellen. Dann würde jede Wohnung, jeder Raum und die Stellplätze eine Nummer bekommen. Dann würde man eine Zu- bzw. Aufteilung vornehmen. In dieser Teilungserklärung würde dann z.B. stehen ... "Sondereigentum an der mit Nr. 1 bezifferten Whg. mit zugehörigem Abstellraum im Teilungsplan mit der Nr. 5 gekennzeichnet". Die Gesamt-Nutzfläche wird dabei üblicherweise in Miteigentumsanteile in 1000stel umgerechnet. Diese Anteile wären dann auch die Berechnungsgrundlage für die notwendigen Betriebskosten des Gebäudes/Wohnungen. Im Zuge der Teilung muss auch dafür gesorgt werden, dass jede Wohnung eigene Zähler hat um den Verbrauch entsprechend zuzuweisen. Da eine Realteilung eine offizielle Angelegenheit ist, muss dies von einem Architekt durchgeführt werden. Das kostet Geld und wird deshalb oft von älteren Eigentümern nicht gemacht. Ist das Haus dann "geteilt", kann jede Wohnung unabhängig der anderen Eigentümer verkauft werden. Das wäre dann auch die beste Situation wenn der Erbfall eintreten würde und der Bezieher des Hartz4 seinen Anteil (seine Whg.) verkaufen müsste. Im Idealfall würde er vermieten, einen Nebenjob annehmen und davon "leben".
Wer sich seine Mieter sorgfältig aussucht, durch Schufa und Lohnbescheinigung die Finanzen prüft, der muss sich keine Angst machen. Von Mietnomaden hört man vorwiegend im TV, letztendlich handelt es sich aber um eine Minderheit. Bei allen Berichten die ich im TV so gesehen hatte, hatte keiner der Vermieter irgendwas überprüft, da sind einige wirklich selbst Schuld, denn es wäre vermeidbar gewesen.
... also, ich halte die Spielregeln für klar und deutlich. Viele kennen das Spiel doch, zu je 1/2 und wenn einer nicht mehr da ist, kommen weitere (Erben) hinzu. Es gibt auch nur ein Grundbuch, also keine Abgeschlossenheitserklätung, keine TE, keine drei Grundbücher.
Und wer welche Wohnung nutzt oder eben nicht, ist doch dabei völlig egal. Die Anteile sind doch da und regeln die Einnahmen und die Kosten und Lasten.
Die Grundbuchgemeinschaft kann durch einen freihändigen Verkauf mit Zustimmung aller Beteiligter oder durch Zwangsversteigerung auf Antrag eines einzelnen oder mehrer Eigentümer beendet werden.
Ein guter Hebel, wenn einer die Besitzverhältnisse nicht anfassen will. Status jetzt, kann nicht einfach eine Wohnung verkaut werden, da ungeklärt ist, was sich hinter den Anteilen verbirgt.
Fakt ist, es existiert schlicht kein veräußerbares Wohnungseigentum!
Folglich kann ausschließlich die gesamte Kiste verkauft oder versteigert werden.
Eine interessierter Eigentümer aus der jetzt bestehenden Gemeinschaft kann ja dann das Objekt alleine ansteigern.
Sein Meistgebot kommt ihm anteilig, bezogen auf seinen grundbuchmäßigen Anteil, letztlich zu gute.
Von daher hat er gute Karten und wäre die Problemmiteigentümer aus dem Grundbuch los.
Kann mir nicht vorstellen, dass es da Teileigentum im Grundbuch überhaupt gibt. Das ganze Haus steht mit mehreren Eigentümern als Besitzer im Grundbuch, stimmt's?!
Dann könnt ihr nur das Haus teilen gehen mit einer Teilungserklärung. Die erstellt normalerweise ein Architekt und wenn sich alle einig sind, werden dann die Wohnungen im Grundbuch geteilt und werden zu Sondereigentum welches alleinig veräußerlich ist. Jede Wohnung braucht dazu eine Abgeschlossenheitsbescheinung und Nebenräume wie Keller oder Tiefgarage/Stellplätze bekommen dann ein Sondernutzungsrecht für die jeweilige Wohnung. Gemeinschaftsräume wie Waschkeller, Heizungsraum, Fahrradkeller usw. bleiben im Gemeineschaftseigentum.
Ohne Notar, Architekt und ggf. Rechtsanwalt werdet ihr das sonst nicht hinbekommen; mit entsprechenden Kosten dafür. So wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet. Meine Meinung.
Hallo Akecheta,
zum ersten Punkt: Das Grundbuch kenne ich noch nicht, auf die Einträge da drin bin ich mal gespannt ;)
Generell klingt es schon mal gut, Danke! Ich verstehe zwar den Architekten in dem Zusammenhang nicht, aber das sei 2t-rangig.
Ich gehe erst einmal von Friede-Freude-Eierkuchen aus und das sich die Parteien einig werden.
Haben Sie, mal angenommen, wir reden über ein Objekt mit 3 Wohneinheiten, 2 Nebengebäuden (2 Geräteschuppen, einer mit Gartenlaube) und Grundstück eine ungefähre Erfahrung bzgl. der Kosten einer Teilungserklärung (bei direkter Einigkeit)?
Der Architekt hat die Pläne des Hauses, die mit zur Teilungserklärung gehören. Hier gibt es die ja schon/noch (hoffentlich), daher wäre es sinnvoll mit dem ehemaligen Architekten Kontakt aufzunehmen, wenn es denn den noch gibt. Darin werden die Räume explizit einer Wohnungs-Nr. zugeordnet. Außerdem kann er einschätzen, was evtl. noch am Haus technisch verändert werden muss, um von der Baubehörde Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu erhalten. Bin mir aber nicht sicher, ob es ein Architekt sein muss, der das tut. Kann auch ein Bau-Ing. sein, oder Student, Bauzeichner.... Dies aber unter Vorbehalt.
Architekt schätze ich ohne technische Nachbesserungen auf ein paar tausend Euro, je nachdem wieviel Arbeit er hat und welche Pläne überhaupt vorhanden sind. Notar für die Eintragungen im Grundbuch ähnlich hoch. Kann fünfstellig werden, meiner Meinung nach. Normalerweise wird so etwas ja gleich beim Bau gemacht und nicht hinterher. Hinterher ist immer aufwändiger und teurer.
Haus ist Baujahr 1900, im erweiterten Familienbesitz seit den 1920ern, der Architekt ist unter der Erde ;)
Diverse Umbauten und Erweiterungen wurden über die Zeit durchgeführt und in den 1980ern wurden aus 6 abgeschlossenen Wohnungen 3 getrennte/abgeschlossene gemacht, was ggf. die aktuelle Situation verursacht hat.
Wir werden sehen, vielen Dank für Ihre hilfreichen Tipps, Begrifflichkeiten, die haben mich in der ersten Recherche schon einmal auf die richtige Fährte gelenkt.
Einen schönen Abend noch und wenn Ihnen noch etwas einfällt, immer her damit ;)
Na dann viel Glück. Mit nämlich viel davon, finden sich noch Pläne bei der Stadt/Gemeinde/Kommune für das Alter. Dort mal nachfragen, falls sich sonst keine mehr finden sollten. Und wie immer bei Bausachen: Nerven und Geduld bewahren ;)
"Der Architekt hat die Pläne des Hauses, die mit zur Teilungserklärung gehören". Wäre das so, wäre das Haus schon real geteilt. Dies scheint aber laut Beschreibung der Situation nicht zu sein.
Nein, die Pläne werden zur neu zu erstellenden Teilungserklärung mit hinzugenommen. Auch machen es bestehende Pläne dem "Teiler" einfacher, evtl. neue aber angepasste Pläne zu erstellen, sonst müsste er ja komplett neu vermessen und komplett neue Pläne erstellen, was viel teurer kommen würde.
Metulski:
Die Sache ist relativ einfach zu lösen, wenn zwischen allen Miteigentümern Einigkeit herrscht, auch über die Teilung der entstehenden nicht unerheblichen Kosten.
Es bedarf als erstes eines Gutachtens über jede Wohneinheit und die Außenanlagen.
Dann sind Eigentumswohnungen zu bilden.
Schliesslich bedarf es der Entscheidung, wer welche Wohnung in Alleineigentum übernehmen will und über ausreichend Eigenmittel und aufzunehmene Bankdarlehen verfügt, um die anderen auszuzahlen.
Alle anderen Lösungsmöglichkeiten sind schlichtweg Murks, es sei denn, ihr verkauft das Objekt, so wie es steht und liegt und teilt den Kaufpreis entsprechend der Miteigentumsanteile auf.
Hallo Gustavolo,
danke!
Das mit der Einigkeit wird sich zeigen ;)
Das ist genau das Ziel. Stirbt der Vater von dem Hartzer oder muss einer der beiden anderen Parteien ins Pflegeheim, will ich meine Mutter "in trockenen Tüchern" wissen, d.h. die einzelne Wohneinheit kann von den anderen losgelöst betrachtet werden, was zur Zeit nicht der Fall ist.
Aktuell würde es eher nach dem Gewohnheitsrecht betrachtet werden müssen, was aber nicht geht, wenn ein spaßfreier und kompromissloser Staat Pflege- oder Lohnersatzleistungen loswerden will.
Moin Achichbins,
danke für die Antwort.
Ihre Vermutungen sind korrekt bzgl. gewachsener Strukturen und geistiger Trennung. Neid ist kein Thema, es ist gewachsen, so das meine Mutter mit den 37,5-Anteil die Wohnung mit dem niedrigsten Wert bewohnt und der mit der wertvollsten Wohnung am meisten Sondereigentum beansprucht - da will auch keiner ran und irgendjemand etwas streitig machen, solange die Wohn- und Besitzsituation so bleibt wie sie ist. Eigene Zähler sind zu >90% schon vorhanden und die Heizungen sind jeweils Insellösungen, das macht es zum Glück einfach(er). Antrieb ist in dieser Situation auch, das meine Mutter ggf. Pflegebedürftig wird, das Geld irgendwann verbraucht ist, man an das "Betongold" ran müsste, was nicht einfach ist (s. vermieten), da es aktuell nichts handfestes zu verkaufen/vermieten gibt. Ich habe ein Problem damit, mein Geld dafür zu nutzen, um etwas zu schützen, von dem ich nicht weiß, was es genau ist (dann am besten eine Hypothek aufs eigene Haus aufnehmen und einen Mieter in der Wohnung haben, der nicht zahlt).
Vermieten ist in der Theorie toll, in der Praxis birgt das viele Risiken. Hat man den falschen Mieter erwischt, ist das ganze nur mit Arbeit ohne Mehrwert verbunden. Aktuell ist gar nicht klar, was vermietet wird und ob die Mieteinnahmen zu den Anteilen passen (neid wäre dann ein Thema).
Ein Spaß! ;)