Durchleitungsrechte?
Hallo Forengemeinde,
meine Gemeinde möchte ein Nachbargrundstück erschließen und muß dafür mit dem Kanal durch mein Grund (am Rand) entlang.
-Im Gewerbegebiet -ca. 40m Länge
Meine Frage:
Wieviel verliert mein Grundstück an Wert?
Gruß vom Ritter
5 Antworten
Grundsätzlich: Praktisch jedes Nutzungsrecht zu Gunsten eines Dritten wirkt wertmindernd.
Es unterscheidet sich nur die Höhe der Minderung, welche sich an der Höhe der Beeinträchtigung orientiert.
Solang die Leitungen am Rand des Grundstücks verlaufen, sind die Wertbeeinflussungen in der Regel sehr gering, bzw. zu vernachlässigen.
Anders wäre es bei einem Leitungsrecht in Mitten des Grundstücks, da dies zu erheblichen Einschränkungen in der Bebaubarkeit führen kann.
Auch die Nutzungsmöglichkeiten können eingeschränkt werden. Beispielsweise wäre es vielleicht nicht gerade positiv, wenn die Wurzeln eines großen Baumes die darunterliegenden Elektroleitungen beeinflussen.
Wieviel verliert mein Grundstück an Wert?
Es kommt hier auf die Größe der belasteten Fläche (Schutzstreifen) in m².
Bei einem Leitungsrecht am Rand des Grundstückes kannst Du von einer Wertminderung zwischen 5-15% des Schutzstreifens ausgehen.
Als Beispiel:
- Schutzstreifen (also die Fläche oberhalb der Leitung) = 50 m²
- Grundstückswert = 200€/m²
- Wertminderung = 15%
Wertminderung = 50m² * 200m² * 15%
Das wäre dann eine Wertminderung von insgesamt 1.500 €
Bei Leitungsrechten in der Mitte des Grundstückes können die Wertminderungen dann gern mal 50-70% betragen.
Hallo,
das ist wohl wirklich etwas komplizierter als ich gedacht habe :O
Meine Motivation:
Wir sind ein abgelegener Ort und ich möchte mich nicht "in den Weg stellen für neue Firmen". Die Leitung würde sich nur mit sehr großem Aufwand woanders entlang legen lassen.
Aber ich möchte das dieses nicht auf meine "Kosten" machen lassen.
Mehr Fakten:
Sie wollen 3m von der Grenze entfernt legen, wegen meiner Mauer zum Nachbargrundstück. Würde aber auch heissen, das ich weitere 2m Bauland verliere, da ich dieses nach dem Kanal nicht mehr bebauen darf.
Es geht also um Randstreifen+Verlust vom Baufenster.
Das wichtigere ist aber:
Ich als Gewerbetreibender + Privat muss mit erheblichen Einschränkungen rechnen.
Die Baustelle würde mitten in meiner Zufahrt liegen. (Ich rechne mit 3+ Wochen)
Warenannahme und Lieferungen wären u.U. teilw. nicht möglich.
(Ich liege an einem Wendehammer, es gibt keine andere Zufahrt....)
Wie kann man hier Argumentieren?
Gruß vom Ritter
Hallo lancelot78,
tatsächlich spielen etliche Kriterien eine Rolle. Ohne Lageplan tun wir uns da verm. alle etwas schwer. Aber die Beschreibung hilft weiter.
Jetzt gibt es also eine Mauer (Stützwand ?) zum Nachbarn, darum der Abstand. Für eine Bewertung zu beachten ist auch, ob eine Grenzbebauung entlang dieser Wand nach Bebauungsplan überhaupt zugelassen ist (Abstandsflächen zu Nachbarn). Falls nicht, ist die Wertminderung nicht so groß.
Zur Behinderung über 3+x Wochen:
Soweit möglich, kann man die Gemeinde zu einer Ersatzmaßnahme (=Interimszufahrt) auffordern. Als Steuerzahler - zumal gewerblich - hat man da meist sehr gute Karten. Das könnte z.B. das Entfernen des Zauns am Wendehammer sein, Schaffung einer Interimszufahrt, Rückbau selbiger nach Kanalverlegung und Zaun wieder hin.
Wenn das geometrisch nicht möglich ist, wird's schon schwieriger. Ihre Fahrzeuge können vermutlich nicht auf oder im Bereich des Wendehammers parken und be- und entladen werden. Ich würde an Ihrer Stelle den Bauamtsleiter/-Dezernenten zu einem Ortstermin laden und ihn im Vorfeld auf das Thema ansprechen. Dann kann er schon mit seinen Vorschlägen kommen. Optional kann eine solche Baumaßnahme (Erschließung) ggfs. auch in Ihren Betriebsferien stattfinden.
Wie sieht es alternativ bei Ihnen mit Zufahrt "von hinten" aus? Da kann die Gemeinde auch einen sogenannten "Flächentausch ohne Wertausgleich" vornehmen. Das bedeutet, dass Sie z.B. eine erschlossene, fertig gebaute Zufahrt über das neu zu erschließende Grundstück bekommen und die Gemeinde als Ersatz Ihre 5m x 40m erhält und daraus eine öffentliche Straße macht.
Abseits von allen jetzigen Themen würde ich mir zudem ein Vorkaufsrecht auf ein Nachbargrundstück zu verbesserten Konditionen sichern. ;-)
Hallo lancelot78,
geht es nur um den reinen Wert?
Im Falle Erschließung Entwässerung:
Sollte der Anschlusskanal eine Länge von 40 m überschreiten, sind Schächte nach DIN 19549 anzuordnen. Das könnte im konkreten Fall bedeuten, dass zudem noch ein Schachtbauwerk auf Ihrem Grundstück platziert werden müsste nebst Wegerecht für die Gemeinde und ständiger Zugänglichkeit.
Im Falle Erschließung Strom - im Gewerbegebiet -:
Bei einer z.B. 10kV-Leitung ist diese nicht zwingend erdverlegt. Wenn hier eine oberirdische Anbindung geplant ist, hat dies ebenfalls u.U. Auswirkungen auf Ihr Grundstück.
Ist Ihr Grundstück ebenfalls im Gewerbegebiet oder in einem angrenzenden Mischgebiet?
Ansonsten siehe Kommentar von ChristianLE.
Neben der Länge müßte man die Breite kennen.
Auf dieser Gesamtfläche können Sie weder eine Baulichkeit errichten, noch tief wurzelnde Bepflanzungen anlegen.
Den Baulandpreis können Sie unter "BORIS" für das jeweilige Bundesland mit Ort Straße und Hausnummer genau ergooglen.
Weshalb soll denn da Ihr Grundstück und keine benachbates, z,B. Straßenland oder Gehweg herhalten.
Ohne nachvollziehbare Begründung soltten Sie da nicht zustimmen!
Gar nichts, denn der Kanal ist ja unter der Erde.
So nahe an die Grundgrenze darf nichts gebaut werden
und was ist mit Zaunpfählen oder Bepflanzungen? Vielleicht auch eine eigene Drainage, die der Eigentümer installieren will?
Der Wertverlust aufgrund von Leitungsrechten ist bei jeder Wertermittlung zu berücksichtigen, auch wenn sich diese am Rand des Grundstücks befinden.
Garagen, Carports oder sonstige statthafte Grenzbebauung wäre kaum mehr möglich.
@TheAllisons.
Das ist so nicht korrekt.
Bsp. aus der LBO BW §5 oder NRW §6:
Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich, wenn ...
Zudem wir in kleinen Gemeinden mit wenig Gewerbefläche die Grenzbebauung sogar bevorzugt.
Sorry, aber das ist ein merkwürdiges Argument.
Natürlich kann ein Leitungsrecht wertmindernd für das Grundstück sein.
Was wäre denn, wenn ein Neueigentümer diesen Bereich unterkellern will, oder einen Pool bauen möchte?