Benutzungsregelung, was ist das?
Um eine Teilungsversteigerung ( Bruchteilgemeinschaft) auszuschließen, wird in der Benutzungsregelung eine Ausschlußvereinbarung nach §1010 BGB vereinbart und ins Grundbuch eingetragen.
Was steht da noch drin in einer Benutzungsregelung? Ist das die "Hausordnung"?
Benötigt man dann noch eine Teilungserklärung nach WEG?
2 Antworten
Mit einer Benutzungsregelung kann man die Benutzung des Grundstücks regeln. Z.B. welcher der Miteigentümer welches Stockwerk oder welchen Parkplatz alleine nutzen darf. Was genau drin steht, kann relativ frei gefasst werden. Theoretisch kann man das Grundstück auch dann noch in WEG aufteilen, ist aber unüblich, wenn man die Benutzung derart regelt. Im Regelfall wird die Aufteilung nach WEG aber bevorzugt.
Ein Wohnungseigentümer kann schon kraft Gesetzes die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangen, § 11 II WEG. Daher kann man keinen separaten Aufhebungsausschluss in das Grundbuch eintragen lassen. Eine Benutzungsregelung wäre schon möglich, z.B. für die Nutzung von Vierfachparkern, die ein Teileigentumsrecht darstellen.
Notarauskunft: Um eine Teilungsversteigerung auszuschließen, wird im Grundbuch eine Benutzerregelung eingetragen, mit Ausschlußvereinbarung nach §1010 BGB. (Im Grundbuch stehen nur die Eigentümer mit ihren Anteilen, es gibt keine Teilungserklärung) Die Anteilseigner wollen verhindern, daß einer seinen Anteil in die Teilungsversteigerung bringen kann und dann das gesamte Grundstück versteigert wird. Da gerade an einer Teilungserklärung gearbeitet wird, fragt man sich, ob beides notwendig ist, also Benutzungsregelung und Teilungserklärung.
Wenn es nur um den Ausschluss der Teilungsversteigerung geht, dann muss keine Vereinbarung nach § 1010 BGB eingetragen werden, wenn das Grundstück sowieso künftig nach WEG aufgeteilt werden soll. Höchstens übergangsweise bis zur Aufteilung, aber das wäre sehr unüblich.
Außerdem könnte die separate Eintragung in Betracht kommen, wenn Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten mehreren Eigentümern anteilsmäßig gehören sollen. Denn die Teilungsversteigerung ist nach Aufteilung nach WEG zwar am Grundstück ausgeschlossen, aber nicht an einzelnen Wohnungen, wenn diese mehreren Personen gehören.
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Könnte man diese Ausschlußvereinbarung nach §1010BGB auch in der Teilungserklärung unterbringen? Oder kann man nur Regelungen entweder nach BGB oder nach WEG treffen?