Lebenslanges Wohnrecht anfechten wenn es nur im Kaufvertrag vereinbart wurde??
Hallo,ich habe vor 3 Jahren ein Haus erworben. Im Kaufvertrag ist ein lebenslanges Wohnrecht für den Alteigentümer vereinbart, welches ausdrücklich aber nicht im Grundbuch eingetragen worden ist (so steht es auch im Kaufvertrag).Im Gegenzug dazu ist vertraglich vereinbart worden das er sämtliche "Hausmeisterdienste" kostenfrei übernimmt, sollte er dazu nicht mehr in der Lage sein dann wird ihm das in Rechnung gestellt.Der Alteigentümer hatte auch ein Gewerbe das sich in seperat gemieteten Räumlichkeiten auf dem Grundstück befand, diese hat er gekündigt und ist quasi mit deinem Büro in die Wohnung umgezogen.Außerdem hat er sein komplettes Bad einfach umbauen lassen ohne mich zu fragen ob das ok ist.Kann man das Wohnrecht irgendwie aufheben wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist bzw. er sich nicht an die Vereinbarungen hält und seine Wohnung sozusagen zweckentfremdet?Vielen Dank für ehrliche Antworten.
5 Antworten
Wenn der Kaufvertrag mit dieser Bedingung notariell beglaubigt ist, gilt das Wohnrecht auch ohne Lasteintrag im Grundbuch. Lebenslanges Wohnrecht heißt nicht mietfrei aber Unkündbarkeit der Wohnung.
Das die bedingenden Gegenleistungen nicht mehr erbracht werden, könnte es bezüglich des Wohnrechtes Einschränkungen geben. Möglicherweise fällt es weg. Das wäre anwaltlich abzuklären. In diesem Sinn war es richtig, auf den Grundbucheintrag zu verzichten.
Es kommt auf die konkrete Formulierung im Kaufvertrag an. Wenn dort nicht vereinbart ist, dass keine Miete zu zahlen sei, hat der Käufer (m. E.) Anspruch auf Mietzahlung zuzüglich Betriebskosten.
Wurde denn bisher etwas (was, wofür) vom Begünstigten bezahlt?
"Er ist berechtigt auf Lebenszeit diese Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen und übernimmt hier im Gegenzug folgende Leistungen.
...
Eine grundbuchliche Absicherung wird nicht gewünscht.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die mit vorstehendem verbundenen Verpflichtungen einem etwaigen Rechtsnachfolger wiederum mit Writergabeverpflichtung weiterzugeben.
Zudem verpflichtet sich der Verkäufer die von ihm derzeit genutzten Büroräume für weitere 3 Jahre ab besitzübergang zu einer monatlichen Kaltmiete i.H.v. 300 Euro zu mieten.
Im übrigen gelten für das mietverhätnis die gesetzlichen Vorschriften soweit die beteiligten künftig nicht etwas anderes vereinbaren."
Mehr steht zur Nutzung der Wohnung nicht im Vertrag.
Er hatte 6 Monate nach dem Verkauf die 300 Euro gezahlt und dann nur noch 150 bis zur vorzeitigen Kündigung am 31.12.2016.
Der Verkäufer schuldet Euch insgesamt 10800 € für das Büro. Egal, ob er es noch nutzt oder nicht. Einfach vorzeitig kündigen und nicht mehr zahlen, geht nicht. Die Restforderung würde ich gerichtlich durchsetzen.
Wenn er das separate Büro nicht mehr selbst nutzen will, kann er es immer noch vermieten, sofern ihr zustimmt. Aber von dieser Bestimmung im Kaufvertrag kann er nicht weg vor Ablauf von 3 Jahren. Wieviel fehlt Euch denn noch von dem Gesamtbetrag?
Das Wohnrecht gilt für den Käufer genau so, wie wenn es im Grundbuch eingetragen worden wäre. Das Grundbuch hat nur Wirkung auch für Dritte. Deshalb kann man das als Käufer nicht einfach kündigen. Schließlich wurde wegen des Wohnrechts beim Kauf auch ein geringerer Kaufpreis bezahlt.
Bei der Mitbenutzung der Wohnung als Büro kommt es darauf an, was genau im Kaufvertrag vereinbart wurde und ob diese Nutzung noch als üblich angesehen werden kann. Wenn er z.B. keinen oder einen nur ganz untergeordneten Verkehr mit Kundschaft hat, so dass die Büronutzung nicht stört, wird man sie ihm wohl nicht verbieten können. Anders nur, wenn er oft Kundschaft in der Wohnung empfängt und das deshalb stört.
Umbauten muss der neue Eigentümer jedoch nicht hin nehmen.
Der Wohnberechtigte könnte sich erfolgreich dagegen wehren, dass seine Wohnung umgebaut wird, auch wenn es eine Verbesserung wäre, aber
andersrum darf auch der Wohnberechtigte nicht einfach rum reissen, wie es ihm gefällt. Schließlich verändert er das Eigentum u. U. zum Schlechteren.
Das muss sich der Käufer nicht gefallen lassen. Er könnte nun den aufwändigen Rückbau verlangen oder das zum Anlass nehmen, um gewisse Verbesserungen für sich raus zu schlagen. Beispielsweise könnte ein Vertrag gemacht werden, in dem die Umbauten nachträglich genehmigt werden, dafür aber entweder ein bestimmter Betrag bezahlt wird oder anderen Bedingungen zugestimmt wird.
Das ist schon richtig. Aber wir wollen doch annehmen, dass die komplette Renovierung des Bades objektiv nicht zu einer Verschlechterung oder Wertminderung der Wohnung geführt hat. Sondern zu einer Wertsteigerung. Deshalb wird der Eigentümer, nachdem er objektiv bereichert wurde, nicht zusätzlich noch einen Ausgleichsbetrag fordern können. Vor Gericht würde der Eigentümer damit auf die Nase fallen.
Aber wir wollen doch annehmen, dass die komplette Renovierung des Bades objektiv nicht zu einer Verschlechterung oder Wertminderung der Wohnung geführt hat.
Nein, das will ich nicht. Wenn er die Wände unverändert gelassen hat, ist ihm die Neugestaltung nicht zu verwehren. Ob dadurch eine Wertsteigerung entstanden ist, hängt doch sehr vom persönlichen Geschmack des Bewohners ab.
Wenn aber, was die FS vermutet, sogar Wände raus gebrochen wurden, um z. B. das Büro besser unter zu bringen, dann ergibt sich damit sicher keine Wersteigerung, denn es führte u. U. dazu, dass spätere Anpassungen an den Bedarf oder Geschmack der Eigentümerin womöglich sehr erschwert und dadurch verteuert wurden. Wände enzureissen und damit die Raumaufteilung zu ändern, ist ein Eingriff in das Eigentumsrecht, der nicht toleriert werden muss und zu Schadensersatz führen kann.
Allerdings müßte dazu wieder ein objektiver Schaden belegt werden können.
In jedem Fall würde ich mir das Zutrittsrecht gemeinsam mit einem sachverständigen Zeugen erstreiten und dann genau aufnehmen, was verändert wurde und ggf. Konsequenzen daraus überlegen.
Benutzung der Wohnung als Geschäftsräume ist nirgends vereinbart worden, denn er hatte ja separate Räume gemietet. Dafür hat er die Miete dann nicht mehr gezahlt, obwohl eine 3 jährige Nutzung im Kaufvertrag vereinbart wurde.
Er hat einfach seinen ganzen Kram in die Wohnung verlegt und die Büroräume gekündigt.
Offiziell führt er sein Gewerbe seit letztem Jahr nicht mehr aus, macht es jedoch inoffiziell weiterhin.
@ hugito
Das Wohnrecht gilt für den Käufer genau so, wie wenn es im Grundbuch eingetragen worden wäre. Das Grundbuch hat nur Wirkung auch für Dritte.
...und "da leigt der Hund begraben!"
Erwirbt jemand das Haus, darf er sich aufrund des "guten Glaubens", den das Grundbuch mit seinen Einträgen nunmal genießt, auf die im Grundbuch ersichtlichen Eintragungen alleine verlassen!
Er kauft folglich ohne das nicht eingetragene Wohnrecht, welches daher im Zuge der Umschreibung auf den neuen Eigentümer ersatzlos untergeht.
Genau aus diesem Grund weist ein Notar in der Bestellung ausdrücklich auf die Eintragungsmöglichkeit hin, dies vor allem dann, wenn aus Gründen der Kostenersparnis einstweilen auf die Verlautbarung im Grundbuch verzichtet wird und öffnet mit beonderen Texthinweis jedem der Beteiligten die Möglichkleit auf die zu seinen Kosten einseitg einforderbare Eintragung des Rechtes im Grundbuch, damit dies bei einem Verkauf nicht zufällig untergeht!
Inwieweit dem Berechtigten Schadenersatz gegen den Verkäufer wegen des Rechtverlustes zusteht, wäre an anderer Stelle zu klären.
Das ist interessant. heißt wohl aber genau das. Es steht wörtlich drin:
"Er ist berechtigt auf Lebenszeit diese Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen und übernimmt hier im Gegenzug folgende Leistungen.
...
Eine grundbuchliche Absicherung wird nicht gewünscht.
Der Verkäufer verpflichtet sich, die mit vorstehendem verbundenen Verpflichtungen einem etwaigen Rechtsnachfolger wiederum mit Writergabeverpflichtung weiterzugeben.
Zudem verpflichtet sich der Verkäufer die von ihm derzeit genutzten Büroräume für weitere 3 Jahre ab besitzübergang zu einer monatlichen Kaltmiete i.H.v. 300 Euro zu mieten.
Im übrigen gelten für das mietverhätnis die gesetzlichen Vorschriften soweit die beteiligten künftig nicht etwas anderes vereinbaren."
Die Frage des Grundbucheintrages ist hier ohne Bedeutung, weil die Immobilie von Dir ja nicht weiter verkauft wurde. (Und wenn du sie an einen ahnungslosen Dritten weiterverkaufst, ohne ihn über das Bestehen des Wohnungsrechts zu informieren, würdest du dich nach dem Kaufvertrag gegenüber dem Wohnungsberechtigen vollumfänglich schadenersatzpflichtig machen. Denn der Kaufvertrag zwischen ihm und dir ist gültig, auch wenn er mangels Eintragung ins Grundbuch nicht gegenüber Dritten Rechtswirkungen entfaltet. Deshalb spielt die Frage der Eintragung ins Grundbuch hier absolut keine Rolle.)
Wegen der Gewerberäume: Die notarielle Formulierung ist hier unklar: Ist für die Nutzung über 3 Jahre eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen? Dieser Vertrag ist schwammig formuliert. Da im Übrigen das Gesetz gelten soll, wird man den Vertrag im Zweifel so auslegen können, dass er unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist die Gewerberäume kündigen kann. Außerdem hättest du eine Schadensminderungspflicht: Du musst versuchen die Gewerberäume weiter zu vermieten, um den Schaden gering zu halten. Nur wenn das nicht möglich ist, oder nur zu einer geringeren Miete als 300 Euro, kommt ein Schadenersatz gegen ihn in Betracht. Ein Kündigungsrecht bezüglich des ganzen Wohnungsrechts wird man aus seinem Verhalten nicht ableiten können.
Und wenn: Bei einer vorzeitigen Beendigung des Wohnungsrechts hätte er einen Anspruch gegen dich auf Erstattung des Wertes des Wohnungsrechts (der Wert entspricht der restlichen Miete, unter Annahme einer durchschnittlichen Lebenserwartung des Wohnungsberechtigen nach der Sterbetafel. Also: Jahresmiete mal restliche Lebenserwartung.) Das kann teuer werden.
Nochmal zum Umbau des Bades: Er durfte das Bad renovieren, ohne dich als Eigentümerin zu fragen, das ergibt sich aus dem Gesetz: §1093 in Verbindung mit §1044 und §1041 BGB. Er darf lediglich keine wesentlichen Umgestaltungen machen, §1093 i.V.m. §1037 Absatz 1 BGB (z.B. aus dem Bad eine Küche machen oder aus der Wohnung eine Kneipe machen, ..) Er hat aber nur das Bad erneuert.
Auch wenn du vielleicht was anderes hören wolltest, aber ich denke, so wird die Rechtslage einzuschätzen sein.
aber ich denke, so wird die Rechtslage einzuschätzen sein.
Daran möchte ich doch etwas Zweifel anbringen. Zumindest, ob der Verkäufer das Recht hatte, das separate Büro zu kündigen. Aus der Formulierung im Vertrag ergibt sich eindeutig die Verpflichtung zur Anmietung für 3 Jahre.
Da das Wohnrecht nicht im Grundbuch, aus schwer nachvollziehbarem Kostengeiz eingetragen ist, können Sie doch beliebig verkaufen oder Dritten übertragen!
Ein Treuhandverhältnis bei einem anderen Notar im Vorfeld der Übertagungsurkunde sichert Sie, für Dritte unsichtbar, hinsichtlich des späteren Schicksals der Immobilie ab.
Bei der Umschreibung des Grundbesitzes auf den neuen (Interims-) Eigentümer erlischt das im Grundbuch nicht vorhandene Recht mit der der Umschreibung des Grundbesitzes auf den gutgläubig Erwerbenden, der dieses nicht eingetragene Recht, aufgrund des "guten Glaubens" den das Grundbuch gemießt, auch nicht gegen sich gelten lassen muß.
Evtl. Schadenersatzansprüche aus dem Verlust des persönlich bedingt Berechtigten Ihnen gegenüber sollten Sie vorher mal anwaltlich klären lassen!
Dabei dürfte jedenfalls und wenn überhaupt, kaum mehr herausschauen, als die Wertsteigerung, welche die immobilie aufgrund des untergegangenen Wohnrechtes erfährt.
Hallo.
Das Wohnrecht gilt, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Aber genaues zu schreiben ist in diesem Fall einfach nicht möglich.
Wende dich an einem Notar der sich im Baurecht auskennt.
Es wird etwas Kosten, aber du hast rechtsichere Auskunft.
Viel Glück und schönen Tag.
Ein Wohnrecht muss grundbuchlich abgesichert sein.
Der Kaufvertrag hätte so gar nicht notariell beurkundet werden dürfen.
Hätte das der Notar nicht wissen müssen bzw. Darauf hinweisen müssen?
Alle anderen Begründungen bzgl Übertragung an Dritte sie sind mir Klar, aber das der Vertrag so nicht hätte zustande kommen dürfen ist mir neu.
Da habe ich mich auf das Wissen des Notares verlassen.
Wie sieht die Begründung dafür aus?
Ich habe auch schon über meine Versicherung (Mietrechtsschutz), telefonisch einen Anwalt dazu befragt, dieser meinte nur da wäre nichts zu machen. Wobei dieser weder Verträge gesichtet, noch die Ganze Sachlage erfragt hat. Daher erschien mir seine Antwort nicht ganz richtig.
Langsam Nacht sich Verwirrung breit in meinem Kopf 😐
Begründung:
Sämtliche Angelegenheiten die Grundstücke betreffen, müssen notariell beglaubigt werden
Deine Rechtsschutzversicherung wird da wohl keine Deckungszusage erteilen.
Sämtliche Angelegenheiten die Grundstücke betreffen, müssen notariell beglaubigt werden.
Der Kaufvertrag ist notariell beglaubigt. Sicher ist auch der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen. Lediglich nicht die Last (Wohnrecht).
Ja der eigentumsübergang ist eingetragen, muss ja.
Das Wohnrecht aber nicht. das spielt dann wohl keine Rolle? Ich verstehe den Zusammenhang noch nicht so richtig.
Lass dich nicht verunsichern. Der Notar hat den Kauf korrekt gemacht. Das Wohnrecht kann, muss aber nicht ins Grundbuch eingetragen werden. (Wenn es eingetragen wird: "dingliches" Wohnrecht, nicht eingetragen: "schuldrechtliches" Wohnrecht.) Es wird oft so geregelt, dass auf eine solche Eintragung verzichtet wird. Die Rechtsbeziehungen zwischen dir und dem Wohnungsberechtigen sind in beiden Fällen identisch. Sie sind im Kaufvertrag festgelegt.
Der Anwalt, bei dem du nachgefragt hast, hat auch Recht: Da wirst du nicht viel machen können.
Ich würde versuchen, die frei gewordenen Gewerberäume anderweitig zu vermieten.
Wenn der Wohnungsberechtigte offiziell sein Gewerbe aufgegeben hat, dann kann er auch immer sagen, er wohne nur in der Wohnung.
An dieser Stelle muss ich nochmal fragen. Was heißt "Lebenslanges Wohnrecht heißt nicht mietfrei, aber unkündbarkeit der Wohnung ".
Kann ich denn irgendwann Miete verlangen? Zb weil ich seit dem Kauf umfangreiche Sanierungsmassnahmen vorgenommen habe?