Handhabung Wiese in Baugrund umwandeln?
Hallo,
ich besitze eine Wiese, welche die Gemeinde/Stadt in Baugrund umwandeln will.
Allerdings will ich später in ein paar Jahren (ich bin ledig, m24) da auch mal ein Haus drauf bauen. Die Wiese reicht für ca. 4 Grundstücker.
Die Wiese ist zz. noch in landwirtschaftlichem Betriebsvermögen und auch als landwirtschaftliche Nutzfläche gekennzeichnet.
Der Vorschlag der Gemeinde war, die Wiese als landw. Nutzfläche komplett zu kaufen und ich müsste, dann später der Stadt wieder den Grund abkaufen, allerdings dann zu Bauerwartungsland oder Baugrund. Erschließung wäre hier dann schon dabei.
Dann müsste ich einmal Steuern zahlen zur Entnahme aus der Landwirtschaft und dann ein 2. mal Grunderwerbsteuer und dann noch zu einem teurerem Preis?!
Ist das eine übliche Vorgehensweise, wenn man seine Wiese zu Baugrund umwandeln will?
Komme mir etwas verarscht vor wenn ich meinen Grund erst billig verkaufen und dann teuer wiederkaufen soll...
4 Antworten
Ich würde versuchen, die Angelegenheit als Tausch abzuwickeln. Du erhälst von der Gemeinde ein erschlossenes Baugrundstück und gibst die übrigen 3 der Gemeinde.
Sollten sich die Gemeindevertreter darauf nicht einlassen, lass dich bezüglich der Gemeinbedarfsflächen (Straßen) enteignen und Verkauf selbst das Bauland.
Weil der Grund bei dir noch luf Vermögen ist entsteht ein Entnahmegewinn, der einkommensteuerpflichtig ist. Wende dich deswegen an deinen Steuerberater.
Gibt es seit 2005 nicht mehr!
Es ist meines Wissens NICHT das übliche Verfahren, denn mit Verkauf als landwirtschaftliche Nutzfläche (meist bei 3,50 €/m²) ohne Auflassung hat die Kommune das volle Verfügungsrecht über das Gelände. Üblich ist eigentlich, das Gelände aus der gewerblichen Nutzung herauszunehmen, also in das EIGENE Privatvermögen zu überführen, weshalb im weiteren dann eine erhöhte Grundsteuer anfiele. Dann 10 Jahre warten (zumindest hier in Hamburg, sonst wird es teuer).Alles weitere ist dann eine landes- und kommunalrechtliche Frage und ggf. eine Frage, ob der Hof unter die Höfeordnung fällt und deshalb Besonderheiten zu beachten wären.
Dabei kann Dir die Erklärung der Gemeinde, es als Baugrund nutzen zu wollen, nur helfen, weil es der Gemeinde die Möglichkeit entzieht, eine andere Flächennutzung vorzugeben.
Was hat es es mit dem 10 Jahre warten auf sich?
In Hamburg wird ein "Wertzugewinn" erfaßt, auch bei Eigenbebauung. Dies entfällt nach 10 Jahren Privatisierung. Das kann bis zur Höhe der Hälfte des erzielbaren Kaufpreisen (z.b. 200 €/m²) zugunsten der Steuerkasse gehen.
Alles durcheinander. Wenn man denn so gar keinen Plan hat.....
Stimmt schon, mea culpa, es kommt auch noch hinzu, daß die Frage im Raum steht, ob die Wiese als "notwendiges Betriebsvermögen" zu sehen wäre oder nicht (Brachland, nur einmaliges Mähen pro Jahr o.ä., darauf bezogen sich meine Aussagen). Es bleibt aber immer eines, nämlich daß man sich an berufener Stelle informieren sollte, nicht hier. Der Steuerberater war ein guter Tip.
Du kannst die Fläche nicht umwandeln, das kann nur die Gemeinde über verschiedene Möglichkeiten und du bist auf einen Beschluss der Gemeinde angewiesen.
Besteht hier Interesse von Seiten der Gemeinde, hört sich der Vorschlag für mich nach dem einfachsten Weg für die Gemeinde an.
Zur Aufstellung eines B-Planes muss die Gemeinde nicht Eigentümer der Flächen sein.
Inwieweit ein B- Plan an dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen scheitert, weiß ich nicht. Kommt wohl auch auf Land und Gemeinde an.
Verkaufst du nun die Flächen an die Gemeinde hast du definitiv kein Vorkaufsrecht! Ich wüsste auch nicht, wie sich das vertraglich gestalten sollte. Ich verkaufe dir meine Fläche und du sicherst mir ein Vorkaufsrecht zu. ? kaum. Traue ich der mündlichen Zusage eines Gemeindbeschäftigten - Nein!
Vorstellen könnte ich mir -bei Interesse der Gemeinde - ein Umlegungsverfahren: Du wirfst deine Flächen in dieses Verfahren ein, dann wird alles zusammengelegt, neu aufgeteilt und dir steht entweder eine Entschädigung für die eingeworfene Fläche zu, oder die Übertragung neuer Flächen. Da die Fläche aber inzwischen durch den Aufwand der Gemeinde einen Wertzuwachs erfahren, erfolgt diese Aufrechnung der Fläche nicht 1:1.
https://www.anwaltskanzlei-lankau.de/informationen/ablauf-eines-umlegungsverfahrens
Google liefert hier noch mehr Erklärungen.
Einen Rat will ich dir hiermit aber nicht geben, da du auf die Gemeinde angewiesen bist. Du könntest dich höchstens informieren, ob der Gemeinderat hier schon irgendwelche Grobpläne erstellt hat, oder ob es eine Gerüchteküche gibt.
Die steuerliche Abschreibung, da kenne ich mich nicht aus.
Die steuerliche Abschreibung
Grund- und Boden wird nicht abgeschrieben.
Ja, das ist aber leider so.
Dennoch hast Du ein Vorkaufsrecht und bekommst quasi einen "Freundschaftspreis" von der Gemeinde - solltest Du ablehnen, wird es für Dritte teurer. An Deiner Stelle würde ich das bei der momentanen Lage nutzen, selbst wenn Du dazu eine Grundschuld aufnehmen müsstest.
Das ist also eine übliche Vorgehensweise?
Im Endeffekt könnte ich mir denke ich auch woanders auch nen Baugrund kaufen, so viele Steuern wie ich schon bei der Entnahme aus der Landwirtschaft zahlen muss...
Ja, bei meinem Schwiegervater war es auch so. Er "musste" vor Erschließung an die Gemeinde verkaufen und hatte danach die Möglichkeit das erschlossene Grundstück zu einem Preis unter Marktwert zurückzukaufen.
Ich weiß es nicht mehr genau, aber ich meine, dass der Betrag nur ca. 1/3 des Marktwertes entsprach. Die Gemeinde macht immer einen Schnitt - dennoch hast Du doch die Möglichkeit auch einen Gewinn daraus zu erzielen, falls Du 3/4 verkaufst.
Darüber kannst Du Dich zwar ärgern, aber Du solltest evtl. die Gelassenheit entwickeln, das so hinzunehmen (da es ohnehin nicht zu ändern ist) und das Beste für Dich daraus zu machen. Alles Gute und viel Erfolg!
Es macht in dem Augenblick Sinn, wenn die Erschließungskosten erheblich sind. also eine Straße gebaut werden muß (wodurch umlagefähige Kosten entstehen, die ohne Verkauf auf den Eigentümer weitestgehend abgewälzt werden) . Aber wenn die Grundstücke schon an eine Straße grenzen, sieht es wieder anders aus. Es ist ein Rechenexempel, welche Variante günstiger ist, dabei hängt auch sehr viel vom Einzelfall ab, z.B. welche Kosten durch einen Straßenbau auf den Eigentümer abgewälzt werden. Hier sollte man sich allemal an Fachleute wenden und nicht an eine Community wie diese, da es sehr viel zu beachten gibt. Ohne konkrete Zahlen kann man nicht wirklich eine Empfehlung abgeben.
Dennoch hast Du ein Vorkaufsrecht
weil?
"Dennoch hast Du ein Vorkaufsrecht und bekommst quasi einen "Freundschaftspreis" von der Gemeinde ....."
Vorkaufsrecht ist richtig, aber Freundschaftspreis trifft es nicht.
Er zahlt nachher für ein erschlossenes Grundstück nur den Mehrpreis der Erschliessung, sein Wert der Landeinbringung wird ihm verrechnet. Für den Mehrpreis erhält er auch die Wertsteigerung des Grundstücks.
"in ein paar Jahren bauen" ..... das muss mit der Gemeinde/Stadt abgesprochen werden. In der Regel müssen heutzutage aufgelegte Bauflächen in einem gewissen Zeitrahmen bebaut werden. Früher liessen die Grundstücksbesitzer gerne ihre Bauplätze liegen um die Wertsteigerung mitzunehmen. Gibt u.U. mehr Rendite als auf der Bank.
Die Gemeinde/Stadt muss aber in ihrer Infrastrukturplanung diese Plätze als bebaut ansehen. Das heisst sie rechnen mit bei Bedarfsberechnungen für Kläranlagen, Regenrückhaltebecken, Kitas, Schulen, etc. Die Gemeinde muss investieren ohne z.B. Abwassergebühren in der erforderlichen Höhe einnehmen zu können.
Zum anderen blockieren freie Bauplätze die Regionalplanung. Je mehr unbebaute Plätze in einer Kommune vorhanden sind, desto schlechter lassen sich neue Baugebiete auflegen. Die "Land-Anleger" blockieren somit bauwillige junge Familien.
Der Frageersteller kann sich von der Gemeinde auch in Agrarland bezahlen lassen. Er bekommt also landwirtschaftliche Fläche an anderer Stelle zum Ausgleich, dass er die eigenen Äcker für die Zwecke der Gemeinde abgibt.
Zu beachten wäre noch eine errichtungsbedingte Entnahme, die ggf. steuerfrei möglich wäre.