Genehmigung zum Dachgeschoßausbau
Ich besitze in Bayern, in erheblicher Entfernung zu meinem Wohnort, ein vermietetes Zweifamilienhaus mit großem Grundstück, in dem ich das Dachgeschoß zur Eigennutzung ausbauen möchte. Giebelfenster sind vorhanden, Dachflächenfenster wurden bereits vor etwa 10 Jahren im Zuge der Dachsanierung eingebaut. Treppenhaus mit Geschoßtreppe ist vorhanden. Statische Belange werden nicht beeinflußt. Nun ist es aber so, dass ein Ausbau zu Wohnzwecken bzw. zu Aufenthaltsräumen nicht genehmigungsfähig ist, da die nach BBO geforderte erforderliche Raumhöhe, aufgrund einer sehr flachen Dachneigung, nicht erreichbar ist. Dies ist der alleinige Hinderungsgrund. Ich überlege mir nun den Ausbau ohne Baugenehmigung durchzuführen. Eine Vermietung als Wohnraum erfolgt nicht. Diese Wohnung soll lediglich für mich selbst und evtl Helfer als Wohnmöglichkeit dienen, wenn ich dort Arbeiten (Garten u. ähnl. ) verrichte und das an max. evtl. 30 Tagen im Jahr. Die übrige Zeit sind die Räume unbenutzt. Natürlich ist auch eine kleine Küche, Dusche und WC erforderlich. Nun meine Frage: Gehe ich richtig in der Annahme, dass hierzu keine Genehmigung erforderlich ist und dass ich vorübergehend auch in Räumen wohnen kann, die nach BBO keine Aufenthalträume sind. Was kann mir im schlimmsten Fall passieren? Bitte nur fundierte Antworten von Experten.
6 Antworten
Ergänzung:
Die Vorschriften der Landesbauordnungen gelten auch für selbst genutzte Räume und Gebäude. Danach gibt es keine Nutzung "Hobby" und danach dürfen in Kellern keine Aufenthaltsräume eingerichtet werden.
Und:
Wenn ein Wohnwagen zum dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt wird ist er baurechtlich ein Gebäude, das dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht unterliegt.
Wenn er als Freizeit genutzt wird muss der Campingplatz baurechtlich genehmigt sein.
Und wenn er als Anhänger genutzt wird unterliegt er der Strassenverkehrsordnung und dann darf man darin sich nicht aufhalten.
Du siehst: in diesem unseren Lande ist alles geregelt!
Die meisten Dachausbauten halten die Vorschriften für Aufenthaltsräume in Dachgeschossen und "Nichtvollgeschossen" ein. Du musst nur die entsprechenden Vorschriften Deiner Landesbauordnung durchlesen.
Wohnst du im Bereich der BayBO?
Das ist eine Zusammenfassung der Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte aller Bundesländer der letzten 20 Jahre. Die Details findest Du in der BayBO und dem BauGB des Bundes.
Auch für baugenehmigungsfreie Vorhaben müssen alle Vorschriften des öffentlichen Baurechts eingehalten werden. Natürlich ist es gängige Praxis, Räume "schwarz" ausbauen; Behörden werden von sich aus nicht kontrollieren.
Aber:
Bei Vermietung kann der Mieter dich "verpetzten" und du musst ihn entschädigen.
Bei Schäden zahlen die Versicherungen nicht.
Du verlierst evtl. Fördergelder
Und wenn die Behörde es merkt (warum auch immer) sind Nutzungsverbote und Bußgelder fällig; wird sehr teuer.
Seehausen , vielen Dank für die Antwort. Ich habe den Ausbau bereits durchgeführt. Meine Überlegung ist folgende:
Die Räume werden nicht vermietet, schon deshalb auch nicht, weil es keine Wohnräume im baurechtlichem Sinn sind. Diese Räume sollen lediglich für mich selbst und evtl Helfer als Wohnmöglichkeit dienen, wenn ich dort Arbeiten (Garten u. ähnl. ) verrichte und das an max. evtl. 30 Tagen im Jahr. Die übrige Zeit sind die Räume unbenutzt. Natürlich ist auch eine kleine Küche, Dusche und WC vorhanden.
Die Räumlichkeiten (ausgeb. DG ) sind in den Versicherungen eingeschlossen.
Fördergelder (Zinsgünstige Darlehen) habe ich nur im geringen Umfang für die Fassadendämmung in Anspruch genommen. Diese kann ich doch wohl nicht verlieren.
Selbst wenn die Behörde es merkt kann es so teuer nicht werden. Ein Nutzungsverbot könnte wohl auch nicht greifen, da ich ja überall, auch im Keller übernachten könnte.
Es bestünde vielleicht auch noch die Möglichkeit, dass ich die Räume der darunter liegenden Wohnung zuschlage. Denn der Ausbau von zusätzlichen Räumen im DG wäre ja genehmigungsfrei.
Liege ich mit meinen Annahmen falsch?
Die Vorschriften der Landesbauordnung gelten auch für selbstgenutzte Räume und Gebäude.
Da in dem neuen Dachraum planmäßig auch geschlafen wird und sich dort evtl auch für mehrere Stunden Personen aufhalten, liegt in diesem Fall eine Umnutzung vor. Diese ist genehmigungspflichtig. Aus Erfahrung möchte ich unterstellen, dass wohl nicht zwei gesicherte Rettungswege vorliegen. Selbst wenn du schwarz ausbauen würdest, würde ich mir an deiner stelle die Konsequenzen im Brandfall vor Augen führen, zudem ja nicht mal die Feuerwehr wissen kann, dass sich dort oben Leute aufhalten. Bitte mit einem Architekten gründlich durchsprechen.
Ich bin kein Experte und weiß nicht genau, was dort alles passieren kann. Ich gebe jedoch zu bedenken, dass evtl. der Versicherungsschutz, z. B. im Brandfall, verloren gehen kann. Schließlich ist es ein nicht genehmigter Ausbau. In wie weit es sich sonst um eine Ordnungswidrigkeit handelt, entzieht sich meiner Kenntnis....
Alle Antworten gehen etwas an meiner eigentlichen Farge vorbei. Erforderlicher Brandschutz ist gegeben, 2. Fluchtweg über von der Strasse aus anleiterbares Fenster wäre ebenfalls gegeben. Versicherungsschutz wäre ebenfalls gewährleistet. Das ist aber alles nicht das Problem. Es ist so, dass eine Genehmigung als Wohnung bzw. Aufenthaltsräume nicht erteilt werden kann, weil hierzu die Raumhöhe nicht ausreicht. Aus diesem Grund ist auch eine Erweiterung der darunter liegenden, vermieteten Wohnung mit diesen Räumen nicht möglich. Der Einbau von Dachgauben ist aufgrund gemeindlicher Bauvorschriften in diesem Bereich nicht gestattet, auch nicht über Ausnahmeregelung. Besonders geht es auch darum, ob ich als Eigentümer Räume bewohnen kann, die weder als Aufenthaltsräume geeignet, noch als solche genehmigt sind. Ich kann mir doch auch einen Hoppyraum in Keller bewohnbar ausbauen, oder in einem Wohnwagen wohnen obwohl dieser auch keinerlei Bauvorschriften entspricht.
Die Vorschriften der Landesbauordnungen gelten auch für selbstgenutzte Räume und Gebäude. Danach gibt es keine Nutzung "Hobby" und danach dürfen in Kellern keine Aufenthaltsräume eingerichtet werden.
Und:
Wenn ein Wohnwagen zum dauernden Aufenthalt von Menschen genutzt wird ist er baurechtlich ein Gebäude, das dem Bauordnungs- und Bauplanungsrecht unterliegt.
Wenn er als Freizeit genutzt wird muss der Campingplatz baurechtlich genehmigt sein.
Und wenn er als Anhänger genutzt wird unterliegt er der Strassenverkehrsordnung und dann darf man darin sich nicht aufhalten.
Du siehst: in diesem unseren Lande ist alles geregelt!
Ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist auf jeden Fall genehmigungspflichtig. Auch über die Statik kannst du vermutlich wenig sagen. Oder weißt du mit welcher Verkehrslast die Decke gerechnet worden ist? Möglicherweise läßt sich die Wohnraumhöhe mit Gauben auf das erforderliche Maß entsprechend erhöhen.
Ich sehe schon, Du bist im Baurecht firm. Aber wenn das so ist, dann dürften in den meisten Wohngebäuden Dachgeschoßausbauten gar nicht vorgenommen werden, da ja meistens die vorgeschriebene Raumhöhe nicht erreicht wird. Hast Du einen Tip, was ich machen könnte?