Bauen auf fremdem Grundstück?
Hallo,
mein Vater ist berühmt für seine Schnapsideen! Hier mal seine neueste, zu der ich fachlichen Rat bräuchte:
Mein Vater besitzt derzeit ein Haus, das er verkaufen will/muss. Er lebt in einer Beziehung mit einer Frau, die zur Miete wohnt. Die Tochter der Frau besitzt ein Haus mit einem kleinen Garten. Das Haus bewohnt die Tochter selbst. Mein Vater hat es sich in den Kopf gesetzt, in diesem kleinen Garten mit seinem Geld einen altersgerechten Bungalow für sich und seine Partnerin zu bauen. D.h., die Tochter der Partnerin ist Eigentümerin des Grundstücks und des Hauses, das sich darauf befindet und mein Vater stellt sich das so vor, dass er Eigentümer des Bungalows wäre. Für mich klingt das rechtlich und vor allem erbrechtlich nach einem fleischgewordenen Alptraum. Im Fall des Ablebens meines Vaters wären meine Schwester und ich Besitzerin eines Bungalows, der im Garten eines fremden Hauses/Grundstücks steht. Lässt sich das rechtlich überhaupt sauber absichern?
Danke für etwaige Antworten!
Lara
14 Antworten
Bevor dein Vater sich mit dem Bungalowgedanken beschäftigt, sollte er mal prüfen, ob dieser Bau überhaupt genehmigt würde. Das wäre die eine Seite.
Dann hat die Grundstückseigentümerin ein Wort mitzureden, ob sie dieser Massnahme überhaupt zustimmt.
Eigentümer des Bungalows wäre er nur dann, wenn das im Grundbuch eingetragen wäre. Das aber setzt voraus, dass die Grundstückseigentümerin zustimmt und die Bebauungsfläche abtritt und diese deinem Vater überschreibt.
Ansonsten, so es zum Bau des Bungalows kommen sollte, ist beim Ableben deines Vaters die Grundstückseigentümerin auch Besitzerin des Bungalows.
Man kann, je nach baulichen Gegebenheiten:
a) Das Grundstück vermessen und teilen - der jeweilige Eigentümer des Bungalows bekommt dann ein Wegerecht und ein Leitungsrechts für die Versorgungsleitungen
b) Wohnungseigentum bilden. Das Bauamt erteilt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt, dass der Bungalow eine abgeschlossene Wohnung darstellt.
Nun wie eine sogenannte Teilungserklärung gemacht. Haus- und Bungalowbesitzer bekommen jeweils einen ideellen Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung und ggf. Sondernutzungsrechten z.B. an Gartenanteilen.
Beides sind mögliche, rechtlich wasserdichte Lösungen. Es gibt sogar noch weitere Varianten, die aber zu exotisch sind, um hier erwähnt zu werden.
Langer Rede kurzer Sinn: Das lässt sich problemlos rechtlich regeln.
Alle anderen Lösungen sind sowohl im Falle einer Trennung der Paares (also des Vaters und seiner Lebensgefährtin), als auch im Erbfall voller juristischer Fallstricke. Nur die genannten Lösungen sind sauber und wasserdicht.
Rechtlich und steuerlich optimale Lösung:
Der Vater verkauft das Haus, zahlt einen angemessenen Betrag für den erworbenen Grundstücksanteil, und... jetzt kommt der Trick...schenkt das im selben Zug seinen Kindern.
Dann baut er und bildet Wohnungseigentum. Auf selbiges erhält er den Nießbrauch (und wenn er das so will seine neue Partnerin ein lebenslängliches Wohnrecht).
Vorteil: Aufgrund der steuerlichen Freigrenzen fällt jetzt keine oder wenig Schenkungssteuer an. Wenn er in 10 Jahren oder später stirbt, fällt der Wert nicht mehr in die Erbmasse, was dann wieder Erbschaftssteuer spart.
Durch die Übertragung zu Lebzeiten ist auch das Erbe der Kinder gesichert. Durch den Nießbrauch ist der Vater abgesichert. Die Partnerin durch ein eventuelles Wohnrecht.
--> Alle haben was sie wollten und dazu ist auch ein wesentlicher Teil des Erbes, das sogar noch steuerlich optimiert, geregelt.
Guter Kommentar, nur wird diese Konstruktion wegen der hohen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer wohl eher unbedeutend bleiben.
Kommt drauf an, wieviel der gute Mann am Ende noch zu vererben hat. Den Hauptvorteil sehe ich ohnehin in der frühzeitigen Regelung eines wesentlichen Teils des Erbes und dem daraus resultierenden "Familienfrieden".
Das stimmt, aber bei zwei Kindern haben wir 2 x 400.000 € an Freibeträgen. Damit dürften 95 % aller Erben auskommen. Ob mit dem vorgezogenen Erbfall der Friede gesichert wird oder das Gegenteil eintritt, wissen wir beide nicht.
Es geht nur, wenn ein Erbbaurecht für Deinen Vater eingetragen würde.
Ein Erbbaurecht ist, wie der Name es sagt vererblich. Dann würdest Ihr das Erbbaurecht und das Haus erben.
Entschuldigung, aber Sie haben überhaupt keine Ahnung. Ein Erbbaurecht ist nur nach vorheriger Grundstücksteilung möglich. Das sollte zwar gehen, ist aber eine komplizierte Lösung voller rechtlicher Fallstricke. Anders gesagt: Gleich nach einfach auf fremden Grundstück bauen, ohne rechtliche Absicherung, der zweitschlechteste aller möglichen Ratschläge.
Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und daher werden Erbbaurechte wie Grundstücke behandelt.
Ein erbbaurecht ist auch ohne Zerlegung möglich.
Zunächst braucht er eine Baugenehmigung. Da ein Gebäude nicht auf fremdem Grund erstellt werden kann, käme hier ein Teilverkauf des Grundstückes mit notarieller Eintragung des Eigentumüberganges in Frage.
Ob sich so eine Konstellation auch über eine (lebenslange) Pacht (Erbpacht regeln ließe, kann ich momentan nicht bewerten.
Nebensächlichkeiten wie Versorgung mit Strom, Wasser, Abwasser wären natürlich auch mit den Versorgern zu klären
Nö. Lässt sich nicht. Hinterher kann es einen passieren, das man das gebaute Objekt wieder abreissen lassen muß.
Wenn man es denn weiß, geht das schon!
Eine einfache Lösung ist schon durchführbar, wenn die baurechltiche Genehmigung dazu erteilt wird; dies völlig ohne kostenträchtige Grundstücksteilung oder die Bildung von Wohnungseigentum, die beide als Lösungen nicht von der Hand zu weisen wäre, wenn dies denn so gewollt ist.
Das aber kann im Zweifel noch der potentielle Investor beantworten.