Welche Strategie bei den Wohnungskauf anwenden?
Hey,
ich 27 möchte mir als reine Wertanlage eine 2-Zimmer Eigentumswohnung kaufen. Der Kaufpreis beträgt 80.000 Euro, die Wohnung ist im Moment vermietet. Ich weiß schon was circa finanziell im Monat/Jahr auf mich zu kosten zukommen. Ein Freund von mir hat mit geringeren Einkommen als ich bereits einen Kredit für eine Wohnung bekommen, in der er jetzt mit seiner Familie lebt.
Da ich in der Wohnung nicht leben möchte Sie sogar nur als Reine Wertanlage nutzen möchte weiß ich nicht ob ich beim Beratungsgespräch bei der Bank die Karten auf den Tisch legen soll und sagen was ich genau Vorhabe (Vermietung) oder sagen soll das ich selber einziehen möchte um so vielleicht eher den Kredit zu bekommen.
1.) Besteht die Gefahr, dass ich den Kredit bei Falscher Aussage nicht bekomme?
7 Antworten
Wenn du ernsthaft kaufen willst, musst du schon von vorne herein mit offenen Karten spielen. Es ist ja eine ganz andere Anlagestrategie, ob du dort selbst wohnen willst, oder vermieten.
Wohnungen in dieser Preislage weisen natürlich auch bereits einen Renovierungsbedarf auf. Ein Mieter der seine Miete zahlt, wird auch darauf bestehen, dass alles in Schuss gehalten wird.
Was ist es denn für eine andere Strategie ob ich in der Wohnung selbst wohne oder sie vermiete.
Ich muss bei der Bank Ausgaben und Einkünfte offen legen. Wohne ich selbst drin habe ich bei den Ausgaben keine Mietkosten mehr, vermiete ich habe ich zwar die Einnahmen aber auf der anderen Seite auch Mietausgaben.
Und wer sagt dass Wohnungen für 80.000€ einen Renovierungsbedarf aufweisen? In den neuen Bundesländern bekommt man dafür neuwertigen Wohnraum.
Das ist der Bank in der Regel sowas von egal was du mit der Wohnung machst. Was ihr nicht egal ist, ist wieviel du monatlich stand jetzt zur Verfügung hast und dann ist natürlich noch die Frage ob du die Wohnung als Sicherheit eintragen lässt.
Was du dir noch bewusst sein solltest - es kommen für eine Wohnung jedes Jahr weitere Kosten auf dich zu. Modernisierung, Hausreparaturen, etc. welche man nicht immer direkt 1:1 auf die Mieter umlegen kann. Wird z.B. das Dach neu gedeckt, musst du dich an den Kosten beteiligen und kannst sie dann nur langsam über eine Mieterhöhung wieder reinholen
Auch ich halte es für wichtig zu unterscheiden, ob man die Wohnung vermietet oder selbst bewohnt.
In erster Linie betrifft das aber nicht Verhandlungen mit der Bank, sondern vielmehr die persönliche Kalkulation.
Bei vermieteten Wohnungen muss immer ein Mietausfallwagnis kalkuliert werden. Was passiert, wenn der Mieter weder Miete noch Betriebskosten zahlt? Weiterhin ist bei einer selbst genutzten Immobilie keine Sondereigentumsverwaltung nötig. Bei einer Vermietung ist dies hingegen fast unumgänglich.
Besteht die Gefahr, dass ich den Kredit bei Falscher Aussage nicht bekomme?
Die Wahrscheinlichkeit ist generell recht hoch, dass Du keinen Kredit bekommst. Darlehen für Immobilien werden in der Regel nur dann gewährt, wenn ein entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist. In der Regel sollten das ca. 30% des Kaufpreises sein.
Wenn Dir dennoch ein Kredit gewährt wird, dann erfahrungsgemäß zu sehr schlechten Konditionen.
Nur so aus Interesse: Wie hast Du die Ausgaben für die Wohnung kalkuliert? Hast Du neben Zins und Tilgung auch Sachen, wie Hausgelder, Sondereigentumsverhaltung, Instandhaltungsrücklagen (eigene Wohnung und Gemeinschaftseigentum) und Mietausfallwagnis berücksichtigt?
Weiterhin macht es auch Sinn, eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund abzuschließen, die auch nicht umsonst ist.
Als Tipp meinerseits: Spare Dir ein paar Jahre ein vernünftiges Eigenkapital an und versuche es dann erneut. Letztendlich macht eine 2-Raumwohnung als Kapitalanlage auch wenig Sinn.
Unter Berücksichtigung der laufenden Kosten bleiben Dir am Ende vielleicht 100,00 € im Monat als reiner Gewinn. Das ist es meiner Meinung nach nicht wert. Dann lieber eine große 4-Raumwohnung oder mehrere kleine Wohnungen.
Wie viel Eigenkapital hast du denn?
Ebenso will die Bank wissen ob ein unbefristeter Arbeitsvertrag vor liegt. Wie viel du verdienst und wie hoch deine Miete jetzt ist?
Danach wird berechnet ob du einen Kredit bekommst.
Was ist denn ein Durchschnittsgehalt?
Das hört sich jetzt eher nach Schüler/Student an. Besonders wenn ich mir deine anderen Frage ansehe.
Also warte noch ein paar Jahre.
Du bekommst eher einen Kredit, wenn Du erzählst, dass die Wohnung nicht zum Eigengebrauch gedacht ist. Denn die Miete sichert immerhin die Ratenzahlung.
Eigenkapital habe ich nicht jedoch liegt ein unbefristeter Arbeitsvertrag vor mit einem Durchschnittsgehalt. Die Miete die ich zahle ist sehr gering (400 Warm)