Was tun? Anwalt erklärt rückwirkend außerordentliche Kündigung einer WG nach §723 BGB
Situation:
- Mieter A und B haben einen gemeinsamen Mietvertrag und wohnten in einer WG zusammen
- Mieter A kündigte gegenüber dem Vermieter ohne Zustimmung des Mieters B und ohne Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist beim Vermieter Ende letzten Monats.
- Mieter A zog Ende letzten Monats aus.
- Der Anwalt von Mieter A schreibt B einen Brief indem er vorsorglich die Kündigung der WG gem. §723 BGB erklärt und Mieter B auffordert der Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende letzten Monats (also rückwirkend) zuzustimmen. (Zum Verständnis: Kündigung der WG ist das interne Verhältnis und die Kündigung des Mietvertrages das extene Verhältnis)
- Der Anwalt setzt Mieter B eine Frist von einer Woche für die Zusendung seiner schriftlichen Zustimmung. Mieter B hat den Brief jedoch erst 2 Tage vor Fristende erhalten.
- Der Anwalt zitiert Gerichtsurteile wonach jedes WG-Mitglied das Mietverhältnis kündigen kann, wenn keine Einigung erzielt werden kann.
Frage:
- Was sollte Mieter B dem Anwalt antworten, wenn er Mieter A zu einer normalen Kündigung unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist bewegen möchte?
5 Antworten
Hier wären Auswirkungen im Außenverhältnis (Mieterpartei A und B gegen Vermieterpartei) und die Im Innenverhältnis der A und B zu unterscheiden:
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Einen gemeinsamen Mietvertrag kann man nur gemeinsam und mit ordentlicher Frist zum (vertrglich oder gesetzlichzen) frühstmöglichen Termin kündigen. Insofern wäre eine dem Vermieter gegenüber erklärte einseitige Kündigung des Mietverhältnisses durch A unwirksam.
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Die Zustimmung zu einer gemeinsamen Kündigung kann B durch gerichtlichen Beschluss ersetzen lassen. In dem Fall macht sich B schadensersatzpflichtig, wenn A gesamtschuldnerisch zu Zahlungen nach frühstmöglicher Kündigungsfrist herangezogen würde.
Im Innenverhältnisschuldet A mit Auszug keinen Mietanteil für eine Nutzung, die er nicht mehr in Anspruch nimmt.
Das Anwaltschreiben meint folgendes: A braucht als einer der Hauptmieter die Zustimmung von seinem Vermieter und dir als Mitmieter, um aus der WG auszuscheiden.
Die beansprucht er nunmehr schrfitlich. Die soltest du fristgerecht, vorab per Telefax, erklären, oder A verklagt dich nach fruchtlosem Fristablauf kostenpflichtig auf „Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Bis dahin trüge er die Kosten seiner anwaltlichen Vertretung hingegen selbst.
Inwiefern du tatsächlichen späteren Zugang des Anwaltschreibens glaubhaft machen könntest und vorab eine Fristverlängerung beantragst, um dich ebenso anwaltlich beraten zu lassen, weiß ich nicht.
Auch nicht, ob der Mietvertrag dem entgegenstehende Vereinbarungen zum Auszug und Miterwechsel beinhaltet oder A Gründe geltend machen kann, wonach eine fristlose Beendigung der WG in Betracht käme.
G imager761
A verlangt vielmehr nur Kündigung der GbR n. § 723 BGB, um in Innenverhältnis von Mietbeteiligung befreit zu werden. Die kann er auch klageweise durchsetzen.
Das er als Mitmieter dem VM gegenüber bis zur ordentlichen Beendigung des MV haftet und eine unwirksame Kündigung des gemeinsamen MV aussprach, ist nun völlig unstreitig. Und die erforderliche Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung kann er durch (weiteren!) Gerichtsbeschluss ersetzen lassen.
Die Zustimmung zur Kündigung nach §723 soll auch rückwirkend erfolgen um damit die Weigerung zur Mietteilzahlung, die nach Auszug nicht mehr erfolgte, rückwirkend gültig zu machen. Das ist der Knackpunkt. B weigert sich weder der Wohnungskündigung zuzustimmen noch der Kündigung nach §723. Aber B weigert sich diese Zustimmung rückwirkend zu erteilen, weil die Gründe nicht nachweisbar seien. Inzwischen ist das Zerwürfnis zwischen A und B so weit gediehen, dass es da nichts mehr zu reparieren gibt.
Der Anwalt zitiert Gerichtsurteile wonach jedes WG-Mitglied das Mietverhältnis kündigen kann, wenn keine Einigung erzielt werden kann.
Das geht nur im Innenverhältnis.
Hier zwischen Mieter und Vermieter.
Was tun? Anwalt erklärt rückwirkend außerordentliche Kündigung einer WG nach §723 BGB
Es gibt gute und nicht so gute Anwälte, dieser scheint nicht so gut zu sein.
Mieter A kündigte gegenüber dem Vermieter ohne Zustimmung des Mieters B und ohne Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist beim Vermieter Ende letzten Monats.
Unwirksam, hier nachzulesen:
www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/l1/lebensgemeinschaft.htm
Was sollte Mieter B dem Anwalt antworten, wenn er Mieter A zu einer normalen Kündigung unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist bewegen möchte?
Dass das Außenverhältnis Vorang hat.
Ich denke mal ihr habt auch beide den Mietvertrag unterschrieben. Dadurch muss A auch noch 3 Monate Kündigungsfrist einhalten und bezahlen. Wenn B das Schreiben des Anwalts unterschreibt, bleibt er allein auf den Kosten sitzen. Weiterhin muss der Vermieter zustimmen, wenn B die Wohnung alleine mieten möchte.
Was tun? Anwalt erklärt rückwirkend außerordentliche Kündigung einer WG nach §723 Was hat ein Mietvertrag mit einem Gesellschaftervertrag zu tun? Absolut gar nichts.
Diese Rechtsvorschrift findet also für deinen Mietvertrag keine Anwendung.
Es existiert ein gemeinsamer Mietvertrag von A und B. Der kann nur gemeinsam gekündigt werden. Eine alleinige Kündigung von A oder B ist unwirksam. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten und das nur für die Zukunft. Also Zugang beim V. bis 3. WT des Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.
§ 723 wirkt nur im Innenverhältnis. Nach außen besteht die Mieterpartei infolge der unwirksamen Kündigung immer noch als Partei gegenüber dem Vermieter.
Das Schreiben des RA kann also nur als Kündigung des Innenverhältnisses ohne Wirkung auf das Außenverhältnis aufgefasst werden.
Es gab vor diesem Schreiben keinen Versuch nach 723 zu kündigen oder gar den wohnwilligen Mieter zu einer gemeinsamen Kündigung gegenüber dem Vermieter zu bewegen. Das bedeutet, es ist bisher die Wohnung nicht wirksam gekündigt worden. Durch die innerte Kündigung kann nun der ausgezogene Mieter eine Zustimmung zur Kündigung erstreiten, bleibt aber gesamtschuldnerisch in der Haftung gegenüber dem Vermieter, ist also zur Mietzahlung verpflichtet, obwohl er nicht mehr in der Wohnung wohnt.
Das Vorgehen des RA ist ein zum Scheitern verurteilter Versuch die doppelte Miete seinem Mandanten zu ersparen, der vor dem Schaden nicht klug sein wollte. In der Rechtsprechung kann auf keine Fall der Zustimmung zu einer nachträglichen Kündigung, die nicht wirksam erfolgte, zurück gegriffen werden. Das sieht das BGB nicht vor.
Antwort an A: Ich stimme einer ordentlichen Kündigung zum 31.05.2015 zu.
B hat nicht die Zustimmung von A zur gemeinsamen Kündigung des MV begehrt. A ist ohne Kommentar, ohne Kündigung der GbR, aber mit wirkungsloser Kündigung aus der Wohnung verzogen. Das soll nun RÜCKWIRKEND nachgeholt werden, nämlich Kündigung der GbR und gemeinsame Kündigung der Wohnung.
Da frage ich mich, welche BEWEISE dem Vorsitzenden überhaupt vor Urteilsfindung vorgelegt werden sollen. A hat nichts in der Hand außer dem ominösen RA-Schreiben und einer wirkungslosen und vermutlich unbestätigten Kündigung.