Verwaltung nicht möglich bei NIeßbrauchrecht
Guten Tag,
ich habe vor 13 Jahrne von meiner Mutter ein Zweifamilienhaus in einem sehr ländlichen Gebiet geerbt, woran mein Stiefvater ein lebenslängliches, unentgeldliches Nießbrauchrecht besitzt.Eine Wohnung ist vermietet, die andere bewohnt er selbst. Seit einigen Jahren hält er sich nun überwiegend in der Wohnung seiner neuen Lebensgefährtin auf, die ca.75 km weit weg wohnt. Nun habe ich ein Schreiben seines Anwalts bekommen, dass er aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die Verwaltung des Hausanwesens zu betreuen und aus der Entfernung wäre ihm dies auch nicht möglich. Ich solle nun mitteilen, wie ich mir das zukünftig vorstelle. Ich wohne 500km entfernt und bin in Vollzeit berufstätig, kann mich also auch nicht kümmern. Müsste mein Stiefvater nicht jemanden beauftragen, der die Verwaltung übernimmt? Ich weiß, dass ihm das alles zuviel ist und er das Haus verkaufen möchte. Aber selbst bis es soweit wäre (da müsste ich mich erstmal frei machen, einen Gutachter bestellen etc.)müsste sich ja jemand dort vor Ort kümmern. Ich würde nur ungern verkaufen, weil ich meinem Stiefvater wenn ich das richtig im Internet verstanden habe, eine recht hohe Ablöse für sein Nießbrauchrecht zahlen müsste und noch eine Restschuld auf dem Haus lastet, die er bisher nicht abbezahlt hat. Auch sind die Immobilienpreise in dieser Gegend sehr gering, so dass von meinem Erbe wohl kaum etwas übrig bliebe.
Kennt sich jemand damit aus?
Für Antworten wäre ich sehr dankbar!
3 Antworten
Hat er Nießbrauchsrecht am ganzen Haus und ist mit diesem Nießbrauch auch geregelt, dass er für alle Arbeiten und für die Verwaltung des Hauses aufkommen muß? Das ist eigentlich üblich und müßte so auch im Grundbuch eingetragen sein. Bitte erkläre das hier noch genauer, damit man auch eine gute Antwort geben kann. Verkaufen kann er das Haus nicht, da es ihm nicht gehört. Sollte er laut eingetragenem Nießbrauchsrecht zuständig sein für Verwaltung, könnte man das als Verhandlungsgrundlage nehmen für den dauerhaften Verzicht auf den Nießbrauch ggf. noch mit einer Abstandszahlung in Form einer monatlichen Rente. Andere Möglichkeit wäre, dass er im Gegenzug zumindest die Mieteinnahmen der vermieteten Wohnung Dir überläßt und vielleicht sogar die Genehmigung gibt, dass seine Wohnung auch vermietet wird, damit auch auf diese Weise Geld für die Verwaltung rein kommt, auch wenn er selbst vielleicht der Vermieter ist und ihm die Mieteinnahmen zukommen.
Ja, im Grundbuch ist eingetragen, dass er für alle Arbeiten, Instandsetzungen, Tilgungen und die Verwaltung des Hauses zuständig ist und aufkommen muss. Dies ist in einem Erbvertrag so festgehalten und von ihm unterschrieben worden. Das er das Haus nicht ohne mich verkaufen kann, ist ihm wahrscheinlich spätestens beim Anwalt aufgefallen.
Fakt ist, dass das Haus laut Grundbuch Dir gehört und von Deinem Stiefvater weder verkauft, verschenkt noch vererbt werden darf. Er hat die Pflicht, es in Stand zu halten. Dies kann eine problematische Sache sein. Wenn Du es irgendwann mal bekommst, ist es vielleicht trotzdem so herunter gekommen, dass viel Renovierung nötig ist, um überhaupt noch einen Verkaufspreis zu erzielen. Bei Deinem Stiefvater ist dann vermutlich nichts mehr zu holen. Er zieht den kompletten Nutzen daraus und ist daher auch verpflichtet, das Haus zu verwalten und in Stand zu halten. Wenn er es selbst nicht mehr verwalten kann, muss er eine Verwaltung dafür beauftragen. Diese kostet Geld, was wiederum aus den Mieteinnahmen bezahlt wird. Die Verwaltung könnte sich auch darum kümmern, dass seine Wohnung vermietet wird. Will er das nicht, sondern er will, dass Du selbst das Haus verwaltest, gibt es eigentlich nur eins: Dauerhafter Verzicht auf den kompletten Nießbrauch. Dieser sollte aus dem Grundbuch gelöscht werden. Am besten das verlangen: Ganz oder gar nicht. Vielleicht verlangt sein Rechtsanwalt dann noch eine Abstandszahlung. Deren Höhe könnte man dann noch prüfen. Ist sie in Ordnung dann kann man das bezahlen, möglicherweise in mehreren Jahresraten. Ist sie zu hoch, was eigentlich nur Immobilienexperten aus der Region beurteilen können, dann das ganze Geschäft ablehnen. Unbedingt dabei den Zustand des Hauses beurteilen. Ist ein Renovierungsstau durch reduzierte oder gar nicht vorgenommene Instandhaltung entstanden, diesen zumindest anteilig von der Abstandszahlung abziehen. Die Restschuld sollte eigentlich aus den Einnahmen aus dem Haus bezahlt werden. Vielleicht sollte die Abstandszahlung dafür verwendet werden, die Restschuld einigermaßen abzutragen. Was hat sich Deine Mutter dabei gedacht? Vermutlich wollte sie, dass Du das Haus irgendwann bekommst, dass aber Dein Stiefvater bis zu seinem Lebensende eine Unterkunft in dem Haus und eine Aufstockung seiner Rente bekommt. Gut nachvollziehbar. Was sie sicher nicht gedacht hat ist, dass er aus dem Haus auszieht zu einer neuen Partnerin und mit der zusammen den Nießbrauch verfrühstückt, möglicherweise ohne viel in das Haus zu stecken, um Dir am Ende vielleicht eine Ruine zu hinter lassen. Fazit: Es wäre sicher die beste Lösung, wenn Du Dich künftig um das Haus selbst kümmerst, den Nießbrauch aus dem Grundbuch raus bekommst und eine Abstandszahlung dafür verwendet wird, dass die Restschulden zurück geführt werden. Um das zu erreichen, brauchst Du auch einen Rechtsanwalt, der in diesen Dingen versiert ist. Frag doch mal bei der Organisation Haus&Grund nach. Der Mitgliedsbeitrag ist nicht hoch. Rechtsberatung inbegriffen und die richtigen Rechtsanwälte haben sie auch bei der Hand.
vielen Dank bwhoch2, Du hast mir enorm weitergeholfen!
Wenn du das Haus geerbt hast, hst du auch die Restschulden zu tragen. Ein eingetragenes Nutzungsrecht hat damit nichts zu tun. Als Erbe bist du auch für die Instandhaltung verantwortlich, nicht dein Stiefvater.
wieso dein vater??
DU musste ne verwaltung beauftragen (und zahlen), wenn du eine willst...............
Natürlich ist mein Stiefvater auch der Vermieter der anderen Wohnung, da ihm die Einnahmen durch den Nießbrauch zustehen.