Ich verkaufe mein Haus und der Mieter zieht nicht aus

Kauf bricht nicht Miete, heißt der neue Eigentümer kann (muß aber nicht) bei Bedarf eine begründete Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Ein Hausverkauf ist für den (Alt)Eigentümer kein berechtigter Kündigungsgrund.

Der Verkauf eines Hauses bricht nicht den Mietvertrag.

Deshalb hat der Mieter Recht, dort wohnen zu bleiben, wenn kein Eigenbedarf vorliegt.

Der Mietvertrag geht mit allen Bedingungen auf den Käufer über.

Mein Mieter weigert sich, auszuziehen.

Warum sollte er?

Muss sich der Haus-Käufer darum kümmern?

Wenn er selbst drin wohnen möchte ja.

Aber erst wenn er rechtmäßiger Eigentümer ist.

Kauf bricht nicht Miete ist kein Sprichwort sondern Gesetz.

BGB § 566

Ein paar Fragen hätte ich noch:

Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus? Oder um eine Hauptwohnung (von Dir bewohnt) mit Einliegerwohnung?

Zweifamilienhaus:

Eventuell findest Du sogar leichter einen Käufer, denn wenn ein Teil der Finanzierung schon mal durch die Mieteinnahmen von einem solventen und umgänglichen Mieter bezahlt wird, kann das sehr vorteilhaft gerade für junge Leute sein, die sich ansonsten den "Spaß" nicht leisten könnten.

Einliegerwohnung:

Hier ist tatsächlich davon auszugehen, dass ein Verkauf schwieriger ist, als wenn das Haus komplett leer wäre. Ein Käufer müßte nach Eigentumsübergang erst einmal kündigen. Entweder auf Eigenbedarf oder ohne Begründung, sobald er selbst eingezogen ist. Die Vorgehensweise muss daher gut überlegt werden.

In beiden Fällen hast Du die Möglichkeit, auch ohne Begründung zu kündigen. Allerdings beträgt die Kündigungsfrist dann mindestens 6 Monate.

Vorschlag für die Vorgehensweise:

Kündigung gem. § 573a (Kündigungsfrist verlängert sich um 3 Monate), also mindestens 6 Monate Zeit bis Mietende. Damit steht fest, wann der Mietvertrag enden wird.

Nun kannst Du an den Verkauf des Hauses gehen immer mit der Maßgabe, dass ein Teil vermietet ist, die Mietzeit ab am ... endet, wobei der Käufer selbst die Möglichkeit hätte, die Vermietung dann zu verlängern, falls der Mieter das noch will.

Kaufvertragsabschluss am besten so, dass der rechtliche Übergang (Grundbucheintragung oder festgelegtes Daum des Übergangs im KV) auf die Zeit nach dem Mietende fällt, damit nicht plötzlich die Kündigungsmöglichkeit aufgrund §573a entfällt.

Du hast ja keinen Grund, dem Mieter zu kündigen, aber der Hauskäufer, wenn er selber in die Wohnung ziehen möchte. Was du machen kannst, ist dem Mieter vor Augen zu führen, dass der neue Besitzer ihm kündigen wird und er wenig Chancen hat im Haus zu bleiben. Dann biete ihm eine Entschädigung an, damit er auszieht. Die Entschädigung kannst du dir leisten, weil ein mieterfreies Haus erheblich besser bezahlt wird als eines mit Mieter.