Nebenkostenabrechnung und Erhöhung ohne Ankündigung zulässig?
Hallo,
Wir habe von meinen alten Vermietern eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von Januar bis Oktober 2017 erhalten. Nach dieser Abrechnung haben wir in 10 Monaten mehr Nebenkosten als im Jahr zuvor in 12 Monaten. Die Abrechnung besteht aus einer kleinen Tabelle in der die einzelnen Nebenkosten-Punkte aufgeführt sind. Wir können leider nicht erkennen welche Kosten im gesamten Jahr z.b für das Heizen angefallen sind und wie viel ich davon bezahlen muss. Es steht lediglich eine zu bezahlende Summe in der Tabelle.
Außerdem wurden die Kosten für die Gartenpflege und den Aufzug verdoppelt. Scheinbar nicht für alle Mietparteien. Der Mieter unter uns musste zwar auch einen Erhöhung für den Aufzug bezahlen, allerdings bei weitem nicht so viel wie wir.
Ist das zulässig?
6 Antworten
Es sieht so aus, dass die Abrechnung formell unwirksam ist. Eine Nachzahlung ist deshalb nicht fällig. Der Vermieter muss unabhängig vom Auszugsdatum über 12 Monate abrechnen. Hier mit dem Nutzungszeitraum 1.1. bis 31.10.2017.
Es kommen weitere Formfehler hinzu, die ebenso zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen. Das sind: Die Angabe der Gesamtkosten, der Umlageschlüssel ?
Die Abrechnung ist insgesamt deshalb nicht nachvollziehbar und deshalb unwirksam.
Bist du umgezogen oder hat nur der Vermieter gewechselt?
Der erste Absatz vom albatros dürfte hinfälli sein, denn Ihr seid ausgezogen, sodass eine Abrechnung über 12 Monate gar nicht möglich war.
Den zweiten Satz kann man ohne Einsicht in die Abrechnung so nicht beantworten.
Auf jeden Fall hast Du die Möglichkeit zur Einsichtnahme in alle der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege und bei der Gelegenheit kann Dir Dein Ex-Vermieter auch genau erklären, wie sich das so mit den einzelnen Posten verhält.
Wegen des Fehlens der Angabe der Gesamtkosten sowie Nichteinhaltung des Abrechnungszeitraumes von 12 Monaten ist die Abrechnung unwirksam, also quasi nicht erfolgt. Demzufolge ist eine Nachzahlung nicht fällig.
Der erste Absatz vom albatros dürfte hinfälli sein, denn Ihr seid ausgezogen, sodass eine Abrechnung über 12 Monate gar nicht möglich war.
Für das Haus / die WE bleibt es dabei, dass über 12 Monate abzurechnen ist mit dem unterjährigen Nutzungszeitraum für die Mietzeit Januar bis Oktober.
Ich verstehe das also richtig, dass die Abrechnung immer vom 01.01. - 31.12. zu erfolgen hat und dazu aufgeführt werden muss welche Kosten davon im Zeitraum von 01.01. - 31.10 waren!? Hier mal ein Bild meiner Abrechnung:https://c.gmx.net/@325227311454491947/34C74GjmSeOzB_f5g22iHQHQ Wie steht es denn um die kosten für den Aufzug? Die wurden von 2016 auf 2017 ohne Ankündigung verdoppelt. Ist das zulässig? Andere Mieter zahlen viel weniger.
falscher Link! https://c.gmx.net/@325227311454491947/34C74GjmSeOzB_f5g22iHQQ
Es fehlt die Angabe der Gesamtkosten (des 12monatigen Abrechnungszeitraumes) und die Benennung des Umlageschlüssels. Beides führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Sie ist damit nicht erfolgt. Die geforderte Nachzahlung nicht fällig.
Es fehlt darüber hinaus die Angabe des Abrechnungszeitraumes. Die Angabe allein des Nutzungszeitraumes reicht nicht.
Die Abrechnung ist deshalb insgesamt nicht nachvollziehbar.
Gegen eine formell unwirksame Abrechnung ist kein Einspruch erforderlich. Gebot heißt schweigen. Ab 2. Januar 19 die Abrechnung einfordern. Auf diese hast du Anspruch (der verjährt nach drei Jahren). Allerdings muss diese dann formgerecht erfolgen. Eine Nachzahlung ist wegen Verfristung nicht mehr fällig.
hier scheint etwas mit den Links nicht zu klappen. Bitte das letzte "Q" entfernen.
Also wäre dein Tipp: Füße still halten bis 2019!? Ich denke so lange werden die nicht warten.
Ja, und abwarten. Der Rechtsstatus ist klar, keine (wirksame) Abrechnung. Zu gegebener Zeit den Vermieter (möglichst erst im neuen Jahr) aufklären (aus taktischen Gründen).
Die Verdoppelung der Aufzugkostn spielt doch erst mal überhaupt keine Rolle, die Abrechnung ist faktisch rechtlich gesehen nicht erfolgt.
Der Vermieter muss euch Einsicht in alle Unterlagen zur Berechnung gewähren.
Die Abrechnung ist formell unwirksam. Einsichtnahme also derzeit irrelevant.
Es wäre hilfreich, wen du ein Bild deiner Nebenkostenabrechnung zeigst. Wenn man diese vor sich sieht, kann man besser helfen.
Du schreibst also, die einzelnen Zeilen bzw. Kostenpositionen kannst du nicht nachrechnen, weil dort nur dein Anteil steht ohne Gesamtbetrag usw. Das man die Abrechnung formell unwirksam, das bedeutet, es ist so ähnlich, wie wenn du nie eine bekommen hättest.
Du solltest jetzt noch bis nächstes Jahr warten. Denn dann darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Und dann kannst du die Kaution voll zurück fordern.
Danke! ich hab ein Bild meiner Abrechnung hochgeladen. du kannst es dir gerne hier ansehen:https://c.gmx.net/@325227311454491947/34C74GjmSeOzB_f5g22iHQHQ Mein größtes Problem an der Sache ist, dass wir scheinbar in 10 Monaten mehr verbraucht haben als im Jahr zuvor. Wir können das nicht verstehen und auch nicht Nachvollziehen.
Danke für das Bild. Die Abrechnung ist wie schon gesagt formell unwirksam. Der Gesetzgeber schreibt für, dass die Gesamtbeträge des Jahres auch angegeben sein müssen, sodass du zumindest rechnerisch die Beträge nachrechnen kannst.
Ferner steht ein zu kurzer Abrechnungszeitraum drauf. Dieser muss immer 12 Monate umfassen. Davon zu unterscheiden ist der Nutzungszeitraum, der aufgrund von Auszug kürzer sein kann. Aber wie oben schon gesagt kannst du überhaupt nicht nachrechnen, ob die 10 Monate richtig berücksichtigt wurden.
Für die einzelnen Positionen müßtest du Belegeinsicht beim Vermieter nehmen. Aber dazu muss erst mal eine formell korrekte Abrechnung vorliegen. Bevor das nicht der Fall ist, brauchst du nichts machen. Mit dieser Abrechnung würde der Vermieter seine Forderung auch nicht bei Gericht durch bringen.
falscher Link! https://c.gmx.net/@325227311454491947/34C74GjmSeOzB_f5g22iHQQ
Irgendwie scheint das mit den Links hier schief zu laufen. bitte das letzte "Q" entfernen
... eine Nebenkostenabrechnung in der laufenden Periode über einen Zeitraum von nur 10 Monaten ist nicht ordnungsgemäß, auch eine Heizkostenabrechnung hat zwingend 12 Monate Zeitraum, so jedefalls der BGH.
Wende Dich an den Mieterschutzbund.
Danke. ich schau mal ob ich die nach dem Feiertag erreichen kann. Wie kann ich mir die Arbeit des Mieterschutzbundes vorstellen? ist das wie ein Anwalt oder reine Beratung?
Wozu? Der kostet einen Jahresmitgliedsbeitrag. Dort wird auch nur mitgeteilt, dass die Abrechnung unwirksam ist weil die Formvorschriften nicht eingehalten sind.
danke für deine Antwort. was kann ich denn jetzt da machen? Mein alter Vermieter hat einen Teil der Kaution einbehalten und will darauf nun noch eine weitere Nachzahlung. welche Möglichkeiten habe ich um nicht in Schwierigkeiten zu kommen Ich bin mit meiner Familie ausgezogen da der Platz etwas beengt war.