Nebenkostenabrechnung - Warum zahlt man das tatsächlich verbrauchte Heizöl + nochmal pauschal für das Warmwasser?

5 Antworten

Was die Vermieterin seit 20 Jahren falsch macht, muss deswegen nicht richtig sein.

1. Die Heizung erwärmt das Heizungswasser und das Brauchwasser. Dafür wird Heizöl eingekauft und verbrannt, was einen Gesamtverbrauch an Heizöl pro Jahr ergibt.

2. Der Energieverbrauch für die Beheizung jeder einzelnen Wohnung muss gemäß HKV mit geeigneten Messgeräten ermittelt werden. Keinesfalls darf man die gesamten Kosten des verbrauchten Heizöls in diesem Verhältnis auf die Wohnungen umlegen. Das wäre schon der erste Fehler.

3. Nach HKV sind 30 bis 50 % der reinen Heizkosten nach Wohnfläche zu verteilen. Nur der Rest nach Verbrauch. Ob 30 oder 50 % zu Grunde gelegt werden, kommt ein wenig auf das Haus an, aber hier ist der Vermieter in der Wahl des Prozentsatzes frei. Wurde hier schon der zweite Fehler gemacht?

4. Die Energie für die Warmwassererwärmung und damit das dafür verbrauchte Heizöl ist separat zu ermitteln. Seit 2013 sind dafür Wärmemengenzähler vorgeschrieben, die diesen Energiebedarf ermitteln sollen. Auf diesen Zähler kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, wenn es technisch nicht oder nur unter unverhältnismäßig großem Aufwand möglich wäre, einen solchen Zähler nachträglich zu montieren.

Gibt es keinen solchen Zähler aufgrund des Ausnahmetatbestands, rechnen die Abrechnungsfirmen nach einer bestimmten Formel aus, wieviel vom Gesamtheizölbedarf auf die Warmwasserbereitung entfällt. In der Regel ein Wert zwischen 20 und 25 %.

5. Die so ermittelten Energiekosten für Warmwasserbereitung werden entweder über Warmwasserzähler der einzelnen Wohnungen umgelegt oder, wenn es solche nicht gibt, nach m² Wohnfläche.

6. Die Energiekosten für Warmwasserbereitung werden natürlich von den Kosten des gesamten verbrauchten Heizöls abgezogen und der verbleibende Betrag wird dann gem. 3. auf die Wohnungen verteilt. Nur somit ist sicher gestellt, dass ein Teil des Heizöls nicht zweimal bezahlt wird.

Hier wohl der schlimmste Fehler! Als Mieter könnte man auch die letzte Abrechnung, wenn sie nicht länger als ein Jahr her ist, beanstanden und z. B. 15 % nachträglich abziehen (s. 8.)

7. Für den Wasserverbrauch gilt die Heizkostenverordnung nicht. Ohne eigene Wohnungszähler kann der Wasserverbrauch nach Wohnfläche umgelegt werden oder nach Personenzahl. Jedoch auch nicht einfach so, dass 40 m³ je Person und Jahr angenommen werden. Das wäre falsch und könnte nur dann akzeptiert werden, wenn auf diese Weise weniger Wasser-/Abwasserkosten umgelegt werden, als tatsächlich angefallen sind. Das halte ich jedoch für ziemlich unwahrscheinlich.

Angenommen, in Wohnung 1 leben 3 Personen und in Wohnung 2 sind 4 Personen. Wohnung 1 demnach 120 m³ und Wohnung 2 160 m³. Gesamt somit 280 m³. Was aber, wenn der gesamte Wassserverbrauch nur mit 250 m³ für das ganze Haus gemessen wurde? Streicht die Vermieterin dann auch einen zusätzlichen Gewinn ein? Dafür braucht es keine Verordnung, denn das wäre so auch schon nicht legal. Wenn die gesamten Betriebskosten nach Aufwand abgerechnet werden, dann dürfen auch nur die tatsächlich angefallenen Kosten umgelegt werden, nicht irgendwelche imaginären. (Z. B. auch Hausmeisterkosten, obwohl Vermieters das selbst machen und keinen Stunden- oder Tätigkeitsnachweis führen)

8. Beharrt die Vermieterin auf der falschen Abrechnung entgegen der Heizkostenverordnung, darf der Mieter pauschal 15 % der berechneten Heizkosten von sich aus kürzen. Das sollte eigentlich ausreichen, um die Vermieterin zu einer korrekten Abrechnung zu verleiten.

Das Heizöl wird aufgeteilt in Energieverbrauch Heizung + Energieverbrauch Warmwasser. Die Aufteilung erfolgt entweder über eine Formel, bei der der gesamte WW-Verbrauch zugrundegelegt wird oder über einen speziell dafür installierten WMZ. Wenn beides nicht vorhanden ist, kann man noch 32 kwh/qm Wohnfläche ansetzen.In der Praxis werden aber die Kosten des Heizöls aufgeteilt, nicht die Liter.Oder man verzichtet auf diese Trennung und verteilt das gesamte Wasser über die qm.

Wurde hier eine Wohnung oder ein EFH vermietet? Der Kaltwasserzähler des Hauses erfasst auch den Verbrauch des Warmwassers, während die Wärmemenge zum Erwärmen des Wasser durch die verbrauchte Ölmenge bezahlt wird. In einer Wohnung kann das schon anders aussehen.

Was ist denn im Mietvertrag zur Abrechnung der BK, speziell WW-Kosten, vereinbart?

Im Mietvertrag ist nichts besonderes vereinart.

Es handelt sich um ein MFH (2 Wohnungen). Bei Heizöl gibt es zwei Zähler, sodass der Vermieter exakt weißt, wieviel jede Wohnung verbraucht hat. 

Beim Wasserverbrauch sieht es anders aus. Da berechnet der Vermieter 40 m³ pro Person Pro Jahr. Das Warmwasser wird auch pauschal ermittelt (Info der Vermieterin). Das führt dazu, dass meine Bekannten dadurch zweimal Heizöl bezahlen. Die Vermieterin sagt, sie hat mehrere Wohnungen und sie macht es so seit 20 Jahren, es sei ihr gutes Recht. Sie hat sogar selber eingeräumt, dass ihre Mieter dadurch die gleiche Heizölmenge doppelt bezahlen.

Normalerweise sollte doch nur der Kaltwasserverbrauch in Rechnung gestellt werden, oder ? 

@laura72000

Wenn das Haus eine Ölheizung hat, dann gibt es dazu nur einen Tank, aus dem dem das Öl für die Heizung entnommen wird. Wenn 2 Heizkreise bestehen, dann kann nicht die verbrauchte Ölmenge jeder Mieterpartei gemessen werden sondern nur die verbrauchte Wärmemenge jedes Heizkreises. Die verbrauchte Wärmemenge kann dem Ölverbrauch zugeordnet werden. Vermutlich gibt es in jeder Wohnung einen Kaltwasserzähler. Damit wird aber nicht der Verbrauch des zu erwärmenden Wassers jeder Mieterpartei erfasst.

Somit gibt es eine Differenz zwischen Hauswasserverbrauch und der Summe des Kaltwasserverbrauches der beiden Mieterparteien. Diese Differenz kann bei einer derartigen Anordnung der Wasserzähler aber nicht exakt ermittelt werden, weil die Wohnungen keinen Warmwasserwärmemengenzähler haben.

Hier wird in der BK-Abrechnung gegen die Heizkostenverordnung verstoßen, auch wenn eine andere Konstellation der Wasserzähler vorliegen sollte. Die Abrechnung des Warmwasserverbrauches ist zu monieren, die Trennung der Mieterparteien ist zu verlangen, Kosten der Wassererwärmung sind exakt pro Mieterpartei zu erfassen.

Sollte es sich um die Abrechnung des Jahres 2016 handeln, wäre zu prüfen, ob gegen die Abrechnung 2015 noch Einspruch erhoben werden kann.

Auch nach 20 Jahren gebräuchlicher  HK-Abrechnung kann die Vermieterin nicht die Heizkostenverordnung außer Kraft setzen. 

bist du ganz sicher das es keinen Wärmemengenzähler gibt der den Verbrauch des warmen Wassers ermittelt???? So ist das nämlich richtig. Und der Verbrauch wird von dem Heizverbrauch abgezogen. Wieviele Wohnungen hat das Haus. Google auch mal Heizkostenverordnung, die muss eingehalten werden.

Hm....sehr unpräzise/unwissende Frage...Deine Bekannte soll sich unter Vorlage der Abrechnung bei einem Mieterschutzverein o.ä. beraten lassen

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