Mieter ausgezogen, Schlüssel steckt von außen, was ist zu beachten?

Zunächst sollte der Vermieter ein neues Schloss installieren lassen, damit niemand außer ihm die Wohnung betreten kann. Der Mieter hatte sicherlich mehrere Schlüssel zur Wohnung, meistens sind 2 Schlüssel zum Mietobjekt üblich.

Ansonsten muß er versuchen, die neue Anschrift der Mieter herauszufinden. Möglicherweise durch eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt. Die Miete ist bis zum Vertragsende fällig, gleichgültig, ob ein Schlüssel abgegeben wurde oder nicht. Eine offizielle Wohnungsrückgabe an den Vermieter hat nicht stattgefunden, was aber für das Vertragsende sowieso ohne Belang ist.

Sobald die neue Anschrift der ausgezogenen Mieter vorliegt, die Mietrückstände per Einschreiben mit Fristsetzung anmahnen und - sollte die Forderung nicht ausgeglichen werden - einen Mahnbescheid beantragen und eventuell anschließend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Worauf muß der Vermieter jetzt achten? 

Auf korrekte Vorgehensweise und das am Besten über einem Anwalt.

Auskunft über den Verbleib der Mieter gibt es bein Einwohnermeldeamt.

Der Bekannte hat das Haus ersteigert. Dein Bekannter hat den Mietvertrag gekündigt, vermutlich um selbst einziehen zu können. Dann ist doch alles wunderbar!

Jetzt im Januar ist das Haus leer. Der Schlüssel steckt von außen und es ist zumindest nachts sehr kalt. Die Miete wurde seit mehr als einem Monat nicht bezahlt. Zwei Mieten Rückstand = fristlose Kündigung.
Fristlose Kündigung bedeutet, die Mieter müssen sofort ausziehen und den Schlüssel übergeben. Da sie das schon getan haben, betrachte das Haus nun als zurück gegeben.

Zunächst also die fristlose Kündigung an die bekannte Adresse (= das Haus) zustellen. Am besten offen in einer wetterfesten Plastikhülle an der Haustür anbringen, sodass die Leute, falls sie doch mal wieder hier aufkreuzen, sofort sehen, was Sache ist.

Du musst in die Wohnung rein, um zumindest die Heizung zu kontrollieren. Dazu brauchst Du keine Polizei, aber ein neutraler Zeuge wäre schon gut. Dabei kannst Du die Gelegenheit nutzen, um alle Zählerstände zu notieren und am besten auch zu fotografieren und alles zu notieren, was nicht in Ordnung ist. Du kannst somit ein Übernahmeprotokoll erstellen und das vom Zeugen unterschreiben lassen. Eine Kopie davon könntest Du dann noch zu der "öffentlichen" Kündigung (s. o.) dazu hängen. Schließlich könntest Du noch ein weiteres Blatt machen, in dem Du den bisherigen Mieter bittest, seinen Müll noch raus zu räumen und sauber zu machen, sowie alle noch in seinem Besitz befindlichen Schlüssel zurück zu geben. Man könnte noch eine weitere gemeinsame Besichtigung vorschlagen. Mehr würde ich nicht verlangen.

Anschließend das Haus absperren und den Schlüssel mitnehmen. Dann würde ich zwei 2 Wochen lang abwarten, ob sich noch was tut. Sollte es noch zu einem gemeinsamen Termin kommen, würde ich das Protokoll entweder neu ausstellen, falls sich Änderungen ergeben haben, oder auf diesem Protokoll vermerken, dass damit das Mietverhältnis beendet ist und die rückständigen Mieten nachgezahlt werden, bzw. vom Mieter verursachte Schäden durch den Vermieter behoben werden und die Rechnung dafür an den Mieter geht.

Vermutlich wird sich nichts tun. Dann würde ich unter die ganze Sache einen Haken drunter setzen und die Renovierung in Angriff nehmen. Auch wenn noch Mieten offen sind oder Reparaturrechnungen, die eigentlich der Mieter zahlen müßte. Durch die Zwangsversteigerung gelangte man an ein Objekt, das sowieso voller Risiken war und diese Art der "Befreiung" vom Mieter ist noch die günstigste. Was wäre gewesen, wenn die Leute einfach nicht ausgezogen wären?

Auch wenn die Wohnung vorzeitig verlassen wird oder sogar zurückgegeben wurde, ob mit oder ohne Schlüsselübergavbe, schuldet der Mieter bis zum Ablauf des Mietverhältnisses die volle Bruttomiete. Nach Ende des Mietverhältnisses schuldet der Mieter weiter Miete, wenn er die Wohnung samt aller Schlüssel nicht zurückgegeben hat.

Die Adresse des Mieters kannst du beim Meldeamt erfahren. Nimm den Mietvertrag mit zum Nachweis des berechtigten Interesses.

Jetzt bei der gegebenen Sachlage prüfen, ob jemand sich in der Wohnung aufhält (mit Zeugen!), danach verschließen, Schlüssel bewahren und an die WET eine Nachricht heften, dass Schlüssel beim Vermieter ist.

Danach zunächst per Einwurfeinschreiben den Mieter zur Mietzahlung auffordern. Bringt das nix, Mahnbescheid beim AG beantragen, wenn erfolglos, klagen auf Zahlung.

Wenn man nicht die Polizei holen möchte, weil womöglich jemand unberechtigt drin ist, klingeln und abwarten. Wird nicht geöffnet, abschließen und Schlüssel abziehen. Zettel mit der Telefonnummer dranhängen und der Info "Schlüssel abgezogen".