Mehrfamilienhaus kaufen - ohne Eigenkapital
Hallo ihr Lieben,
mein Mann und ich sind auf eine sehr interessante Immobilie gestoßen und überlegen nun diese zu kaufen, allerdings besteht kein Eigenkapital. Eigentlich hatten wir geplant erst in einigen Jahren ein Haus zu kaufen, allerdings hat sich unsere berufliche Situation in den letzten Monaten gut entwickelt und deshalb wollen wir nun nicht lange warten (warum unnötig Miete zahlen?).
Zusammen verdienen wir etwa 3000€ Netto. Abzüglich sämtlicher Kosten (außer Miete, aber die würde beim Hauskauf ja wegfallen) hätten wir im Monat etwa genau die Hälfte des Geldes, also 1500€ für das zukünftige Haus zur Verfügung. Darin sollten natürlich sämtliche Kosten, die das Haus mit sich bringt, enthalten sein.
Nun liefe es natürlich auf eine Vollfinanzierung hinaus - da eben kein Eigenkapital zur Verfügung steht - bzw. wahrscheinlich sogar eine 110% Finanzierung. Bitte jetzt nicht laut aufschreien! Das Haus würde 200.000 Euro kosten.
Das Haus besteht aus 3 Wohnungen: 1. Erdgeschoss: 107qm² 2. Erdgeschoss: 86qm² 3. Obergeschoss: 167qm² (Eigenbedarf)
Die ersten beiden Wohnungen würden wir eben vermieten wollen. Da in der Region solche Wohnungen gerne gemietet werden, würden wir wohl schnell Mieter finden. Der ungefähre Mietspiegel liegt bei 4,5 - 5 Euro/qm². Ich habe einfach mal pessimistisch mit nur 4 Euro/qm² überschlagen und für Wohnung 1 etwa 400 Euro Kaltmiete und für Wohnung 2 etwa 320 Euro Kaltmiete veranschlagt. Das wären dann quasi 720 Euro mehr im Monat, die man für eventuelle Sondertilgungen des Kredites verwenden könnte (und natürlich für anfallende Reparaturen am Haus - an dem grundsätzlich erstmal nichts gemacht werden müsste).
Wir haben beide feste Vollzeit-Jobs und selbst wenn einer mal den Job verlieren sollte, wäre das mit den Mieteinnahmen abzufedern. Und sollte mal eine oder gar zwei Mieteinnahmen fehlen, dann wäre das wiederrum mit den Jobs alleine auch zu schaffen. Sollte mal beides wegfallen (was ich natürlich nicht hoffe), dann haben wir bis dahin sicherlich einiges an die Seite gelegt, um ein paar Monate über die Runden zu kommen.
Sehe ich das ganze realistisch? Werde morgen mit einem Finanzberater sprechen, der unser Objekt mehreren Banken vorstellen wird. Mal schauen, was die dazu sagen. Aber normalerweise sehe ich persönlich da kein Problem (kenne mich damit natürlich aber auch nicht aus, wäre schließlich mein erster Hauskauf).
Liebe Grüße, aphrodite
2 Antworten
Nein, das siehst Du nicht realistisch http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilienkredite-der-weg-zum-eigenen-haus-wird-verbaut/13708746.html
Abgesehen davon, dass ihr eine 110% Finanzierung nicht überstehen würdet.
Letztlich besteht eine Finanzierung aus Tilgung + Zinsen, sowie einer Laufzeit.
Der Beleihungswert ist nicht identisch mit Dem Kaupreis, sondern etwa 60% davon.
Der Rest steht oben im Artikel.
Hallo aphrodite987,
Es freut mich, dass Ihr in dem 3-Familienhaus eine für Euch interessante Immobilie gefunden habt.
Grundsätzlich besteht natürlich die Möglichkeit auch für Finanzierungen ohne Eigenkapital Bankenpartner zu finden. Allerdings ist hier der Partnerkreis deutlich kleiner, als wenn man die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen kann.
Da Ihr zusätzlich noch einen Teil des Hauses vermieten werdet, könnt Ihr davon ausgehen, dass Banken in der Regel vom schlimmsten Fall ausgehen werden. D.h. in Eurem Fall, dass beide zu vermietende Wohnungen leer stehen. Ich würde Euch deshalb raten, Eure Finanzierung nicht zu knapp zu kalkulieren, damit Ihr notfalls die Finanzierung auch ohne Mieteinnahmen problemlos bedienen könnt. Letztendlich wartet doch einfach das Gespräch mit dem Finanzberater ab, das ist sicher die beste Lösung, denn der kann Euch dann konkrete Auskünfte geben.
Ich wünsche Euch viel Erfolg und hoffe Euch ein wenig weitergeholfen zu haben.
Viele Grüße Annette, Interhyp AG
Das sehe ich auch so.
Ich würde sogar noch einen Schritt weiter gehen: da ihr weniger als die Hälfte der Gesamtwohnfläche selber nutzen wollt, kann es euch passieren, dass die Bank euch als Kapitalanleger einstuft, was die Finanzierung wesentlich erschwert. Gerade bei Finanzierungen ohne Eigenkapital.
Deshalb solltet Ihr erstmal nicht von der Vermietung ausgehen, auch wenn ihr das später vorhabt. Das kann Euch einige Schwierigkeiten bei den Banken ersparen.
Sucht einfach mal bei Google unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital, dort gibt es interessante Informationen zu diesem Thema.
Viel Erfolg!