Kellerraum als Wohnraum -> Auswirkungen auf Nebenkosten
Guten Tag,
kurze Schilderung: Wir wohnen zur Miete mit einer weiteren Mietparte in einem 2-Familienhaus, andere Mietpartei im EG, wir 1.OG+DG (Maisonette). Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für 2011 hatte ich bereits bestätigt und bekam eine Woche später eine "geänderte BNK-Abrechnung" zugesandt. Hintergrund: Die andere Mietpartei hat anwaltlich durchgesetzt, dass im Kellergeschoß befindliche Räumlichkeiten (zwei ausschließlich durch sie genutzte, seperat zugängliche, hintereinander liegende Räume, ein Hobbyraum und ein Gästezimmer), nicht mehr als Wohnraum auf ihrer Abrechnung aufgeführt werden. Diese beiden Räume sind ihrer Nutzung nach also eindeutig der Wohnung im EG zuzuordnen, was baulich durch die vorherigen Eigentümer (war zuvor eine Eigentumswohnung) auch so konzepiert ist. Heizung, Strom und Wasser läuft über die Zähler der Wohnung im EG.
Folgender Umstand ergibt sich nun aber: Durch das Herausrechnen der Kellerräume aus der Gesamtwohnfläche im Haus (vorher gesamt 240 m² - andere Mietpartei 121 m² - und wir 119 m², zu jetzt gesamt 214 m² - andere Mietpartei 95 m² - und wir 119 m²) haben wir plötzlich finanzielle Nachteile bei der zurückliegenden Abrechnungsperiode (geringere Rückerstattung) wie auch in der Zukunft (höhere monatl. NK). Alle Kosten die sich über den Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche errechnen, haben sich für uns erhöht.
Frage dazu: Muss ich das so akzeptieren oder habe ich Möglichkeiten des Rechts auf meiner Seite?
Dank im Voraus Herr Ahnungslos
4 Antworten
Da nach Mietrecht Betriebsebenkosten nur auf Wohn- und nicht auf Nutzflächen umgelegt werden dürfen (sofern nicht explizit im MV ein anderer Umlageschlüssel vereinbart wurde), erhöht die Verringerung der anrechenbaren Gesamtwohnfläche des Objektes logischerweise die Kosten pro m² Wohnfläche. Da dürfte der VM im Recht sein; allenfalls wäre zu prüfen, ob dies nachträglich für die bereits abgerechnete Periode noch möglich ist. § 556 Abs. 3 BGB steht dem eigentlich entgegen, da ein Kellerraum kein Wohnraum sein kann und der Fehler somit beim VM liegt.
Die WoFlV dürfte hier - wie in den meisten diesbezüglichen Streitfällen - wenig Erhellendes aussagen. Was letztlich zählt ist die Baugenehmigung und vor allem, ob die Räume im KG den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung an Aufenthaltsräume genügt. Meistens ist das nicht der Fall.
Nun, Du kannst natürlich Deinerseits darauf klagen, dass diese Räume in Deiner Abrechnung mit berücksichtigt werden müssen. Dann muss der Vermieter für beide Mietparteien ggf. zwei komplett unterschiedliche Abrechnungen machen und die Differenz der Nebenkosten, die er dann von keinem der beiden Mieter bezahlt bekommt, eben selbst tragen. Inwieweit das Aussicht auf Erfolg hat, kann ich nicht sagen...
Meine Version (ich bin kein Jurist aber Mieter):
Die Mietnebenkosten ergeben sich aus "beheizbaren Flächen". Sind diese Räume durch Zentralheizung beheizt, so sind sie auch dazu zu zählen, da sie die Gemeinkosten belasten. Werden alle Verbraucher im Keller ausschließlich über die andere Wohnung gespeist (z.B. Gasetagenheizung), so hat eigentlich jeder seinen Anteil der Kosten bereits getragen. Gleiches gilt für Strom und Wasserzähler. Sind diese Zähler nicht auf die Nutzer aufgeteilt, so erfolgt i.d.R. die Abrechnung über qm oder Personenzahl.
Die Mietnebenkosten ergeben sich aus "beheizbaren Flächen".
Nein. Sie ergeben sich aus dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel. Ist dieser nicht explizit festgelegt, berechnen sie sich aus dem Verhältnis von Wohnfläche zur Gesamtmietfläche. Genau deswegen hat die andere Mietpartei im genannten Fall feststellen lassen, dass es sich bei den zusätzlichen Räumen eben nicht um Wohnräume handelt.
Hallo,
Dank für die schnelle Antwort.
Es gibt im Haus eine Zetralheizung mit Wärmemengenzählern für jede Partei, Hausstromzähler und jeweils Stromzähler für jede Mietpartei. Da die Heizkostenabrechnung 70% nach Verbrauch und 30% nach Wohnfläche erfolgt, haben sich für uns nuhmehr auch die Heizkosten erhöht, zurückliegend wie auch zukünftig. Ebenso wie Warmwasser, Hausstrom, Haussachversicherung, Strassenreinigung und Abwasser.
Dank und Gruß
wenn diese 2 Zimmer vorher als Einliegerwohnung geplant waren, dürften sie auch als Wohnräume gelten. Wenn die Räume darüber hinaus auch beheizt werden, erst Recht.
Und "anwaltlich" durchgesetzt heißt nicht "gerichtlich".
Interessant wäre zu wissen ob diese Räume im MV als Wohnräume mit vermietet sind.
Ich würde mich an deiner Stelle selbst anwaltlich beraten lassen, denn warum solltest du für andere Mieter Heizung etc. mitzahlen?
Wie sieht es denn mit Strom aus? Über welchen Zähler laufen beide Räume?
Hallo,
Dank für Deine Antwort.
Im Mietvertrag sind die beiden Räume nicht zur Wohnfläche dazugerechnet. Oder nicht mehr, denn dazu gab es zurückliegend bereits Diskussion mit dem Vermieter. An der Nutzung änderte sich allerdings nichts. Strom, Heizung und Wasser werden über die Zähler der EG-Wohnung gezählt und abgerechnet. Nur, wie oben schon mal geschrieben, über die Umlage 30% nach Wohnfläche, stellen wir uns jetzt finanziell schlechter. Dabei geht es nicht um Unsummen - jedoch ums Prinzip.
Die Wohnungsverwaltung, welche das Haus verwaltet, hat signalisiert, dass sie keine Änderungen an der uns zugegangenen Abrechnung vornehmen werden wird, da diese "rechtlich sauber" sei.
Mein Vorschlag, die nicht gerecht umzulegenden Kosten durch den Vermieter tragen zu lassen, wurde abgelehnt mit dem Verweis, dass dies durch den Vermieter finanziell nicht "geschultert" werden kann.
Demnächst steht ein Termin beim Anwalt an.
Dank und Gruß Herr A(h)nungslos
wenn diese 2 Zimmer vorher als Einliegerwohnung geplant waren, dürften sie auch als Wohnräume gelten
Von Einliegerwohnung ist hier aber nirgends die Rede. Es handelte sich lt. Aussage des OP um eine Eigentumswohnung, die zuvor wohl durch den Eigentümer selbst bewohnt wurde. Der konnte die Räume natürlich gerne nach Belieben nutzen. Aber bei Vermietung zählt eben nur als Wohnfläche, was gemäß LBO auch als Aufenthaltsraum zulässig ist. Und genau das dürfte hier das Problem sein: erfüllen diese Räume die Bedingungen nicht, dürfen sie auch nicht zur Wohnfläche hinzugezählt werden.
Die Frage ist, inwiefern diese Räume gem. WoflV nicht doch zur Wohnfläche gehören und dieses Urteil mal wieder schlicht falsch ist. Immerhin sollten diese Räume mal einen eigene Wohnung sein, und keine Kellerräume, und somit den Anforderungen aus § 1 Abs. 1 WoflV genügen...