Graffitibeseitigung als Betriebskosten umlagefähig?
Hallo liebe Community.
Ich habe mich jetzt schon bei google dumm und dämlich gesucht, habe aber überall unterschiedliche Aussagen gefunden. Mir ist auch klar, dass ich hier keine juristische Beratung erwarten kann und dennoch versuche ich mein Glück.
Hatte vor Kurzem ein Schreiben im Briefkasten mit folgendem Wortlaut: [...]Um die Gebäudeansicht und damit das optische Erscheinungsbild des Wohnobjektes zu erhalten, hat sich der Eigentümer dazu entschlossen, mit einer Fachfirma eine Rahmenverienbarung zur regelmäßigen Graffitibeseitigung einzugehen.
Nach Rechtsprechung des BGH sind diese Kosten als Betriebskostenart als umlagefähig vereinbart Wir möchten Sie daher davon in Kenntnis setzen, dass diese Kosten ab sofort als Betreibskosten abgerechnet werden[...]
Nun habe ich wie bereits gesagt, unterschiedliche Informationen ergoogelt. Die einen sagen, das ist zulässig, die anderen, das sei nicht drin. Ich zitiere: "Kostenumlage: Vermieter könnten versucht sein, die Kosten für die Graffiti-Beseitigung per Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umzulegen. Nach der Betriebskostenverordnung sind Kosten für "Gebäudereinigung" umlagefähig (Paragraf 2 Nr. 9 BetrKV). Nach überwiegender Juristen-Meinung lassen sich Graffiti-Beseitigungskosten aber nicht darunter fassen. Es handele sich dem Typ nach um Instandhaltungskosten, die nicht umgelegt werden dürfen. Entsprechend hat das Amtsgericht Köln entschieden (Az.: 222 C 120/99)."
Hat jemand schon Erfahrung gemacht damit? Weiß jemand Bescheid? Ich würde ein Schreiben dagegen verfassen, aber es lohnt sich doch sicher nicht, einen Anwalt einzuschalten oder doch?
Ich bin ratlos, aber vor allem nicht bereit, dafür zu blechen!! Sollen sie doch die Graffiti dran lassen, juckt mich nicht -.-
5 Antworten
Verunstaltungen der Hausfassaden durch Graffiti können als Sachbeschädigung strafrechtlich verfolgt werden und zum Schadensersatz gegen den Verursacher zivilrechtlich, wenn dem Vermieter der Verursacher namentlich bekannt wurde. Die hier in Aussicht gestellte Rahmenvereinbarung zur Graffitibeseitigung geht voll zu Lasten des Vermieters, weil die Vereinbarungen zu den jährlich abzurechnenden Betriebskosten im Mietvertrag diese Kostenstelle wahrscheinlich nicht ausweisen. In den Reinigungskosten, falls vertraglich vereinbart, können Sachbeschädigungen nicht dargestellt werden. Es werden stets Instandhaltungen bleiben. Versicherungen gegen Graffitischäden sind nicht in den Immobilienversicherungen enthalten und müssten separat abgeschlossen werden. Damit sind diese nicht umlagefähig.
Entscheidend ist die Einordnung der Graffitis: Verschmutzung der Fassade oder Sachbeschädigung. Siehe Beitrag von Gaukler. Hier wird auf regelmäßig wieder kehrende Reinigungskosten (wie Sperrmüllbeseitigungskosten) abgestellt. Aber das setzt voraus, dass die Reinigung der Allgemeinflächen der Mietsache vermittels Dritter im Mietvertrag einvernehmlich vereinbart wurde. Ob die Fassade nun tatsächlich zu den Allgemeinflächen gehört, ist wohl in der angebotenen Gerichtssache eine richterliche Einzelfallentscheidung.
Nach Rechtsprechung des BGH sind diese Kosten als Betriebskostenart als umlagefähig vereinbart Wir möchten Sie daher davon in Kenntnis setzen, dass diese Kosten ab sofort als Betreibskosten abgerechnet werden[...]
Dann soll der Vermieter dir doch Mal das Aktenzeichen des BGH-Urteils zukommen lassen.
Hallo - vorraus - ich hab´ keine juristische Ahnung (anderer Weltraum).
Warum nicht mit seinen eigenen Waffen schlagen?
optische Erscheinungsbild des Wohnobjektes zu erhalten
löst Kosten aus.
...kann ein Mietmangel vorliegen, der zur Mietminderung berechtigt. Laut Gericht machte das Haus infolge der Farbschmierereien einen "verunstalteten und verwahrlosten Eindruck". Die Tatsache, dass der Vermieter Graffiti nicht verhindern kann, spielte dabei keine Rolle. Er musste die Sprüherei entfernen lassen (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006, Az. 233 C 47/06).
Mindere doch die Miete (selbstv. mit Juristen zu klären).
Was den Vermieter stört - stört auch Dich. Dann ist es ggf. ein Nullsummenspiel.
Nur ´mal so als Diskussionsbeitrag. Gruß
Nach der Definition der Betriebskostenverordnung sind das keine Betriebskosten. Selbst wenn sie es wären, müsste deren Umlage mietvertraglich vereinbart sein um vom Mieter die Kosten reinzuholen. Einseitig kann das nicht geändert werden.
Doch das ist umlagefähig, wurde jedenfalls so auch hier vom AG so bestätigt.
Ein Vermieter kann die Kosten für eine Beseitigung von Graffiti auf die Mieter umlegen, wenn sie regelmäßig anfallen und damit nur eine Verschmutzung beseitigt wird (AG Berlin (Mitte), Entsch.v. 27. Juli 2007 - 11 C 35/07).
Auch Kosten für Sonderreinigungen seien umlagefähig, wenn sie laufend erforderlich sind und der Verursacher nicht feststellbar ist.
Mehr hierzu bei: http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/a-183.htm#ixzz29jqkMFDW
Jedes ander AG kann dazu genau das Gegenteil urteilen! Solcherlei AG-Urteile sind immer Einzelfallentscheidungen und deshalb nicht maßgebend wie Z.B. BGH-Urteile.
Mh. Klingt toll (:. Woher weißt du das, warst du selber schon in der Situation?