Umlageausfallwagnis bei Mietminderung?
Bei preisgebundenem Wohnraum (=Sozialwohnung) kann vom Vermieter 2% als sog. Umlageausfallwagnis bei der Betriebskostenabrechnung draufgehauen werden. Soweit, so gut, die rechtliche Grundlage (II. BV, NMV) ist klar.
Wenn man jetzt die Miete gemindert hat, gilt das bekanntlich für die Bruttomiete, also anteilig für die warmen Betriebskosten.
Wie berechnet man das jetzt eurer Meinung/Erfahrung nach? Zieht man erst von den fälligen Beträgen die Mietminderung ab und berechnet danach für den Rest der Betriebskosten das Umlageausfallwagnis?
Gegensicht wäre: Das Umlageausfallwagnis berechnet sich nach den tatsächlichen Betriebskosten, also wird erst auf den Normalbetrag angesetzt, und erst danach greift die Mietminderung, also inkl. Wagnisrechnung, und die dann auch gemindert.
Das ist keine blöde Frage, falls irgendjemand das gleich wieder schreit. Die Rechnungsbeträge können nämlich sehr unterschiedlich sein, und vor allem relevant für Leute, die wenig Geld haben.
Cheers, und Vive la France!
1 Antwort
Die Mietminderung kommt mit dem Umlageausfallwagnis gar nicht in Berührung und beeinflussen sich nicht. Das sind 2 verschiedene Dinge.
Grund ist, dass das Umlageausfallwagnis erst zum Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung ins Spiel kommt. Erst dann wird sie ja berechnet mit 2% der Betriebskosten. Die Mietminderung ziehst du aber ja vom Bruttobetrag ab, zu einem Zeitpunkt, wo noch gar nicht bekannt ist, wie hoch die tatsächlichen Betriebskosten und somit die 2% sein werden.
Wenn du also 5% Mietminderung geltend machen willst, dann ziehst du die 5% von der Bruttomiete ab bei der Überweisung, und damit hat es sich.
Die Berechnung der Betriebskosten und daraus folgend die 2% Umlageausfallwagnis berechnen sich erst mal ganz normal, als wenn es keine Mietminderung gegeben hätte.
Die Mietminderung kommt dann erst bei der Anrechnung der Vorauszahlung ins Spiel. Also Beispiel: Der Mieter hätte normal 100€ Vorauszahlung zu leisten, also 1200€ im Jahr. Völlig egal, wieviel er aufgrund der Mietminderung tatsächlich gezahlt hat, es werden ihm beim Abzug der Vorauszahlung in der NK Abrechnung trotzdem die 1200€ angerechnet, nicht das was er tatsächlich bezahlt hat.
Genau da liegt ja das Problem ... es ist so schwierig, das zu formulieren und in meiner Frage auch nicht gut gelungen.
Denn: Die Betriebskostenabrechnung und auf deren Basis das folgende Umlageausfallwagnis bemisst sich nach den tatsächlichen Betriebskosten. Auf die tatsächlichen Betriebskosten berechnet sich das in Rechnung zu stellende Umlageausfallwagnis.
Oder geht es andersherum: Diese tatsächlichen Betriebskosten sind nun anteilig gemindert, also mindert sich auch das Umlageausfallwagnis, da die Betriebskosten ja geringer sind.
Es ist durchaus eine nicht unerhebliche Differenz in der jeweiligen Rechnung .... und selbst wenn es nur um Dreimarkfünfzig geht