Gebäude mit Bestandsschutz, was darf ich ändern?
Hallo Leute,
wir überlegen uns ein Haus zu kaufen. Das Haus wäre bei heutiger Rechtslage nicht mehr genehmigungsfähig, es besteht Bestandsschutz.
Es handelt sich um einen kleinen alten Bauernhof der sich mittlerweile allerdings fast in Innenstadtlage befindet. Das Haus müsste eigentlich komplett eingestampft werden. Um das Haus für uns halbwegs nutzbar zu machen müssten auf jeden Fall größere Fenster her, wenn möglich auch Dachflächenfenster. Jetzt ist die Frage, ob auch schon die Änderung der Fenster den Bestandsschutz aufheben würde.
Wir freuen uns über hilfreiche Antworten.
5 Antworten
Nein, die Fenster betrifft das nicht, solange die Grenzabstände/Abstandsflächen eingehalten werden. Bei denen wird es nur kritisch, wenn der Denkmalschutz seine Pfoten drin hat. Innen könnt ihr umbauen, solange ihr die Aussenwände stehen lasst. Bei den Dachflächenfenster auf den Abstand zum Nachbar achten. Meist ist das 1,50 m. Die Vorschriften von eurem Bundesland müssen beachtet werden.
Wenn Ihr kaufen wollt, dann wollt Ihr ja wahrscheinlich lange Zeit drin bleiben?
Das wäre aber doof, wenn die Regeln dauerhaft streng bleiben.
Bei uns in Bayern können Fenster und Türen in beliebiger Zahl neu geschaffen werden, oder verändert werden. Bei Dachfenstern gilt oftmals die Ortssatzung. Es kommt also ganz entscheidend auf das Bundesland an!!!
"Baurechtlicher Bestandschutz" besteht nur für genehmigte Bauteile. Den Bestandsschutz muss der Eigentümer nachweisen; d.h. wenn Du keine Baugenehmigung hast kannst Du ihn nur nachweisen, wenn Du belegen kannst, dass das Haus zum Zeitpunkt seiner Errichtung dem damals geltenden Baurecht entsprach. Für Gebäude, die vor 1870 errichtet wurden, wird die Bauaufsicht dies in der Regel annehmen.
Der Bestandsschutz wird nach der Rechtsprechung dann aufgehoben, wenn ein akuter Gefahrenzustand besteht. Das ist z.B. bei Einsturzgefahr oder fehlendem "zweiten Rettungsweg" der Fall.
Wenn Bestandsschutz besteht müssen alle neuen Bauteile dem heutigen Baurecht entsprechen. Eine Vergrößerung der Fenster bzw. der Einbau von Dachflächenfenstern ist somit nur dann möglich, wenn die Wand nicht innerhalb der Abstandsfläche liegt, der Denkmalschutz keine Bedenken hat, die Statik nachgewiesen wird und die Nutzung der Räume hinter den Fenstern baurechtlich zulässig ist.
Zu den vielfältigen Problemen kann Dir niemand ohne Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten eine verbindliche und fachgerechte Antwort geben. Patentrezepte und "Schwarz-Weiß-Lösungen" gibt es nicht. Fest steht, dass in den Bau- und Denkmalschutzgesetzen für diese Fälle Lösungsmöglichkeiten aufgezeichnet sind, ob diese aber überhaupt und in welchem Umfang und mit welchen Ergebnissen in Deinem Fall greifen und angewandt werden können kann nur ein nach Landesbauordnung lizensierter Fachmann vor Ort beurteilen.
Die Beiträge von seehausen und Pharao weisen in die richtige Richtung. Zu empfehlen ist eine Bauvoranfrage an die zuständige Bauaufsichtsbehörde über die gewünschten baulichen Veränderungen, am besten durch einen Architekten. Wird diese positiv beschieden, habt ihr einen Rechtsanspruch auf die Genehmigung.
Danke für deine Hilfe. Bei dem Haus ist es so, dass zu drei Seiten die Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Heisst dies nun das ich bei diesen Außenwänden an den Fenstern nichts ändern darf?