Brandschutzwand am Nebengebäude / Reihenhaus
Ich habe im Dezember ein altes Haus gekauft ( Bj 1905 ). Es ist ein Reihenhaus zwischen zwei Gebäuden. Ein Nebengebäude wurde 1965 an mein Haus angebaut. Es steht auch zum Verkauf und ich habe ein Vorkaufsrecht. Nun habe ich festgestellt, dass das Haus keine eigene Trennwand hat zu meinem Haus hin. Mir ist bekannt, dass es eigentlich eine sogenannte Brandschutzwand haben müsste. War das 1965 noch nicht so? Wie sieht es versicherungsmäßig aus, wenn das Nachbargebäude brennen würde und die Flammen würden dadurch auf mein Haus übergreifen. Jemand sagte mir gestern, es wäre alles kein Problem - es hätte Bestandsschutz, da es damals so genehmigt wurde. Ich kann das so nicht glauben, für mich ist dieses Haus dadurch erheblich im Wert gesunken wenn nicht sogar unverkäuflich. Ich bitte um Meinungen, bzw um rechtliche Fakten. Danke!
3 Antworten
Massgebend ist das Baujahr; in 1905 waren Brandwände im Grundsatz auch schon vorgeschrieben. Ob in dem konkreten Fall aber ein Verstoss gegen Baurecht besteht kann man nur anhand der alten Baugenehmigung oder den damals gültigen Bauvorschriften prüfen.
Beim Umbau in 1965 wurde offenbar von "baurechtlichem Bestandsschutz" ausgegangen und keine zusätzlichen Brandschutzanforderungen gestellt.
Bei Neubauten heute brauchen Brandwände nur errichtet werden, wenn das gesamte Gebäude länger als 40m ist; zwischen Reihenhäusern reichen zwei getrennte Wände mit der Feuerwiderstandsklasse F 90.
Als Nachbar hat man in diesem Fall bei Bestandsschutz und dem geringen Gefahrenpotential keine Ansprüche.
Diese Grundsätze werden auch von den Versicherungen anerkannt. Für die wird es erst problematisch, wenn man durch Umbauten den genehmigten Zustand verschlechtert und Umbauten nicht gemeldet hat.
Empfehlung: Bei Gemeinde und Bauaufsicht nachfragen, ob dort noch Bauakten von 1905 archiviert sind; das ist manchmal der Fall. Dann kann man auch noch nach der in 1905 gültigen Bauordnung prüfen; das muss aber ein Fachmann machen, der Geld kostet.
Dann dürfte es kein Problem sein, festzustellen, ob in 1905 eine Brandwand gefordert wurde und ob für den Anbau in 1965 eine Brandwand gefordert wurde. In beiden Fällen waren Brandwände nach den seinerezeit gültigen Vorschriften vorgeschrieben; es kann aber sein, dass davon abgewichen wurde; massgeblich ist immer die Baugenehmigung.
Wenn von der Baugenehmigung abgewichen wurde besteht kein baurechtlicher Bestandsschutz. Das Vorhaben ist dann wie ein Schwarzbau zu behandeln, d.h. ein Eingreifen der Bauaufsicht liegt in deren Ermessen. Das Ermessen geht gegen Null, wenn ein Gefahrenzustand besteht. Ob aus objektiver Sicht ein Gefahrenzustand besteht, entscheidet zunächst die Bauaufsicht; die betroffenen können aber diese Entscheidung vom Verwaltungsgericht überprüfen lassen.
Also alles sehr umständlich!
Danke für diese Antwort. Man sollte also äusserst vorsichtig sein mit dem Kauf dieser Immobilie. Mein Gebäude von 1904 hat ja eine 36,5er Wand und stand ja schon 60 Jahre vorher. Aber das Gebäude von 1965 hätte so nicht gebaut werden dürfen
Mein Ausdruck "Nebengebäude war irreführend. Ich meinte natürlich das Nachbarhaus. Sorry !
Von dem Nachbargebäude habe ich ein 70 - Seitiges Gutachten von 2008. Erstellt von einem Dipl Ing und Sachverständigen. Ich war der Meinung eine nichtvorhandene Brandwand hätte wenigstens vermerkt gehört. Ich denke ich rufe ihn einfach mal an.
Es kommt darauf van, was das für ein Gutachten ist. Ein Wertgutachten muss nicht auf Brandwände und Verstöße gegen Bauvorschriften eingehen!
ok, das ist dann klar.Aber eines noch einmal. ES HANDELT SICH NICHT UM EINEN ANBAU. Mein Haus ist ein 3 Familienhaus und Bauj 1904 und daran gebaut ein 1 Familienhaus mit eigener Hausnummer. Kein Anbau. Und dieses Haus stösst an mein Haus OHNE eigene Brandwand
Das heißt: es ist angebaut. Baurechtlich ist das ein Doppelhaus, wenn eine Grenze dazwiuschen ist. Wenn nicht, sind das zwei aneinandergebute Gebäude, die nicht durch Brandwände getrennt werden brauchen, wenn die Länge insgesamt nicht mehr als 40m beträgt. Aber Wohnungstrennwände müssen immer vorhanden sein, die den Anforderungen der Landesbauordnung an Schall- und Brandschutz genügen.
Es war bis in die 70er Jahre üblich, daß bei Reihenhäusern und Doppelhäusern nur eine gemeinsame Brandwand auf der Grenze errichtet wurde.
Das ist aus Brandschutzgründen auch völlig ausreichend. 1x F90 reicht schließlich. Der Nachteil ist nur, daß die Gebäudeteile nicht völlig autark sind und der gegenüber heute schlechte Schallschutz. Die halbe Wand sollte beim jeweiligen Nachbarn als Baulast eingetragen sein.
Wenn so ein Gebäudeteil abgerissen würde, muß man dem Nachbarn die Wand lassen (logisch) und muß beim Neubau eine zweite Wand daneben errichten.
Ziemlich merkwürdig finde ich, daß ein nachträglich angebautes Haus scheinbar deine Grenzwand statisch nutzen soll, denn zwischen 2 Gebäudeteilen mit selbständiger Gründung ist eine Gebäude-Dehnungsfuge anzuordnen. Bist du dir mit deinen Annahmen wirklich sicher ? Das sollte lieber ein Fachmann ansehen.
Jedenfalls verstehe ich nicht, warum das Haus dadurch unverkäuflich sein soll ? Geht es dir im Wesentlichen darum den Preis drücken zu können ?
Früher war das oft so, dass der anbauende Nachbar die Giebelwand des bestehenden Hauses mitbenutzen durfte, wenn der Eigentümer eingewilligt hat. Heute ist das anders. Zwischen 2 Häusern muss jeweils eine F 90 Wand (90 Minuten feuersicher) sein. Eine F 90 Wand erreicht man schon ab 17,5 cm starken Bimswänden. Da aber früher zu der Zeit hauptsächlich Bruchsteine verwendet worden sind, die oft mehr als 30 cm Stärke haben, würde ich mir an deiner Stelle keine Gedanken machen über den Brandschutz. Ich gehe davon aus, dass Du eine Gebäudeversicherung hast und - falls es dich beruhigt: Ich habe auch ein haus von 1904 mit einem angebauten Nachbar, der meine Giebelwand mitbenutzt und ich schlafe hervorragend dabei.
Da ich das Gebäude aber vielleicht kaufen werde, war mein Gedanke auch, ob der Preis dadurch zu reduzieren wäre. Es wurde auf 155000 Euro geschätzt. Ich habe ein 70 - Seitiges Wertgutchten für das Haus und dieses Detail ist auch gar nicht erwähnt.
Ich mache auch Wertschätzungen und ich würde den Preis wegen diesem Umstand nicht reduzieren. Die Bauweise war früher so. Der Käufer bekommt für 155.000,- ein über 100-Jahre altes Haus - und keinen Neubau!
Moment - das angebaute Haus ist von 1965. Mein Haus ist von 1905 und war erheblich günstiger. Wenn auch im gesamten viel massiver. Es geht um das angebaute Haus Bj 1965 welches keine Brandwand hat. Was soll der Vergleich mit dem Neubau??? Ich fragte doch nur wie es rechtlich aussieht - ob 1965 da andere Gesetze galten im Baurecht. ich bin übrigens Maurermeister und kann eine Bausubstanz auch etwas abschätzen :-)
Es wurde 1965 also kein Umbau gemacht. Es wurde ein neues Gebäude an mein Haus erstellt mit eigener Hausnummer etc. Mein Ausdruck "Nebengebäude" war so falsch - sorry. Ich meinte mit Nebengebäude das Nachbarhaus. Jetzt sieht die Sache wieder anders aus - oder??
Ich würde es auf alle Fälle kaufen und die Grundstücke vereinigen, dann braucht man keine Brandwand mehr!
Ich war zwar 1965 schon hier :-) aber ob es zu der Zeit bereits die Brandschutzvorschriften gab, weiß ich nicht. Falls ja, dann siehts natürlich anders aus. Dann ist es eine Wertminderung, falls der Nachbar eine Brandwand hätte errichten müssen, die jetzt nicht existiert. Einfach mal beim entsprechenden Bauamt nachhören. Aber ich denke, 1965 gab s das schon und dann wäre es natürlich ein Mangel der sich wertmindernd auswirkt.
So schlicht wie pharao61 meint ist die Rechtslage nicht!
kein Umbau 1965. Es wurde ein Haus an meines gebaut. Vollkommen seperat mit eigener Hausnummer. Um dieses Wohnhaus neben meinem geht es. Ich habe von meinem Gebäude von 1905 übrigens noch alle Unterlagen im original. Übrigens wunderschön. Aber um das Gebäude ging es ja nicht.