Besteht für den Mieter eine Rückbaupflicht?
Hallo Community,
in einem Mietvertrag steht unter sonstige Vereinbarungen:
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Der Vermieter erlaubt der Mieterin folgende Arbeiten in der Wohnung auf eigene Kosten vorzunehmen:
"Fliesenspiegel erneuern, Holz in der Küche entfernen und die dahinterliegende Wand instand zu setzen, evtl. Waschbecken, Toilette und Duschtasse im Bad zu erneuern und ggfs. Laminat im Wohn- und Schlafraum zu verlegen."
Unter §14 Anbringung von Schildern usw. steht noch Folgendes:
... er ist verpflichtet auf Verlangen des Vermieters den früheren Zustand wiederherzustellen.
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Kann die Vermieterin den Rückbau verlangen? Oder muss sie dass auf ihre Kosten entfernen.
Wäre nett, wenn Ihr das z.B. durch ein Urteil oder Link belegen könnt.
7 Antworten
Die Erlaubnis, Umbauten durchführen zu dürfen, ist zwingend erforderlich. Würde der Mieter die Umbauten eigenmächtig machen, verhält er sich pflichtwidrig und kann schlimmstenfalls auch gekündigt werden deswegen.
Mit der Erlaubnis erlischt aber keinesfalls die Pflicht zum Rückbau. Das sind zwei getrennt zu betrachtende Dinge. Wenn es gewollt wäre, dass der Mieter zum Mietende nicht rückbauen muss, würde man das explizit vereinbaren müssen.
Eigentlich brauchst du dafür kein Urteil. Denn die Rückgabe der Wohnung im Sinne des §546 I BGB meint genau den Zustand, in dem der Mieter die Wohnung aufgrund §535 I BGB bekommen hat. Aber du kannst dich gern im BGH Beschluss vom 12.01.00, XII ZR 37/98 überzeugen.
Du solltest mal besser die Fragestellung etwas genauer anschauen, bevor du deine besserwisserrische Kritik verteilst. In der Frage steht:
Oder muss sie dass auf ihre Kosten entfernen.
Wenn die Vermieterin es als erforderlich ansieht, Dinge entfernen zu müssen, dann gehe ich davon aus, dass es sich eben nicht einfach nur um eine gewöhnliche Baumaßnahme handelt, um altbackene Sachen zu ersetzen, sondern um darüber hinaus gehende Dinge oder Dinge mit einer extravaganten Auswahl, die dem Geschmack der Allgemeinheit nicht entspricht und eine Weitervermitung in dem Zustand erschwert wäre.
Unter dieser Betrachtung ist meine Antwort korrekt und dein Kommentar unangebracht.
Ich gehe nur von den Fakten der Fallschilderung aus: "Fliesenspiegel erneuern, Holz in der Küche entfernen und die dahinterliegende Wand instand zu setzen, evtl. Waschbecken, Toilette und Duschtasse im Bad zu erneuern und ggfs. Laminat im Wohn- und Schlafraum zu verlegen" sind allesamt keine "ungewöhnlichen Baumassnahmen" i. S. d. G.
Dass es sich um "Dinge mit einer extravaganten Auswahl, die dem Geschmack der Allgemeinheit nicht entspricht und eine Weitervermitung in dem Zustand erschwert wäre" vermag ich nicht mal ansatzweise zu erkennen, wenn man mit ausdrücklicher Zustimmung Hozvertäfelungen und Fliesen entfernen und neue Sanitäreirichtungen oder Laminat einbauen darf.
Danke für deine Meinung, aber damit hättest du auch in deiner eigenen Antwort bleiben können. Denn ich habe begründet, warum ich es aufgrund der Fragestellung anders sehe.
Es muss einen Grund haben, warum es die Vermieterin nötig ansieht, irgend etwas an den Erneuerungen zu entfernen, so sehe ich es jedenfalls. Bei einer normalen Erneuerung altbackener Dinge wäre das nicht nötig. Diesen Grund bzw. den tatsächlichen Zustand kennen wir nicht, daher nützt es nichts, darüber weiter zu spekulieren.
Beide Parteien haben es versäumt, Absprachen zu treffen was dem VM nicht gestattet, sich auf §§ 546, 535 zurückzuziehen.
Wie müsste so eine Absprache aussehen.
Müsste man extra schreiben, dass der Mieter zwar die geplanten und genehmtigten Umbauten zwar machen darf aber bei Auszug ggf. den Urzustand herstellen muss.
Für M wie VM muss klar sein, was mit der Genehmigung einhergeht, bevor die Arbeiten beginnen. Und was sie erwarten, wenn das MV beendet wird.
Variante 1: Der VM begrüßt die Modernisierung, weil die Wohnung damit attraktiver für die Weitervermietung ist, legt aber Design und Farstellung für die Nachmietinteessenten vor vor und erkennt eine Übernahme an.
"Die Parteien sind sich einig, das folgende Veränderungen der Innenausstattung auf Kosten des M durchgeführt werden: 1. Ersatzlose Entfernung der Deckenverkleidung in der Küche, Neutapezieren der Decke mit Raufaser weiß gestrichen oder Vinyltapete weiß 2. Ersatz des Fliesenspigels ebendort im Format bis bis max. 15 x 15 cm, Farbstellung RAL 9010 oder RAL 9002, Fugen max. 5mm breit in Farstellung weiß oder zemetgrau 3. ...
Die Parteien sind sich einig, dass die v. g. Umbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses in das Eigentum des VM übergehen.
Der VM sichert zu, die nachgewiesenen Matrialkosten, nach AFA mit 15% pro Nutzungsjahr abschmelzend, aber zu mind. 25% der Anschaffungskosten brutto zu ersetzen, wenn das Mietverhältnis beendet wird."
Variante 2: Der VM duldet lediglich die Moderniserung, verlangt aber ausdrücklich Rückbau in den bei Mieebeginn vorhanden Zustand.
Hier muss der M den doppelten Aufwand und sachgerechte Einlagerung genau überlegen.
Als Untergrund die vorhanden Fliesen etwa mit einer Durobondplatte mit puntverklebtem Silikon neu verfliesen, die Deckenvertäfelung entweder sorgfältig demontieren, nummerieren und einlagern usw. oder mit Gipskartonplatten eine neue Decke darunter einziehen, die er rückbauen muss.
Ohne einen Kündigungsverzicht dürfte er diese Investition kaum riskieren wollen.
Herzlichen Dank für den Stern. Ich freue mich darüber, bin aber etwas überrascht, da ich aufgrund der Kommentare dachte, du würdest sie als nicht ganz korrekt einstufen. Hast du neue Erkenntnisse zu dem Thema?
Jetzt mal Gesetz hin oder her. Wenn die Mieterin eine Zwischenwand setzen würde und es dir oder dem Nachmieter nicht passt, ist die Rückbaupflicht zwingend.
"Fliesenspiegel erneuern, Holz in der Küche entfernen etc.
Bei dem Arbeitsaufwand sowie die anfallenden Kosten der Mieterin, so wie du es schilderst, hast du sicher einen Mehrwert, vllt. hättest du es in den nächsten Jahren sowieso gemacht, nun ist es gratis. Es ist alles eine Sache der Abwägung und des Nutzens.
Unter §14 Anbringung von Schildern usw. steht noch Folgendes:
... er ist verpflichtet auf Verlangen des Vermieters den früheren Zustand wiederherzustellen.
In diesem Fall ist der Ursprung , also Entfernung der Schilder, wieder herzustellen.
Es dürfte wohl klar sein, dass bei einer Erneuerung des Fliesenspiegels kein Rückbau in den ursprünglichen Zustand möglich ist. Das wäre völlig weltfremd. Allenfalls die Entfernung eines vom Mieter angebrachten neuen Fliesenspiegels, wenn dieser aufgrund der Ausführung oder Aussehens nicht den allgemeinen Qualitätsansprüchen genügt oder dem allgemeinen Geschmack zugemutet werden kann.
Gleiches gilt im Prinzip auch für die neue Wandgestaltung der Küche, die neuen Sanitärteile und für das Laminat.
Wer als Vermieter solche Arbeiten in seinem Wohneigentum erlaubt, sollte es von vornherein klar regeln, wie die Neugestaltung auszusehen hat und ausgeführt werden soll und damit auch der Verbleib nach Auszug des Mieters. Wer das als Vermieter nicht macht, sollte sich nicht auf einen fadenscheinigen Paragraphen, wie den genannten §14 beziehen, in dem es offensichtlich eher um die Anbringung von Teilen außerhalb der Wohnung geht.
Somit dürfte klar sein, dass die Vermieterin nicht den Rückbau verlangen kann, da sie das unangemessen benachteiligen würde. Allenfalls kann man sie auffordern, die Teile zu entfernen, die schlecht gemacht wurden oder geschmacklich nicht vermittelt werden können.
Meine Einschätzung. Ein Urteil dazu habe ich nicht.
Hallo Johnyy,
der Vermieter möchte offenbar liebend gern, dass du ihm nötige Erneuerungen auf deine Kosten abnimmst.
Wenn du das nachher rückbauen solltest, muss das auch im Mietvertrag stehen. Das sehe ich bei dir aber nur bezüglich Schildern.
In meinem Mietvertrag ("Hamburger Mietvertrag", massenhaft benutzt) steht, dass ich zu Malerarbeiten und Teppichreinigung verpflichtet bin. Das Übliche. Ansonsten muss ich die Wohnung irgendwann so übergeben, als hätte ich diese gemacht und nichts Zusätzliches. (Ich müsste also selbst eingezogene Wände oder so etwas - implizit ausgedrückt - rückbauen.) So etwas müsste bei dir auch im Vertrag stehen.
Da er diese beschriebenen größeren Sachen dir aber ausdrücklich erlaubt, müsste auch schriftlich später der Rückbau gefordert werden, wenn der Vermieter das wollte. Aber warum sollte er wollen, dass du dann das alte Klobecken wieder installierst?
Konkreter Vorschlag: Wenn du so was wirklich auf eigene Kosten machen willst (wovon ich abrate), dann lass dir von ihm noch mal gesondert bestätigen, dass er den Rückbau nicht fordern wird.
der Vermieter möchte offenbar liebend gern, dass du ihm nötige Erneuerungen auf deine Kosten abnimmst.
Die Mieterin wollte einige Änderungen machen und damals wurde das wie oben beschrieben festgehalten.
Die Wohnung war ja renoviert, aber es gefiel der Mieterin nicht.
Wenn du das nachher rückbauen solltest, muss das auch im Mietvertrag stehen. Das sehe ich bei dir aber nur bezüglich Schildern.
Nee da steht auch usw.
Rückbaupflicht besteht einerseits durch die oben beschriebene Klausel, die könnte aber unwirksam sein, weil es Dinge gibt, die nicht der Rückbaupflicht unterliegen, wie man aus den Links von antwortenden Usern sehen kann.
Du hast als Vermieter den Vetrag selbst so aufgesetzt und fragst jetzt, wie er zu verstehen ist?
Nee, nicht von mir.
Der Mietvertrag wurde von Haus und Grund 2002 gekauft durch den verstorbenen Mann meiner Schwiegermutter. Sie und meine Frau sind gemeinsame Eigentümer; daher stelle ich die Frage.
Der Mietvertrag selber hat mittlerweile schon unwirksame Klauseln durch Gesetzesänderungen in den letzten Jahren.
Na mit einem Wort "usw." in einem Vertrag kann man allen Beteiligten nur viel Spaß wünschen. Ich muss da leider passen.
Die Rechtsstreiterei ist ja eine Sache, die man tunlichst vermeiden möchte. Ich bekomme mit meinen Mietern bisher alle Kühe ohne so was vom Eis. Manchmal allerdings auch schriftlich. Ich empfehle, sich mit der Mieterin einfach mal zusammenzusetzen und einen eindeutigen Nachtag zum Vertrag auszuhandeln. Was hat sie denn vor?
Wir selber sind noch Miteigentümer und Verwalter eines 8 FMH, da gibt es keine Problem.
Die Mieterin meiner Schwiegermutter und meiner Frau ist und war schwierig und hat jetzt gekündigt,nun legt sie uns Steine in den Weg bzw. mit der Frau kann man weder reden noch verhandeln. Hat immer ihren Exmann dabei der so stolz heraushängen lässt, dass er ein Geschäftsmann ist.
Das er weniger Ahnung von Mietrecht hat als ich, konnte ich merken.
Ich am im Blaumann zu einer Lagesbesprechung und er meinte wohl er könne mich beeindrucken, den Zahn habe ich ihm schon gezogen.
Ja aber dann musst du doch zu einem Anwalt, Johnyy.
Um unnötig Geld auszugeben, bzw. meine Schwiegermutter müsste es machen.
Nein, danke.
Die will ihre Ruhe haben und ich soll eben das Beste aus der Situation machen.
Das die Mieterin bei Auszug keine Endrenovierung aufgrund unwirksmaer Klauseln machen muss, dass weiß ich, befasse mich ja schon Jahre mit Mietrecht.
Aber ich weiß eben auch nicht alles; zumindest noch nicht.
Du hast bisher auch noch nicht erzählt, was sie eigentlich für Änderungen gemacht hat. Tut mir leid, das ist mir alles zu kompliziert, um da eine Aussage zu machen.
Steht doch in meiner Frage. :-)
Fliesenspiegel erneuern, Holz in der Küche entfernen und die dahinterliegende Wand instand zu setzen, evtl. Waschbecken, Toilette und Duschtasse im Bad zu erneuern und ggfs. Laminat im Wohn- und Schlafraum zu verlegen."
Kann ich nur spekulieren. Wie gesagt, da ihr die Arbeiten ausdrücklich erlaubt worden sind, dürfte das Gericht wohl die Sache so sehen, dass auch diese entsprechenden ÄNDERUNGEN vom Vermieter dauerhaft akzeptiert sind. Also keine Rückbaupflicht. Das "usw." dürfte das Gericht nicht auf diese Sachen beziehen. Wenn die oben einzeln aufgezählt sind, wird es wohl verlangen, dass die unter Rückbau noch mal aufgezählt sind.
Normalerweise wird ja durch so einen Umbau die Wohung eher aufgewertet.
Ich sage normalerweise. Wenn der Mieter nur eine lila Duschtasse einbaut, so ist das sein Ding, das gefällt beileibe nicht jedem. Kann ja sein, dass die Wohnung dadurch schwerere vermietbar wird. Bei so was kann dann ein Rückbau durchaus verlangt werden.
Das der Rückbau einer faktischen Modernisierung altbackener Sanitäreinrichtung oder holzvertäfelter Decken als gewönliche Baumassnahme nach Treu und Glauben gerade nicht verlangt werden kann, sieht die Rechtsprechung deutlich differenzierter: LG Berlin Az: 67 S 559/00, Az: 63 S 240/98; OLG Frankfurt WM 92,64; LG Münster WM 99, 515; LG Potsdam WM 97,621.
Insbesondere dann, wenn man vorbehaltlos erwartbar teure Aufwendungen des M genehmigte ohne zu regeln, wie die bei Rückgabe der Mietsache gehandhabt werden soll.
Beide Parteien haben es versäumt, Absprachen zu treffen was dem VM nicht gestattet, sich auf §§ 546, 535 zurückzuziehen.